[地產觀點] 資深專家預測疫情後時代房市走向
Rennie 情報團隊的資深經濟學家瑞安·柏林（Ryan Berlin）認為，在解決地區的負擔能力問題時，政府應在建造更多房屋方面發揮更大作用。
瑞安是房地產市場營銷公司Rennie部門的情報總監兼高級經濟學家。他幾乎所有的時間都在研究房市，並向客戶提供基於證據的信息。這個團隊有建造新房屋的開發商，也有每天從事買房賣房的經紀，更有擁有房屋的業主。除了為公眾消費者提供研究和見解之外，情報團隊還與Rennie的大約180個代理商的經紀人合作。
我們與柏林聊天，討論BC省疫情後經濟狀況，為什麼增加住房供應要比增加需求更難，以及溫哥華房價在大流行後將走向何方。
在過去的一年中，我們經歷了從未經歷過的“大蕭條”，顯然，許多人和企業仍在遭受苦難。而且我們所有人或多或少都受到了影響，無論是我們實際上是因為COVID失去了某個人，還是失去了工作，或者被迫在家中工作，或者我們只是無法與其他人交往。我們習慣和想要的生活方式仍然受到此影響。
但是我認為，從經濟和就業的角度看待全局時，我們總體上並沒有那麼糟糕。幾周前3月份的最新就業數據顯示，在大溫地區，工作總數還略高於疫情之前達到的高峰，雖然我們遭受了重創，失去了幾十萬個工作崗位。
雖然沒有太多此主題的報道，但我認為這是一個很好的裡程碑，可以說，至少從工作的角度來看，我們回來了。整個BC省已經挽回了所有失去的工作，並增加了5％。因此，勞動力市場一直具有相當的彈性。
整個國家來說，加拿大已挽回了大約90％的工作機會。從最初的丟失三百萬個工作機會，到現在已經降至300,000以下。因此，從現在開始，可能要向前走兩步，向後走一步，雖然我們遇到了新的限制措施，因為我們必須應對變異病毒，而疫苗的普及還有一段路要走。但是我們終於可以看到隧道盡頭的光明。
我們在過去一年中看到的失業類型如何幫助保護BC房地產市場免受COVID的最嚴重影響？
我們大家可能都記得去年三月的情況，當時我們被告知要呆在家裡，不見任何人。那時有很多不確定性，並且對經濟和房地產市場做出了很多可怕的預測。
最終政府做了兩件事，使住房市場所有權部分免於遭受最嚴重的經濟衰退。一個是抵押貸款遞延計劃首次實施，所有貸款的大銀行和其他金融機構都同意讓房主延期償還抵押貸款，期限最長為六個月。還為最需要幫助的有房產家庭提供了現金貸款。
這不是典型的衰退。起源是健康危機。所以我們說，需要關閉經濟的某些部分，這對工人產生了非常特殊的後果。因此，受影響的主要是零售，旅游和酒店業的從業人員，然後是年輕人和兼職工人。
因此，考慮一下那些失業人士的類型，尤其是在經濟衰退初期，他們不是典型的房主或購房者。這就是為什麼我們看到疫情對租賃市場的一些影響，過去一年租金上漲的速度更加緩慢，空置率也有所上升。
當我們進入五月份時，您對大溫地區的房市有何看法？
我認為對於很多人來說，它可以追溯到2016年和2017年，當時價格確實飆升了。我認為FOMO（害怕錯過）是一個更為突出的因素，但我認為我們現在也看到了這一點。
我們現在遇到的問題出在庫存方面。如果我們查看二手房市場，無論將其與去年或十年平均水平進行比較，所有房屋類型（獨立屋，城市屋和公寓）的庫存都在下降。
在典型的經濟衰退中，您會看到庫存增加，與過去一年相比，如果沒有抵押遞延計劃的支持，您將看到更廣泛的工作損失，房主受到的影響更大。而且您會看到人們負擔不起抵押貸款，因此他們會掛牌出售自己的房屋。您會看到更多房源；您會看到更多的賣家願意接受較低的價格只是為了擺脫抵押貸款。然後，如果您願意的話，這將導致螺旋式下降，需求不會跟上，價格開始下跌。
