新"房改"来 新加坡模式适合中国吗
近期，国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号，下称“14号文”）中关于住房体系的新表述，颇受公众关注，一些业内人士将之解读为“中国将推动新一轮‘房改’”，更是引发了热议。
简而言之，“14号文”提出要建设配售型保障性住房，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、政府引进人才以及户籍无房“夹心层”，按保本微利原则配售。文件同时明确，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，以及对相关保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。
当前，中央发布“14号文”既是考虑到近两年来房地产市场的持续低迷，以及未来房地产行业发展模式的转型，也是针对房地产市场存在的供需错配问题，为实现人民群众“住有所居”的愿望，推出的措施。我分析，这或意味着国家将从供给侧改革入手，打造新住房供应体系，以解决当前面临的困局。
当前的房地产困局
破解房地产困局，非新模式不可，这可能是国内包括政商学界在内的各方达成的共识，甚至可以说是呼声和期待。
从2021年年底开始，纾困房地产市场一直是中国经济的主题之一。但史无前例密集发布的宽松政策的效果，事后看难言乐观。2022年，全国商品房新开工面积和销售金额分别下跌39.4％和26.7％；今年1月～9月，这两个指标在去年超低基数的基础上，又分别下滑了23.4％和4.6％。
前三季度，中国房屋新开工面积回到了2006年水平，商品房销售金额回到了六年前的水平。要知道，这是在地产政策持续、空前宽松，房贷利率降至历史最低水平的环境下出现的。即便政策利好不断，开发商都在降价促销，居民的购房意愿仍然低迷，商品房库存不断攀升。据克而瑞统计，9月份30个重点城市中有23个城市在售新房消化周期突破18个月的警戒线，厦门等城市超过30个月。此外，截至到8月底，30个典型城市广义库存（包含已批未建、在建未售、在售）达到5.6年，热点城市达到4.6年。
与此同时，中国的住房需求潜力其实还很大。特别是全国的新市民、新就业的大学生、外来人口等有3亿～4亿，他们对拥有产权住房的焦虑感很强，能否在就职的城市扎根，过上体面的生活，住房是重要的一环。然而，中国的房地产市场经过20多年的高速增长后，我们却面临着这样的尴尬：有资金实力的人大多已不想买房（甚至想卖房）、多数积蓄不足的人想买又买不起房（甚至也租不起房）的局面。
因此，沿用传统的模式，即需求端祭出各种激励措施，激励大家买房，边际效应明显降低。问题的症结就在于“需求断层、供需错配”，即供给结构不适应需求结构。而新一轮房改打造新模式，就是要从推进供给侧改革的角度解决这个问题。其中，完善住房保障体系是应有之义。
中国的住房保障新体系雏形
未来，中国住房保障新体系的基本逻辑是，做大做实政府主导的住房保障，包含面向低收入群体具有兜底保障性质的公租房，针对新市民、年轻人、新就业大学生等的配租型的保障性租赁住房，以及“14号文”提出的针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、城市需要的引进人才、户籍无房“夹心层”等群体的配售型保障性住房，进而让公众享受体面的居住、城市化的公共服务，融入城市成为真正的市民。住房保障新体系将破解有效需求不足导致的需求断层问题，促进房地产行业的良性循环，构建“先租后买”“先小后大”“先上车后改善”的住房消费和资产拥有阶梯。
在保障性住房配租和配售“双轮驱动”的供给格局下，“14号文”提出的保障性住房属于配售型产品，面向有一定收入积累，想获得产权住房，但距离购买商品房又有一定差距的住房需求群体。首先是在所就业城市获得户籍的无房户。其次是以新就业大学生为代表的“人才群体”，他们享受过高等教育的红利、期望值比较高，但甫一进入社会就面对史无前例的高房价，因买不起房而颇为焦虑，节衣缩食“攒首付”“付月供”，导致合理消费被挤压。最后是机关事业单位人员、企业新引进人才等。
保障性住房重在“居者有其屋”，要实现这一目标，政府就要大规模供应房屋。从人口规模、发展的基础、城乡差距、城市化进程、法制基础、历史路径依赖等方面来看，中国无法参照新加坡的住房保障制度，但是完全可以学习新加坡组屋“居者有其屋”的住房保障理念，加大低成本的土地供应，落实强制性中央公积金普惠贷款，落实公共服务均等化分配，助力实现这一目标，学习其“保基本”“广覆盖”的原则，保障每一个国民能健康、体面获得居所和基本公共服务的权利的同时，也激发全体国民树立靠个人努力、积极向上获取财富的理念。
