一顿操作"降房贷" 结果房子被拍卖

2023-03-29 | 来源: 南风窗 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

" 风险不低，还不划算。" 李璐说，以前面提到的 300 万元按揭贷款转经营贷为例，如果经营贷到期续贷都成功，贷款总期限也是 30 年的话，3.65% 利率经营贷的总利息是 328.5 万元，比按揭 30 年的贷款利息多 39.5 万元。

房贷转经营贷通常需业主将房产证等资料交给金融中介，中介将材料包装成符合放贷要求后，提交给银行审批，等待银行批复可贷金额。拿到银行批复后，业主可从金融中介获得一笔用以 " 过桥 " 的资金。

" 过桥 " 资金将这套原本还欠银行的按揭房款结清，这样，这套房就从按揭状态 " 赎 " 出，变成已支付的全款状态。

随后，这套被 " 赎 " 出的房子在银行抵押，也获得银行新批复的经营贷贷款金额。这些金额，除部分用于偿还早前 " 赎 " 楼所需 " 过桥 " 资金外，剩下归业主使用。

这样，通过 " 借新还旧 "，业主再次还贷时，可享受到新批复的经营贷低利率。

巨大利差背后往往隐藏着极大风险 /《月刊家》剧照

当下，各银行经营贷年化利率普遍低于 4%，但个人按揭房贷利率普遍在 5% 至 6%。这样的利率差固然诱人，但除前述提及的风险外，付出的代价也很大。

房贷转经营贷，业主需付出的成本是：给金融中介支付贷款总额每天约万分之八 " 过桥服务费 "。李璐说，从提交资料到银行审批下来、获得借款资金，通常需要 3 个星期到 1 个半月不等。

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按此比例，以贷款 300 万元计，业主需缴纳转贷的 " 过桥服务费 " 为 50400 元至 108000 元不等。此外，还有金融中介自立的其他服务费。

" 每个客户资质不一样，收费标准也不一样，甚至每个中介的收费也不一样。" 李璐说，有客户不符合经营贷放贷条件，比如没有营业执照、没有实际经营或相应银行流水，金融中介需要帮助他们 " 过一个 " 营业执照、完善相关手续，因此也要加收相应服务费。

客户的资质不一样，服务收费的标准也不一样 /《心居》剧照

" 过照 " 是行业潜规则，很多金融中介或税票机构平时会 " 养 " 一批没有实际经营的空壳公司，平时保证注入银行流水。

比如银行就要求申请经营贷的，需持一年以上的营业执照。中介或税票机构就将这些空壳公司过户给当下需要经营贷的客户，使借款人成为法定代表人，满足经营贷申请人拥有公司或个体户的前提条件。

一系列包装后，金融中介帮忙转为经营贷所收取的总的居间服务费，多以贷款金额 4% 至 5% 不等收取。

以贷款 300 万元为例，居间服务费高达 12 万元至 15 万元不等。这样，" 利差 " 带来的收益，看似很美好，但实际落袋的 " 利好 " 也没多少。