[麻辣地产点评] 加息动了银行蛋糕,自救保护房市
利率徘徊在接近零十多年并进行价值数万亿美元的量化宽松(QE)之后,又在不到一年的时间内将利率提高400个基点,有些东西不可能不会突然崩溃,这从来都不是是否会崩溃的问题,而是什么时候崩溃的问题。

很多人都比我有资格评论硅谷银行破产的人,所以我只简短总结一下过程:
1. 美联储在调整债务负担后以史上最快的速度加息。
2. 存款利率未能跟上而不削弱银行盈利能力。因此,现金流向收益率较高的短期国债、货币市场基金等。
3. 与此同时,飙升的利率摧毁了银行抵押品(主要是政府债券)的价值
4. 银行需要筹集资金来为提款提供资金,但如果他们清算这些资产,他们就会意识到上述资产的损失。这加剧了他们薄弱的资本基础。
5. 储户紧张并提取现金,开始传染,崩盘。
银行正坐拥巨额未兑现亏损,而他们以超低利率购买的债券在美联储提高利率时又被价格摧毁,债券是支撑整个金融体系的抵押品。
例如,9年期债券上涨1%,债券价格将受到9%的打击。因此,美联储加息的能力仅限于各商业银行投资现金的明智程度。硅谷银行并不是唯一一家如此境遇的银行。
很多人都在谈论美联储可能会终结加息。如果再有银行倒闭,我们将谈论通货紧缩,而不是通货膨胀。
正如上周加拿大央行宣布暂停加息时所证实的那样,加拿大央行已经转向观望。更高的利率终于开始对各商业银行产生巨大影响,各商业银行为防止银行抵押品(房产)低价挂牌上市,纷纷延长摊还期:
摊还期超过30年的抵押贷款比例:
BMO:32.4%
CIBC:30%
TD:29.3%
RBC:25%
换句话说,当加拿大央行掀起一波触发利率时,许多抵押贷款突然演变为只付利息的抵押贷款。就在12个月前,这被认为是不可想象的。银行允许借款人踢罐子(Kick the Can,缓兵之计能拖就拖之意),因为你的房子是银行的抵押品,他们不希望你的房子强制清算然后在MLS中挂牌!这部分解释了市场上缺乏库存的原因。

这不仅仅在住宅方面,商业房地产行业的问题也在冒泡。写字楼市场一片混乱,我们知道开发用地已经严重缺乏流动性。几周前,我们惊讶地看到了温哥华开发商科罗曼德(Coromandel)的突然崩溃,该公司坐拥近10亿加元的土地持有量。他们也不是唯一坐拥大量土地的开发商。
如果有人问:“怎么破产的?其实无非是两种方式。渐渐地,或者突然间。
世界上所有房地产的总价值超过300万亿美元。而且有很多是债务支撑着房地产的价值。

换句话说,随着债务将被重新定价,资产也是如此。硅谷银行只是一个微妙的提醒,当你突然被迫将抵押品推向市场时意味着会发生什么。我相信各国央行将很快被迫扭转局面。
本文由温哥华地产评论人士Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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很多人都比我有资格评论硅谷银行破产的人,所以我只简短总结一下过程:
1. 美联储在调整债务负担后以史上最快的速度加息。
2. 存款利率未能跟上而不削弱银行盈利能力。因此,现金流向收益率较高的短期国债、货币市场基金等。
3. 与此同时,飙升的利率摧毁了银行抵押品(主要是政府债券)的价值
4. 银行需要筹集资金来为提款提供资金,但如果他们清算这些资产,他们就会意识到上述资产的损失。这加剧了他们薄弱的资本基础。
5. 储户紧张并提取现金,开始传染,崩盘。
银行正坐拥巨额未兑现亏损,而他们以超低利率购买的债券在美联储提高利率时又被价格摧毁,债券是支撑整个金融体系的抵押品。
例如,9年期债券上涨1%,债券价格将受到9%的打击。因此,美联储加息的能力仅限于各商业银行投资现金的明智程度。硅谷银行并不是唯一一家如此境遇的银行。
很多人都在谈论美联储可能会终结加息。如果再有银行倒闭,我们将谈论通货紧缩,而不是通货膨胀。
正如上周加拿大央行宣布暂停加息时所证实的那样,加拿大央行已经转向观望。更高的利率终于开始对各商业银行产生巨大影响,各商业银行为防止银行抵押品(房产)低价挂牌上市,纷纷延长摊还期:
摊还期超过30年的抵押贷款比例:
BMO:32.4%
CIBC:30%
TD:29.3%
RBC:25%
换句话说,当加拿大央行掀起一波触发利率时,许多抵押贷款突然演变为只付利息的抵押贷款。就在12个月前,这被认为是不可想象的。银行允许借款人踢罐子(Kick the Can,缓兵之计能拖就拖之意),因为你的房子是银行的抵押品,他们不希望你的房子强制清算然后在MLS中挂牌!这部分解释了市场上缺乏库存的原因。

这不仅仅在住宅方面,商业房地产行业的问题也在冒泡。写字楼市场一片混乱,我们知道开发用地已经严重缺乏流动性。几周前,我们惊讶地看到了温哥华开发商科罗曼德(Coromandel)的突然崩溃,该公司坐拥近10亿加元的土地持有量。他们也不是唯一坐拥大量土地的开发商。
如果有人问:“怎么破产的?其实无非是两种方式。渐渐地,或者突然间。
世界上所有房地产的总价值超过300万亿美元。而且有很多是债务支撑着房地产的价值。

换句话说,随着债务将被重新定价,资产也是如此。硅谷银行只是一个微妙的提醒,当你突然被迫将抵押品推向市场时意味着会发生什么。我相信各国央行将很快被迫扭转局面。
本文由温哥华地产评论人士Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道


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