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史詩級救市,房地產市場離底有多遠

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“史詩級”救市

最近很多關於樓市的“小作文”居然都應驗了!


5月17日,傳了很久的“史詩級”救市政策終於落地。當日,多個政策公布,股市房地產板塊迎來“炸裂性上漲”。

首先是在當日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議上,提出全力支持應續建項目融資和竣工交付,地方政府酌情收購已出讓的閒置存量住宅用地,提出商品房庫存較多城市地方政府可以需定購,酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房等。

這意味著,政府下場回購庫存房得到了中央層面的支持。

隨後,央行連發3條重磅房地產新政:取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限;下調公積金貸款的利率水平;首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%。

從政策的指向來看,降公積金利率,主要是針對剛需,也就是第一次買房或者置換的人群;降商貸利率,主要是針對改善需求;而三條政策加起來,主要是針對投資需求——降低購房門檻和購房成本,都是刺激購房者下場的有效手段。

根據去年9月的通知,央行要求,對於貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%,二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。

當然,降低首付比例的作用在北京上海、深圳這樣總房價越高的一線城市作用會更加明顯,對絕大多數城市效果仍需觀察。


網上有一個分析也很到位,首付比例降低了15%,但是相對應的只要房價下跌15%就相當於你持有的房子就是負資產了,這對購房者來說是一個很殘酷的事實了,有被銀行追著增加首付款的可能性。

不過,資本市場對救市的效果充分認可,截至當天收盤,房地產板塊大漲7%,多只個股漲停,港股一些房地產鏈條企業甚至有上漲300%多的,確實是“炸裂”。

收盤後,媒體再發布重磅消息,在5月17日國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上,中國人民銀行表示,將設立3000億元保障性住房再貸款,鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則,支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,預計將帶動銀行貸款5000億元。

這雖然是前面保交房視頻工作會上意見的具體落實,但也讓外界看到,中央層面的救市已經不再停留在口頭上的鼓勵了。


政策底到了嗎?

5月17日的政策,其對應的都是在需求端進行優化。我個人認為,從需求端看,雖然監管的籃子裡還有工具,但基本上已經算是政策底了。

首先看限購,上一篇文章我們已經分析,目前全國限購的城市除了四大一線之外,只有天津和海南了。其中廣州和天津也基本算放開了,北京和海南由於其特殊的地位和發展考慮,要全部放開限購很難,上海和深圳的空間有,但也需要“剝洋蔥”。

所以從放開限購的角度看,未來僅僅一線城市中心區域及限制開發的區域(比如海南的三亞、中部生態核心區等)保留限購政策,但可期待的政策已經不多了。

目前還有一些城市有限售、限貸和限價等限制性措施,但都屬於小補丁,於大局影響不大。

其次是降低購房門檻和購房成本,這是本次政策的核心,但不是全部。從降低成本來看,更刺激的政策是財稅政策,降低交易稅費征免年限、降低存量房貸款利率等,都將是更大的利好。
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