但是我們現在看到的是，人們並不積極掛牌出售自己的房屋。盡管由於抵押貸款遞延計劃導致失業率激增，由於加拿大銀行和各級政府的非常刺激措施，人們還是願意保持現狀。我們都認為這是暫時的，所以問題一直存在，我們如何一起度過？
與此同時，在市場的需求方面，每個人都在尋找能夠容納他們的房屋，不僅是居住的地方，而且是工作和娛樂的地方，因為COVID改變了所有人的規則。我認為人們的需求已成為人們關注的焦點。由於利率如此之低，股市波動劇烈，尤其是在大流行初期，特別是對中老年人群，這種觀點改變了，也許從投資的角度來看，當我接近退休時，把錢放在不動產上比流動資產上更合理。
因此，從各個方面來說，市場的需求方都得到了支持，導致房價暴漲。我認為3月份的最新數據同比顯示獨立屋價格同比上漲21％，這顯然是不可持續的。
回到類似的2016年，2017年，獨立房屋價格逐年上漲，然後達到40％以上的峰值增長，事後看來這真是令人膛目結舌。我並不是說我們要會達到同樣的增長，但是我們現在在某些方面正在經歷的事情就像是2016年。這對買家來說是非常具有挑戰性。
與此同時，這個瘋狂的市場裡，住宅建設並沒有激增。那裡發生了什麼，好事還是壞事？
可以預見，我認為，在整個加拿大，尤其是在大流行的初期，我們沒有看到全面的建築投資，特別是住宅建築投資。其中一部分與社交距離限制有關。您可能無法在一個工地上進行更多的工作……而且存在大量的後勤挑戰，拖慢了施工速度。有些建設尚未開始，因為去年存在很多不確定因素，所以我們看到一些項目還沒有能啟動。
現在我們已經到2021年了，最近的數據顯示大溫地區的實際增長。我們所看到的開發商才開始啟動2020年應該啟動的項目，那時他們並不知道疫情的到來，現在，我們有了更多的確定性，即使從經濟或健康角度來看我們並沒有走出困境，我們也看到了一些加速。這非常重要，因為太多市場需求不能控制。我們有很多移民，銀行帳戶中有很多錢，利率很低，您不能加稅讓住房更易負擔，也不能加稅讓需求減少。因此，至少在最近幾個月中，恢復供應活力是一件好事。
您在報告中花費了大量時間談論人口統計信息。在BC省，我們的移民在哪裡？顯然，在大流行期間新移民下降了很多。
COVID最明顯的表現之一是在人口統計方面，而這一切都始於國家層面。在某些方面，我們關閉了邊界，但從另一個角度看，我們仍然有18.5萬移民，並非所有人越過邊境來到加拿大，他們中的一些人已經作為臨時居民居住在這裡，有工作許可證或者是學生，通過移民成為永久居民。
但是，2020年的185,000人是自1998年以來加拿大最低的。這是大流行前目標（341,000人）的一半左右。因此，這造成了相當大的人口統計學漏洞。在全國范圍內，加拿大的人口增長率自1916年以來最低，為0.4％。BC省也是同樣，人口增長率為0.4％，是自1874年以來最慢的增長率。已經很長時間沒有看到如此低的增長率了。
這很重要；這不僅僅是學術上的。一方面，這為新住房市場的需求方提供了一些緩解，從某種意義上說，來加拿大和BC省的人口減少，這意味著需要更少的額外房屋來適應這種增長。
但這是短期的事情。長期來看，我們的人口正在老齡化。加拿大和BC省的典型居民是50年代後期的嬰兒潮一代。移民和跨省移民的典型年齡是27歲左右，大約一半的年齡。
