冯仑：中国房地产进入后开发时代,转变认知是关键
2022年底2023年初，随着疫情防控政策放开，市场才发现真实需求已经远远不足，尤其是二三四线城市，供给侧的楼盘项目很多，销售不畅，一下子在短期给房地产企业带来巨大的资金周转压力。
我们通常说房地产市场还有巨大的刚需，但很少对刚需细分。刚需应该再分两类：一类是有钱的刚需，可称为刚购。经过三年疫情，这一类群体在减少；另一类是支付能力不足的刚需，其最佳路径是转入住宅租赁市场。
经过三年疫情叠加经济下行，就业总体不振，住宅市场刚购级的刚需明显萎缩，购房者断供的现象时有发生，叠加三条红线等产业政策加码，导致大公司暴雷现象增多。
基于国际经验，即便是全球500强企业，暴雷也很正常，不必过于担心，我们应该坚持走市场经济之路，核心是建立一条市场化的消化机制，我称之为「办丧事机制」。我们不能只习惯于「办喜事」，欢迎一家家公司挂牌上市，也要准备好「办丧事」，市场总有企业经营不善，不得不退出市场，有生有死才是健康的市场。
因此，住宅地产行业如今在保交楼的基础上，要多用市场化的手段来应对房企暴雷问题，比如让企业的资产市场化打折处置，公司也可以合法合规地破产清算，不良资产在金融市场开放买卖交易等。
3
「因城施策」难以治本
面对住宅地产的困境，现在有个提法是因城施策。我不主张采用「因城施策」手段来重新刺激住宅市场。因为住宅已经进入到减量减速阶段，就如同年轻人过了青春期就不会再长个儿，身高会封顶，变成「横着长」。
因此，我们必须明晰一个判断：不要再对住宅地产保有规模增长的幻想，房地产市场未来的增长是「横着长」，更大的空间属于物流仓储等其他地产品类。
基于这个判断，地方政府对老百姓的需求和地产企业都不要再过分管制，要让市场成为真正的市场，关键是恢复市场信号的准确性，老百姓想买就买，公司想开发就开发，谁有问题就暴雷，按照市场过程破产，政府采取现房销售或相关等措施避免老百姓买到烂尾楼即可。只有「城投」的问题才需要政府介入，因为那是政府投资的，城投公司很多也不是以盈利性为标准，涉及公共服务，流动性也不高，这一部分才真正需要政府来管。
与此相应，政府税收应该着眼于新的房地产业态，比如物流仓储和医疗健康，后开发时代的房地产主要是以租金为核心，以资产管理和运营为核心，这些资产价值越来越高时，政府可以征收房产税。政府要尽早摆脱对土地财政的依赖，改变税收结构，优化产业，增加房地产以外的税源。
总之，核心是让市场发挥资源配置的决定性作用，激活企业家精神。
4
地产企业要更新认知
从房地产企业来看，要看到未来转型的方向。
对原来的住宅地产企业，一种转向垂直领域，做细分市场的产品，比如蓝领公寓、女性公寓、老年公寓；一种是横向细分，比如扎根某一个城市。还有一种跨界创新，比如在日本(专题)做住宅最好的企业不是传统开发商，而是丰田房屋、松下房屋，未来房屋会更加智能化，中国未来也可能产生华为(专题)房屋、小米房屋等。
对住宅以外的地产企业，像物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库等，这些企业现在都活得很好；大健康领域的房地产企业，以及运营园区的房地产企业等也都活得很好；房地产科技公司、服务公司等，比如Airbnb，以及专门做写字楼的SaaS平台帮助管理大楼物业、收费、机电、出租等；房地产的交易平台，比如像贝壳、链家等交易平台，以及专门做租赁的出租平台等；此外还有房地产金融等，都有很大的空间。这都是后开发时代的房地产，大有可为。
5
消费者信心与就业基本面高度相关
要想恢复消费端对房地产的信心，不是通过房价稳定就能全部解决的，核心还是依靠就业和经济增长。
如果老百姓能充分就业，公司发展得好，员工能得到加薪，老百姓很快就想买房改善，人们对美好居住的需求还远远没有得到满足。只要经济的基本面进入到一个稳定增长阶段，住宅的需求还是恢复，甚至不排除再有所上涨。
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还没人说话啊，我想来说几句
