[商业地产] 明天加息75点成定局 温村这房抗跌
（加西网综合）在连续多次大幅度加息之后，加拿大央行预计明天将迎来更大幅度的加息——0.75%。经济学界的普遍分析认为，加拿大央行将在 7 月 13 日的调息会议中做出 75 个基点的大幅度加息，以对高抗通胀水平。
分析师预计，该银行将利率上调 0.75%，将利率从 1.5% 推高至 2.25%，这是继两年大流行期间的低利率 0.25% 之后，今年连续第 4 次上调利率。
上一次央行利率水平达到 2.25% 是在 2008 经济危机之后的 2009 年 4 月，但当时贴现抵押贷款利率仅为 3.85%，并且没有购房贷款压力测试。
房地产数据平台 HouseSigma 的业务发展总监 Michael Carney 表示，自 2016 年以来，央行的隔夜利率从未超过 1.75%，这将使加拿大的抵押贷款压力测试进入“未知领域”。
由于新增的压力测试，借款人需要证明他们有能力以更高的利率支付抵押贷款，比银行提供的利率高出 2% 或 5.25%，以较高者为准。这种利率上涨不仅对希望进入住房所有权市场的新借款人具有挑战性，而且对有抵押贷款需要更新的人也是如此。
继 7 月 13 日预期的第 4 次加息之后，分析师预测年底前可能还会再加息 2 次。
加息对加拿大房市意味着什么？
加拿大央行的如此大力度加息是应对房价飙升和抑制几代人未曾见过的猖獗通胀的一项措施。
根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）首席经济学家 Bob Dugan 的说法，加拿大央行的利率在 2023 年初达到 2.5% 并在 2025 年底之前保持在这一水平，以控制通胀。
在这种情况下，房价将下跌 3%。
如果按照数据模型，高利率情景在 2023 年初将其推至 3.5%，然后逐渐降至 2.5%。在这种情况下全国平均房价保持高位，但到 2023 年年中下降 5%。
CMHC 预计，到 2023 年中期之前，全国房地产市场都将表现低迷，与 2022 年年中相比，平均房价下降 3% 至 5%，房屋销售量下降 29% 至 34%。
CMHC 认为，房价过去两年的疯涨是不可持续的，在市场正常调整回落的情况下、额外多了加息的影响力，使得房市将会在未来一段时间表现低迷。预计抵押贷款利率要到 2024 年才会稳定下来，届时在家庭收入增加和移民增加的支持下，房价将恢复正向但温和的增长。
这类型房产对加息免疫
不过也有一些房产对于加息是完全免疫的。
最近投资业界的报告显示，温哥华的工业类共管物业对于加息是免疫的，极低的空置率、极高的需求、飞涨的工业类房租水平，都让这类房产供不应求。
根据高力国际的研究，大温哥华地区现在的工业税率是北美最低的，截至 2022 年第二季度为 0.1%。租金目前为每平方英尺 20 加元，是大流行前的 2 倍，比去年增长了 22%。
共管类工业物业的销售，现在主导着大温地区的投机性工业发展和交易，而且这一趋势似乎不受抵押贷款利率上升的影响。
高力国际驻温哥华研究部副主任 Susan Thompson表示，高力公司今年启动了一项研究，以判断利率上升和通货膨胀对温哥华办公室和工业市场的潜在影响。
研究发现，工业共管类市场能够抵御抵押贷款利率的上涨，自今年年初以来，商业融资利率几乎翻了一番。
Susan Thompson 说，即使在利率上升的情况下，大温地区的工业共管物业的销售价格继续创下历史新高。随着利率上升和建筑成本上升，菲沙河谷的共管类工业物业发展面临更多不确定性。
Thompson 指出，规模较小或新兴的工业共管物业开发商，尤其是那些针对投资者而非自住业主的开发商，则会更容易受到加息的影响。财力雄厚的开发商可以度过难关。
但也有一些开发商正在拖延项目交付时间。与此同时，经验丰富的大型开发商则持续推进。
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分析师预计，该银行将利率上调 0.75%，将利率从 1.5% 推高至 2.25%，这是继两年大流行期间的低利率 0.25% 之后，今年连续第 4 次上调利率。
上一次央行利率水平达到 2.25% 是在 2008 经济危机之后的 2009 年 4 月，但当时贴现抵押贷款利率仅为 3.85%，并且没有购房贷款压力测试。
房地产数据平台 HouseSigma 的业务发展总监 Michael Carney 表示，自 2016 年以来，央行的隔夜利率从未超过 1.75%，这将使加拿大的抵押贷款压力测试进入“未知领域”。
由于新增的压力测试，借款人需要证明他们有能力以更高的利率支付抵押贷款，比银行提供的利率高出 2% 或 5.25%，以较高者为准。这种利率上涨不仅对希望进入住房所有权市场的新借款人具有挑战性，而且对有抵押贷款需要更新的人也是如此。
继 7 月 13 日预期的第 4 次加息之后，分析师预测年底前可能还会再加息 2 次。
加息对加拿大房市意味着什么？
加拿大央行的如此大力度加息是应对房价飙升和抑制几代人未曾见过的猖獗通胀的一项措施。
根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）首席经济学家 Bob Dugan 的说法，加拿大央行的利率在 2023 年初达到 2.5% 并在 2025 年底之前保持在这一水平，以控制通胀。
在这种情况下，房价将下跌 3%。
如果按照数据模型，高利率情景在 2023 年初将其推至 3.5%，然后逐渐降至 2.5%。在这种情况下全国平均房价保持高位，但到 2023 年年中下降 5%。
CMHC 预计，到 2023 年中期之前，全国房地产市场都将表现低迷，与 2022 年年中相比，平均房价下降 3% 至 5%，房屋销售量下降 29% 至 34%。
CMHC 认为，房价过去两年的疯涨是不可持续的，在市场正常调整回落的情况下、额外多了加息的影响力，使得房市将会在未来一段时间表现低迷。预计抵押贷款利率要到 2024 年才会稳定下来，届时在家庭收入增加和移民增加的支持下，房价将恢复正向但温和的增长。
这类型房产对加息免疫
不过也有一些房产对于加息是完全免疫的。
最近投资业界的报告显示，温哥华的工业类共管物业对于加息是免疫的，极低的空置率、极高的需求、飞涨的工业类房租水平，都让这类房产供不应求。
根据高力国际的研究，大温哥华地区现在的工业税率是北美最低的，截至 2022 年第二季度为 0.1%。租金目前为每平方英尺 20 加元，是大流行前的 2 倍，比去年增长了 22%。
共管类工业物业的销售，现在主导着大温地区的投机性工业发展和交易，而且这一趋势似乎不受抵押贷款利率上升的影响。
高力国际驻温哥华研究部副主任 Susan Thompson表示，高力公司今年启动了一项研究，以判断利率上升和通货膨胀对温哥华办公室和工业市场的潜在影响。
研究发现，工业共管类市场能够抵御抵押贷款利率的上涨，自今年年初以来，商业融资利率几乎翻了一番。
Susan Thompson 说，即使在利率上升的情况下，大温地区的工业共管物业的销售价格继续创下历史新高。随着利率上升和建筑成本上升，菲沙河谷的共管类工业物业发展面临更多不确定性。
Thompson 指出，规模较小或新兴的工业共管物业开发商，尤其是那些针对投资者而非自住业主的开发商，则会更容易受到加息的影响。财力雄厚的开发商可以度过难关。
但也有一些开发商正在拖延项目交付时间。与此同时，经验丰富的大型开发商则持续推进。
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