[學區房] 幹貨：全球學區房研究報告2023
韓國優質學區房溢價高主要由於“學歷崇拜”、教育質量差異、課外補習資源的配置不均衡，精英高中將轉為普通高中，且采取劃片抽簽入學。
第一，韓國家長追捧“學區房”的背後是“學歷崇拜”的社會氛圍。韓國作為儒家文化圈的一員，和中國一樣有著重視教育的傳統。根據OECD數據，2015-2020年，韓國15-24歲的青年失業率一直高居10%左右，高於日本（5%左右）。嚴峻的就業環境加重了韓國人對學歷的追捧，使其願意不計成本地對教育進行投資。
第二，區域間教育質量的巨大差異也是“學區房”現象愈演愈烈的重要原因。首爾聚集了韓國最優質的教育資源，因而成為韓國家長們租買房屋的首選。根據韓國祥明大學的研究，比較2000年和2011年的數據發現，首爾地區的高中畢業生入學首爾大學比率從每萬人90人上升到95人，而釜山、大邱等城市的入學率則從每萬人70人下降到43人。
第三，課外補習資源的配置也不均衡。高考被韓國人視為為數不多改變命運的機會，而區域間的教育質量存在著巨大差距，“補課熱潮”由此產生。而韓國最好的課外補習班也集中在首爾。江南區的大峙洞以補習班眾多而聞名，2021年11月該區的公寓賣出了46億韓元的高價，而2017年同面積的公寓價格僅為18.9億韓元。
第四是2019年韓國政府宣布將精英高中轉為普通高中的計劃也刺激了學區房價格的上漲。此前精英高中可以在全國招生，但轉為普通高中後就只能劃片區抽簽招生，這刺激韓國的家長們湧入精英高中所在的學區購置房產。根據韓國鍾路學院對轉學和入學變化的分析，2020年首爾江南區和瑞草區的小學生淨流入1849人，同比增長73.8%，中學生淨流入308人，同比增加80%。
韓國在1963年確立教師輪崗制度來緩解教育不均衡的問題，但輪崗制度只適用於公立學校，且有多種方法可申請暫不流動，政策效果不佳。韓國采用取消小升初、初升高的入學考試，轉而采取劃區分配的入學方式，以及教師輪崗制度等來緩解教育不均衡問題。韓國1962年也是通過《教育公務員法》明確了中小學教師公務員的身份及其權利和義務，1963年通過《教育公務員任用令》明確了教師定期流動的要求，1974年還通過《島嶼、偏僻地教育振興法》加強了對在這些地區工作的教師補貼。韓國的教師輪崗制度具有全員化（凡在教育機構任職的教育公務員必須定期輪崗）、全域化（在地方教育自治體制下，通常是以市、道和市、郡為輪崗區統一實施區域內的全向度輪崗。）、常態化的特征，並且設置了雙向的激勵機制。這些舉措一定程度上改善教育資源不均衡的問題。但教師輪崗制度只適用於公立學校，私立學校的老師由學校董事會雇傭，可以任職較長時間。當學校有體育競賽或科學教育等辦學特色，並且教師具有特長並有工作實績，教師則可以申請暫不流動。這些漏洞加劇了精英高中和普通高中的師資力量的不平衡，導致學區房房價持續上漲。
2 哪些國家優質學區房溢價低？
2.1 德國：“租售同權”，采取全國統一中小學教師培養標准，教育資源分布較均衡
德國教育分為學前、基礎、高等教育三個階段，其中實行12年義務教育和公立學校免費政策。德國教育分流體制分為三個階段，分別為學前教育（幼兒園教育）、基礎教育（小學和中學教育）和高等教育，實行12年義務教育和公立學校免費政策。德國的中學分為三種類型，普通中學、實科中學和文理中學。德國高等院校分為綜合性大學、神學院、師范學院、藝術學院，其余的學生則屬於應用技術大學、職業技術學校等相關領域。
德國學區房溢價率低，房價更多與地段和區位掛鉤。德國城市化發展走出了一條不同於英國、法國等其他歐洲國家的獨特道路，即多中心均衡發展的城市化布局。各地可結合自身資源稟賦發展優勢產業，使得全國產業資源布局相對均衡，這也使得各地教育資源分配較為均衡。值得注意的是德國不以房屋產權作為就近入學參考資格，租房也能享受在該區域就近上學資格，並且德國作為歐洲住房持有率最低的國家，國民普遍熱衷於租房而不是購房，因此學區並不會成為房價上漲的重要因素。