我们通常说房地产市场还有巨大的刚需，但很少对刚需细分。刚需应该再分两类：一类是有钱的刚需，可称为刚购。经过三年疫情，这一类群体在减少；另一类是支付能力不足的刚需，其最佳路径是转入住宅租赁市场。
经过三年疫情叠加经济下行，就业总体不振，住宅市场刚购级的刚需明显萎缩，购房者断供的现象时有发生，叠加三条红线等产业政策加码，导致大公司暴雷现象增多。
基于国际经验，即便是全球500强企业，暴雷也很正常，不必过于担心，我们应该坚持走市场经济之路，核心是建立一条市场化的消化机制，我称之为「办丧事机制」。我们不能只习惯于「办喜事」，欢迎一家家公司挂牌上市，也要准备好「办丧事」，市场总有企业经营不善，不得不退出市场，有生有死才是健康的市场。
因此，住宅地产行业如今在保交楼的基础上，要多用市场化的手段来应对房企暴雷问题，比如让企业的资产市场化打折处置，公司也可以合法合规地破产清算，不良资产在金融市场开放买卖交易等。
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「因城施策」难以治本
面对住宅地产的困境，现在有个提法是因城施策。我不主张采用「因城施策」手段来重新刺激住宅市场。因为住宅已经进入到减量减速阶段，就如同年轻人过了青春期就不会再长个儿，身高会封顶，变成「横着长」。
因此，我们必须明晰一个判断：不要再对住宅地产保有规模增长的幻想，房地产市场未来的增长是「横着长」，更大的空间属于物流仓储等其他地产品类。
基于这个判断，地方政府对老百姓的需求和地产企业都不要再过分管制，要让市场成为真正的市场，关键是恢复市场信号的准确性，老百姓想买就买，公司想开发就开发，谁有问题就暴雷，按照市场过程破产，政府采取现房销售或相关等措施避免老百姓买到烂尾楼即可。只有「城投」的问题才需要政府介入，因为那是政府投资的，城投公司很多也不是以盈利性为标准，涉及公共服务，流动性也不高，这一部分才真正需要政府来管。
与此相应，政府税收应该着眼于新的房地产业态，比如物流仓储和医疗健康，后开发时代的房地产主要是以租金为核心，以资产管理和运营为核心，这些资产价值越来越高时，政府可以征收房产税。政府要尽早摆脱对土地财政的依赖，改变税收结构，优化产业，增加房地产以外的税源。
总之，核心是让市场发挥资源配置的决定性作用，激活企业家精神。
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地产企业要更新认知
从房地产企业来看，要看到未来转型的方向。
对原来的住宅地产企业，一种转向垂直领域，做细分市场的产品，比如蓝领公寓、女性公寓、老年公寓；一种是横向细分，比如扎根某一个城市。还有一种跨界创新，比如在日本(专题)做住宅最好的企业不是传统开发商，而是丰田房屋、松下房屋，未来房屋会更加智能化，中国未来也可能产生华为(专题)房屋、小米房屋等。
对住宅以外的地产企业，像物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库等，这些企业现在都活得很好；大健康领域的房地产企业，以及运营园区的房地产企业等也都活得很好；房地产科技公司、服务公司等，比如Airbnb，以及专门做写字楼的SaaS平台帮助管理大楼物业、收费、机电、出租等；房地产的交易平台，比如像贝壳、链家等交易平台，以及专门做租赁的出租平台等；此外还有房地产金融等，都有很大的空间。这都是后开发时代的房地产，大有可为。
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消费者信心与就业基本面高度相关
要想恢复消费端对房地产的信心，不是通过房价稳定就能全部解决的，核心还是依靠就业和经济增长。
如果老百姓能充分就业，公司发展得好，员工能得到加薪，老百姓很快就想买房改善，人们对美好居住的需求还远远没有得到满足。只要经济的基本面进入到一个稳定增长阶段，住宅的需求还是恢复，甚至不排除再有所上涨。
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