首先，我們有這麼多移民到加拿大的原因主要是為了支持我們的經濟。我們承認人口老齡化，我們正在努力增加勞動力。因此，去年政府為應對這種移民赤字，在接下來的三年中每年將全國移民率提高到40萬以上。我認為今年很難實現這一目標，但是他們只需將口徑放寬些，就可以實現未來兩年的目標。
因此，我們基本上將在未來兩年內引進120萬移民。我們以前從未見過這樣的事情。這是COVID的直接結果。隨著那一天的到來，我們大溫地區的房屋庫存量在哪裡？
他們是。考慮到大流行初期的市場預期，這有點具有諷刺意味了。我當時的反應類似於9/11之後，當時有種種議論，比如我們再也不會住在高層住宅裡了，我們再也不會在高層建築中工作了。顯然，我們不可能做到。
因此，在大流行初期，我的感覺是-我不想共享電梯，走廊和公共休息室，我們只是不想離別人太近，我們需要更多空間-這種心態離開公寓是暫時的。
如果您看溫哥華市中心，公寓的價值之一就是靠近室外公共區域，海灘和公園，並且可以使用那裡的所有文化娛樂，餐廳，咖啡館，酒吧和俱樂部以及購物場所。 而現在那些現在都暫時用不上，因此，如果您是買家，那裡可能就不那麼吸引人。
但是，就二手房市而言，現在公寓的庫存與去年相比下降了9％，與10年平均水平相比下降了更多。在新樓盤方面：尚未售出的新建公寓少於500套。再次，我們回到這個供應問題。當然，需求非常強勁，但目前我們還沒有看到供應來響應。
關於這一點，供應對於解決我們在大溫地區的負擔能力問題有多重要？
一切都與平衡有關。簡單地說，任何市場價格都是供需之間的交集決定的。因此，如果其中一些事情基本上保持不變或缺乏彈性，在另一事情發生變化時，那麼它將影響該產品在市場中的價值。
因此對房市來說，您不能只打開或關閉水龍頭就指望產生供應，而需求卻可以，在相對較短的時間內，由於移民增加，工作增長和收入增長或利率降低而導致需求增加。甚至借貸法規的變化，比如可能使借貸變得更容易的事情，更高的還本付息門檻，都將使更多的收入用於住房。所有這些都可以創造更多需求。反面也是正確的，其中一些事情實際上可以在一夜之間發生。
建房要花很長時間，可以這麼說，我們的勞動力市場比較疲軟。與大流行之前相比，我們的失業率有所上升。立即完成工作並非易事。如果我們回到經濟學家所謂的充分就業的狀態時，又回到了失業率約為4.5％的情況下，確實很難擴大建設規模並增加供給。
因此，從政策角度來看，這實際上是有關的，尤其是在地方一級，這是我認為市政府比省政府或聯邦政府更具影響力的地方，可以確保減少對發展和建設的障礙，更快通過規劃審批過程以及諸如此類的事情。我不是坐在這裡向任何人指指點點，這是一個很大的挑戰。
最後，最重要也是大家最關心的問題：您認為溫哥華房價在大流行之後如何發展？為什麼？
根據目前的軌跡，上億元一棟獨立式住宅可能不是不可能的。
作為經濟學家，我已經在該行業工作了17年，並且在過去5年中一直在Rennie 情報團隊工作。我從來沒有制定過價格預測，只是因為我的主要目標不是制造頭條新聞，而這就是發布價格預測產生的結果，尤其是當您是CMHC時。准確預測價格是如此困難。所以問題是，從這個意義上說，預測價格的效用是什麼？
去年5月，即CMHC流行了幾個月，這是一個非常有能力的大型組織，擁有許多我敬重的分析師；他們是我的同齡人，並且他們擁有我們所沒有的數據和模型-預測到2021年春季，加拿大的平均房屋價值將下降9％至18％。顯然，情況截然相反。
所以問題是，他們是怎麼錯的呢？現實情況是，您可以說，他們忘記了這一點，或者他們沒有考慮到那一點。只是他們誤判了眾多需求方因素和供應方因素的交集。