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简而言之，“14号文”提出要建设配售型保障性住房，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、政府引进人才以及户籍无房“夹心层”，按保本微利原则配售。文件同时明确，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，以及对相关保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。
当前，中央发布“14号文”既是考虑到近两年来房地产市场的持续低迷，以及未来房地产行业发展模式的转型，也是针对房地产市场存在的供需错配问题，为实现人民群众“住有所居”的愿望，推出的措施。我分析，这或意味着国家将从供给侧改革入手，打造新住房供应体系，以解决当前面临的困局。
当前的房地产困局
破解房地产困局，非新模式不可，这可能是国内包括政商学界在内的各方达成的共识，甚至可以说是呼声和期待。
从2021年年底开始，纾困房地产市场一直是中国经济的主题之一。但史无前例密集发布的宽松政策的效果，事后看难言乐观。2022年，全国商品房新开工面积和销售金额分别下跌39.4％和26.7％；今年1月～9月，这两个指标在去年超低基数的基础上，又分别下滑了23.4％和4.6％。
前三季度，中国房屋新开工面积回到了2006年水平，商品房销售金额回到了六年前的水平。要知道，这是在地产政策持续、空前宽松，房贷利率降至历史最低水平的环境下出现的。即便政策利好不断，开发商都在降价促销，居民的购房意愿仍然低迷，商品房库存不断攀升。据克而瑞统计，9月份30个重点城市中有23个城市在售新房消化周期突破18个月的警戒线，厦门等城市超过30个月。此外，截至到8月底，30个典型城市广义库存（包含已批未建、在建未售、在售）达到5.6年，热点城市达到4.6年。
与此同时，中国的住房需求潜力其实还很大。特别是全国的新市民、新就业的大学生、外来人口等有3亿～4亿，他们对拥有产权住房的焦虑感很强，能否在就职的城市扎根，过上体面的生活，住房是重要的一环。然而，中国的房地产市场经过20多年的高速增长后，我们却面临着这样的尴尬：有资金实力的人大多已不想买房（甚至想卖房）、多数积蓄不足的人想买又买不起房（甚至也租不起房）的局面。
因此，沿用传统的模式，即需求端祭出各种激励措施，激励大家买房，边际效应明显降低。问题的症结就在于“需求断层、供需错配”，即供给结构不适应需求结构。而新一轮房改打造新模式，就是要从推进供给侧改革的角度解决这个问题。其中，完善住房保障体系是应有之义。
中国的住房保障新体系雏形
未来，中国住房保障新体系的基本逻辑是，做大做实政府主导的住房保障，包含面向低收入群体具有兜底保障性质的公租房，针对新市民、年轻人、新就业大学生等的配租型的保障性租赁住房，以及“14号文”提出的针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、城市需要的引进人才、户籍无房“夹心层”等群体的配售型保障性住房，进而让公众享受体面的居住、城市化的公共服务，融入城市成为真正的市民。住房保障新体系将破解有效需求不足导致的需求断层问题，促进房地产行业的良性循环，构建“先租后买”“先小后大”“先上车后改善”的住房消费和资产拥有阶梯。
在保障性住房配租和配售“双轮驱动”的供给格局下，“14号文”提出的保障性住房属于配售型产品，面向有一定收入积累，想获得产权住房，但距离购买商品房又有一定差距的住房需求群体。首先是在所就业城市获得户籍的无房户。其次是以新就业大学生为代表的“人才群体”，他们享受过高等教育的红利、期望值比较高，但甫一进入社会就面对史无前例的高房价，因买不起房而颇为焦虑，节衣缩食“攒首付”“付月供”，导致合理消费被挤压。最后是机关事业单位人员、企业新引进人才等。
保障性住房重在“居者有其屋”，要实现这一目标，政府就要大规模供应房屋。从人口规模、发展的基础、城乡差距、城市化进程、法制基础、历史路径依赖等方面来看，中国无法参照新加坡的住房保障制度，但是完全可以学习新加坡组屋“居者有其屋”的住房保障理念，加大低成本的土地供应，落实强制性中央公积金普惠贷款，落实公共服务均等化分配，助力实现这一目标，学习其“保基本”“广覆盖”的原则，保障每一个国民能健康、体面获得居所和基本公共服务的权利的同时，也激发全体国民树立靠个人努力、积极向上获取财富的理念。
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