这件"天下第一难"的事,上海这么做...

2024-05-23 | 来源: 中国新闻周刊 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

上海彭浦新村街道彭三小区，已经完成拆除重建的新房。摄影/本刊记者张馨予

转机发生在时任上海市高院副院长邹碧华来调研的时候。经过双方的反复研讨商议，邹碧华最终提出建议，居民签约可参考征收，即达到95％的居民签约率，协议可生效。由于彭浦新村的公房产权属于国家，居民都是承租人，拒不配合的公房承租人，可由公房产权单位以“妨碍公共利益”的方式，向所在地法院提起民事诉讼。有了法律支撑，彭浦新村街道的工作人员都松了一口气。

问题是，彭浦新村还有少量产权房。一些居民购买了与自家合用厨卫的房子，使房屋从不成套变为成套，就可以依据上海的房改政策，将公房转为私房。而私人财产是受《物权法》保护的。

这个问题在彭一小区拆除重建时最为凸显。彭一小区共有40幢楼房，居民2110户，其中产权房362户。如果需要每一户居民都同意才能推动拆除重建，这项工作的难度无疑会极大提升。

任伟告诉《中国新闻周刊》，2019年，他曾与上海高院相关负责人专门开会讨论，寻找法律依据。另外，彭浦新村街道也经常与区房管局等部门开会讨论，形成会议纪要，然后以会议纪要作为推动工作的依据。终于，静安区确定下来，彭一小区的拆除重建，住户签约率达到99％以上，项目就能正式生效。

“当时，区里各个部门对这件事都不太看好。我跑去找区委书记和区长，说‘已经走到这一步了，不能再犹豫’。”任伟认为，静安区愿意在缺乏政策依据的背景下推动这项工作，需要区里有相当的魄力。2020年10月1日，彭一小区拆除重建项目启动签约，10月7日租赁房居民和产权房居民签约率均超过99％，项目得以生效。

2021年9月1日，就在彭一小区启动搬迁当天，《上海市城市更新条例》（以下简称《条例》）正式施行，其中有多个条文指导了拆除重建相关工作。比如，《条例》第三十二条规定，在拆除重建项目签约比例达到95％、项目生效后，对于公房承租人拒不搬迁的，会采取“调解+决定+申请执行”的方式。

陈双说，《条例》里很多内容都是建立在此前彭浦新村街道摸索出的经验基础上。

算长远的经济账

钱从哪里来，这是老旧小区启动原拆原建必须要回答的一个难题。在上海，这笔费用由政府出，居民不用掏一分钱。

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任伟记得，曾有上海市领导问他，拆除重建为什么不让居民出钱？任伟回复说，如果不是由政府全部出资，要让居民同意改造会遇到很大的问题，拆除重建可能也无法推动下去。

彭浦新村街道的旧住房改造曾有过让居民出资的先例。须炳荣说，2005年启动彭五小区改扩建项目时，“区里认为，改造后把厨房和卫生间装修一下，是不是能够让小区的522户居民每户拿出3000元”。

须炳荣回忆，彭五小区的522户居民很快分成了几个派别。有些居民认为旧住房改造后有了独立的厨卫，还有装修，愿意出这笔钱；还有些居民家庭条件困难，确实拿不出钱。

无奈之下，彭浦新村街道只得联系公积金部门，让家庭困难的居民通过公积金支付3000元的改造费用。实际上，彭五小区改扩建项目的整体费用超过1400万，居民出资仅占很小一部分。

正是这一次尝试，让彭浦新村街道意识到，如果需要居民出资，自上而下的旧住房改造工作很难进行。毕竟，仍然居住在这些小区的居民，大多没有经济实力出资改造住宅。

任伟说，改革开放后，条件改善的居民已逐渐搬离工人新村，留下的大多数都是经济较为困难的人群。比如彭一小区的2110户中，残疾人348户、低保群体103户、重残无业19户、失独家庭12户、80岁以上老人585户，“要让他们拿钱出来，太难了”。

对于上海而言，老旧小区拆除重建已经成为一件不得不做的事。以此为前提，上海选择由政府出资。严菁对《中国新闻周刊》说，项目都是由市区两级财政出资，各区的出资比例不同，“有些是四六开，有些是五五开”，市级层面有专门的旧住房更新改造市级补助资金。

不过，即便富庶如上海，要负担全市范围内的老旧小区拆除重建资金，仍然不是那么容易。凤南一村作为《条例》生效后全市最大规模的拆除重建项目，总投资约38亿元。蕃瓜弄是上海体量最大的“小梁薄板”拆除重建项目之一，总投资近13.6亿元。因此，上海也在算一笔经济账。

在拆除重建的老旧小区里建设增量房屋，是上海尽量收回成本的一种尝试。例如凤南一村拆除重建后将多出两百多套增量房屋，这些增量房屋不会作为商品房出售，而是将成为其他拆除重建项目的置换房源储备，为后续项目的统筹实施打基础。另外，再剩余的增量房屋就将作为保障性住房。原本政府就有建设保障性住房的计划，用拆除重建的增量房屋作为保障性住房，可以节省一部分资金。