綜上所述，我認為我們能看到的是，今年價格將繼續上漲。很明顯，當前漲幅是不可持續的。我想我們會看到漲幅變緩。問題是，我們多快能恢復充分就業？
因此，我看失業率，看通脹，看利率，我們即將到2022年。如果通脹回升並穩定在2％左右，失業率正在下降到5％，這些將為市場帶來平衡並創造更多的穩定性。我認為，從明年開始，假設在這段時間內完成了所有這些工作，我們的房價將在每年2％到5％的年度增長范圍內趨於平穩。
配圖是Rennie資深情報專家Ryan Berlin
加西網地產中心編譯報道，原文由Rennie 提供
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瑞安是房地產市場營銷公司Rennie部門的情報總監兼高級經濟學家。他幾乎所有的時間都在研究房市，並向客戶提供基於證據的信息。這個團隊有建造新房屋的開發商，也有每天從事買房賣房的經紀，更有擁有房屋的業主。除了為公眾消費者提供研究和見解之外，情報團隊還與Rennie的大約180個代理商的經紀人合作。
我們與柏林聊天，討論BC省疫情後經濟狀況，為什麼增加住房供應要比增加需求更難，以及溫哥華房價在大流行後將走向何方。
在過去的一年中，我們經歷了從未經歷過的“大蕭條”，顯然，許多人和企業仍在遭受苦難。而且我們所有人或多或少都受到了影響，無論是我們實際上是因為COVID失去了某個人，還是失去了工作，或者被迫在家中工作，或者我們只是無法與其他人交往。我們習慣和想要的生活方式仍然受到此影響。
但是我認為，從經濟和就業的角度看待全局時，我們總體上並沒有那麼糟糕。幾周前3月份的最新就業數據顯示，在大溫地區，工作總數還略高於疫情之前達到的高峰，雖然我們遭受了重創，失去了幾十萬個工作崗位。
雖然沒有太多此主題的報道，但我認為這是一個很好的裡程碑，可以說，至少從工作的角度來看，我們回來了。整個BC省已經挽回了所有失去的工作，並增加了5％。因此，勞動力市場一直具有相當的彈性。
整個國家來說，加拿大已挽回了大約90％的工作機會。從最初的丟失三百萬個工作機會，到現在已經降至300,000以下。因此，從現在開始，可能要向前走兩步，向後走一步，雖然我們遇到了新的限制措施，因為我們必須應對變異病毒，而疫苗的普及還有一段路要走。但是我們終於可以看到隧道盡頭的光明。
我們在過去一年中看到的失業類型如何幫助保護BC房地產市場免受COVID的最嚴重影響？
我們大家可能都記得去年三月的情況，當時我們被告知要呆在家裡，不見任何人。那時有很多不確定性，並且對經濟和房地產市場做出了很多可怕的預測。
最終政府做了兩件事，使住房市場所有權部分免於遭受最嚴重的經濟衰退。一個是抵押貸款遞延計劃首次實施，所有貸款的大銀行和其他金融機構都同意讓房主延期償還抵押貸款，期限最長為六個月。還為最需要幫助的有房產家庭提供了現金貸款。
這不是典型的衰退。起源是健康危機。所以我們說，需要關閉經濟的某些部分，這對工人產生了非常特殊的後果。因此，受影響的主要是零售，旅游和酒店業的從業人員，然後是年輕人和兼職工人。
因此，考慮一下那些失業人士的類型，尤其是在經濟衰退初期，他們不是典型的房主或購房者。這就是為什麼我們看到疫情對租賃市場的一些影響，過去一年租金上漲的速度更加緩慢，空置率也有所上升。
當我們進入五月份時，您對大溫地區的房市有何看法？
我認為對於很多人來說，它可以追溯到2016年和2017年，當時價格確實飆升了。我認為FOMO（害怕錯過）是一個更為突出的因素，但我認為我們現在也看到了這一點。