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第一，韓國家長追捧“學區房”的背後是“學歷崇拜”的社會氛圍。韓國作為儒家文化圈的一員，和中國一樣有著重視教育的傳統。根據OECD數據，2015-2020年，韓國15-24歲的青年失業率一直高居10%左右，高於日本（5%左右）。嚴峻的就業環境加重了韓國人對學歷的追捧，使其願意不計成本地對教育進行投資。
第二，區域間教育質量的巨大差異也是“學區房”現象愈演愈烈的重要原因。首爾聚集了韓國最優質的教育資源，因而成為韓國家長們租買房屋的首選。根據韓國祥明大學的研究，比較2000年和2011年的數據發現，首爾地區的高中畢業生入學首爾大學比率從每萬人90人上升到95人，而釜山、大邱等城市的入學率則從每萬人70人下降到43人。
第三，課外補習資源的配置也不均衡。高考被韓國人視為為數不多改變命運的機會，而區域間的教育質量存在著巨大差距，“補課熱潮”由此產生。而韓國最好的課外補習班也集中在首爾。江南區的大峙洞以補習班眾多而聞名，2021年11月該區的公寓賣出了46億韓元的高價，而2017年同面積的公寓價格僅為18.9億韓元。
第四是2019年韓國政府宣布將精英高中轉為普通高中的計劃也刺激了學區房價格的上漲。此前精英高中可以在全國招生，但轉為普通高中後就只能劃片區抽簽招生，這刺激韓國的家長們湧入精英高中所在的學區購置房產。根據韓國鍾路學院對轉學和入學變化的分析，2020年首爾江南區和瑞草區的小學生淨流入1849人，同比增長73.8%，中學生淨流入308人，同比增加80%。
韓國在1963年確立教師輪崗制度來緩解教育不均衡的問題，但輪崗制度只適用於公立學校，且有多種方法可申請暫不流動，政策效果不佳。韓國采用取消小升初、初升高的入學考試，轉而采取劃區分配的入學方式，以及教師輪崗制度等來緩解教育不均衡問題。韓國1962年也是通過《教育公務員法》明確了中小學教師公務員的身份及其權利和義務，1963年通過《教育公務員任用令》明確了教師定期流動的要求，1974年還通過《島嶼、偏僻地教育振興法》加強了對在這些地區工作的教師補貼。韓國的教師輪崗制度具有全員化（凡在教育機構任職的教育公務員必須定期輪崗）、全域化（在地方教育自治體制下，通常是以市、道和市、郡為輪崗區統一實施區域內的全向度輪崗。）、常態化的特征，並且設置了雙向的激勵機制。這些舉措一定程度上改善教育資源不均衡的問題。但教師輪崗制度只適用於公立學校，私立學校的老師由學校董事會雇傭，可以任職較長時間。當學校有體育競賽或科學教育等辦學特色，並且教師具有特長並有工作實績，教師則可以申請暫不流動。這些漏洞加劇了精英高中和普通高中的師資力量的不平衡，導致學區房房價持續上漲。
2 哪些國家優質學區房溢價低？
2.1 德國：“租售同權”，采取全國統一中小學教師培養標准，教育資源分布較均衡
德國教育分為學前、基礎、高等教育三個階段，其中實行12年義務教育和公立學校免費政策。德國教育分流體制分為三個階段，分別為學前教育（幼兒園教育）、基礎教育（小學和中學教育）和高等教育，實行12年義務教育和公立學校免費政策。德國的中學分為三種類型，普通中學、實科中學和文理中學。德國高等院校分為綜合性大學、神學院、師范學院、藝術學院，其余的學生則屬於應用技術大學、職業技術學校等相關領域。
德國學區房溢價率低，房價更多與地段和區位掛鉤。德國城市化發展走出了一條不同於英國、法國等其他歐洲國家的獨特道路，即多中心均衡發展的城市化布局。各地可結合自身資源稟賦發展優勢產業，使得全國產業資源布局相對均衡，這也使得各地教育資源分配較為均衡。值得注意的是德國不以房屋產權作為就近入學參考資格，租房也能享受在該區域就近上學資格，並且德國作為歐洲住房持有率最低的國家，國民普遍熱衷於租房而不是購房，因此學區並不會成為房價上漲的重要因素。
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