房地产"终极救市":能否起死回生?

2024-05-22 | 来源: 自由亚洲 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

专栏 | #中国最钱线：房地产“终极救市”：能否起死回生？ https://t.co/CFtiX1roPU— 自由亚洲电台 (@RFA_Chinese) May 22, 2024

最近这个三年来大家唯恐避之不及的大坑里，出来了一些看起来不错的消息。

“15%首付”突破性救市

5月17日，中国央行、金融监管总局发布文件，宣布调整个人住房贷款政策。具体而言，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。在我的记忆里，自中国房地产开始高速发展的时间——差不多是20年前——以来，这几乎是“历史最低”了。央行同日还表示，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调了个人住房公积金贷款利率。纵向对比，15%的首套房贷首付比例下限、25%的二套房首付比例下限，也达到历史最低水平。与此同时，当前多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限，最低可至3.25%。随着监管部门取消该下限，这一条件也成为最宽松。

此前，包括一线城市在内，各主要城市均对楼市政策进行了大幅调整。其中，除少数城市外，全国大部分城市都已解除了限购措施，贷款利率也降至低位。但从市场表现来看，仍然没有明显的起色。中国国家统计局数据显示，今年1-4月，全国新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%；新建商品房销售额2.8万亿元，下降28.3%。同期，全国房地产开发投资3.1万亿元，同比下降9.8%。今年4月，全国70个大中城市中，有64个城市的新房价格环比下降，69个城市二手房价格环比下降。

许多地产行业人士都对这一“终极辣招”抱有巨大期待。中原地产研究院认为之前全国重点城市首套房首付比例平均值为24%。政策调整后，意味着所有城市的首付比例都将降低。其中，一二线城市的降幅可能更大，这意味着购房门槛的普遍降低。除了少数一线二线城市外，大部分城市的首套房贷最低利率已经进入3.45%时代。按照100万元贷款、30年月供计算，月供只需4462元。若利率下调，购房者的负担会继续减轻。再加上房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房，具有相当的激励效应。这类刚需人群主要购置二手房源，如果他们受到激励入市，便能有效促进新房和二手房的房源交易循环，去化库存。

房地产去库存未给开发商带来好处

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许多地产行业人士乐观估计，后续降准、降息会相继推进，相关的交易税费也有望下降。他们期望5月份市场将比4月有明显好转。不过也承认市场信心仍然需要一定时间才能恢复。

当然降低贷款首付比例和贷款利率只是“5.17新政”的一部分。实际上更加引人注目的是中国允许地方政府以所谓合理价格收购已建成未出售的存量商品房，用作保障性住房。中国央行还将设立人民币3,000亿元（约合420亿美元）保障性住房再贷款，支持地方国有企业出于同样的目的收购存量商品房。

市场投资者对上述消息作出了十分积极的反应，恒生中国内地地产指数上周五上涨5%。自中共中央政治局在今年4月一次会议后的声明中提到“消化存量房产”的说法以来，该指数已累计上涨18%。许多人将这一政策与2015年的“货币化棚改”相提并论。当时，地方政府在国有政策性银行贷款的帮助下发放现金补贴，让人们购买新房搬离老旧社区。当该项目也是导致中国如今深陷其中的地产泡沫的缘起。潮水退去后，一地鸡毛。中国去年的房地产销售额约为11万亿人民币，较2021年的峰值下降36%，大量房地产开发商倒闭，加之“永远涨”的预期破灭，使购房者始终处于观望状态。这种不愿购房的情绪造成了恶性循环，房地产开发商没有足够资金来完成楼盘建设，其中包括许多已预售的商品房，造成了如今弥漫全中国的烂尾楼问题。

解决方案：“印钱收房”？

高盛的一项报告估计，截至去年年底，包括土地和在建项目在内，按成本计算的存量房产价值约30万亿人民币。其中约45%是已建成或准备预售的住宅。该报告称，房地产开发商需要大约2.5至4万亿人民币资金才能恢复正常运营。这与棚户区改造项目中支付的现金补贴总额相近。将其中一些商品房转化为保障性住房可以消化部分库存，但这可能还不够。根据中国政府的公开计划估计，如果通过这项措施提供30%的新公租房，将需要约合近5000亿的资金。

但如果政府再次向购房者提供巨额补贴，就会产生道德风险，并有可能吹起另一个泡沫。彭博社报导称，中国最新的住房政策针对的是空置房产，这是持续近三年的房地产危机的主要痛点。但分析人士表示，一揽子措施仍然太小，不足以结束这场危机。经济学家们对3,000亿元保障性住房再贷款相对于未售房屋存量而言规模有限表示担忧，也对其无法全面实施的风险表示担忧。高盛的一份报告声称，将未偿还住房库存恢复到2018年的水平将需要7.7万亿元人民币。