我們現在遇到的問題出在庫存方面。如果我們查看二手房市場，無論將其與去年或十年平均水平進行比較，所有房屋類型（獨立屋，城市屋和公寓）的庫存都在下降。
在典型的經濟衰退中，您會看到庫存增加，與過去一年相比，如果沒有抵押遞延計劃的支持，您將看到更廣泛的工作損失，房主受到的影響更大。而且您會看到人們負擔不起抵押貸款，因此他們會掛牌出售自己的房屋。您會看到更多房源；您會看到更多的賣家願意接受較低的價格只是為了擺脫抵押貸款。然後，如果您願意的話，這將導致螺旋式下降，需求不會跟上，價格開始下跌。
但是我們現在看到的是，人們並不積極掛牌出售自己的房屋。盡管由於抵押貸款遞延計劃導致失業率激增，由於加拿大銀行和各級政府的非常刺激措施，人們還是願意保持現狀。我們都認為這是暫時的，所以問題一直存在，我們如何一起度過？
與此同時，在市場的需求方面，每個人都在尋找能夠容納他們的房屋，不僅是居住的地方，而且是工作和娛樂的地方，因為COVID改變了所有人的規則。我認為人們的需求已成為人們關注的焦點。由於利率如此之低，股市波動劇烈，尤其是在大流行初期，特別是對中老年人群，這種觀點改變了，也許從投資的角度來看，當我接近退休時，把錢放在不動產上比流動資產上更合理。
因此，從各個方面來說，市場的需求方都得到了支持，導致房價暴漲。我認為3月份的最新數據同比顯示獨立屋價格同比上漲21％，這顯然是不可持續的。
回到類似的2016年，2017年，獨立房屋價格逐年上漲，然後達到40％以上的峰值增長，事後看來這真是令人膛目結舌。我並不是說我們要會達到同樣的增長，但是我們現在在某些方面正在經歷的事情就像是2016年。這對買家來說是非常具有挑戰性。
與此同時，這個瘋狂的市場裡，住宅建設並沒有激增。那裡發生了什麼，好事還是壞事？
可以預見，我認為，在整個加拿大，尤其是在大流行的初期，我們沒有看到全面的建築投資，特別是住宅建築投資。其中一部分與社交距離限制有關。您可能無法在一個工地上進行更多的工作……而且存在大量的後勤挑戰，拖慢了施工速度。有些建設尚未開始，因為去年存在很多不確定因素，所以我們看到一些項目還沒有能啟動。
現在我們已經到2021年了，最近的數據顯示大溫地區的實際增長。我們所看到的開發商才開始啟動2020年應該啟動的項目，那時他們並不知道疫情的到來，現在，我們有了更多的確定性，即使從經濟或健康角度來看我們並沒有走出困境，我們也看到了一些加速。這非常重要，因為太多市場需求不能控制。我們有很多移民，銀行帳戶中有很多錢，利率很低，您不能加稅讓住房更易負擔，也不能加稅讓需求減少。因此，至少在最近幾個月中，恢復供應活力是一件好事。
您在報告中花費了大量時間談論人口統計信息。在BC省，我們的移民在哪裡？顯然，在大流行期間新移民下降了很多。
COVID最明顯的表現之一是在人口統計方面，而這一切都始於國家層面。在某些方面，我們關閉了邊界，但從另一個角度看，我們仍然有18.5萬移民，並非所有人越過邊境來到加拿大，他們中的一些人已經作為臨時居民居住在這裡，有工作許可證或者是學生，通過移民成為永久居民。
但是，2020年的185,000人是自1998年以來加拿大最低的。這是大流行前目標（341,000人）的一半左右。因此，這造成了相當大的人口統計學漏洞。在全國范圍內，加拿大的人口增長率自1916年以來最低，為0.4％。BC省也是同樣，人口增長率為0.4％，是自1874年以來最慢的增長率。已經很長時間沒有看到如此低的增長率了。
這很重要；這不僅僅是學術上的。一方面，這為新住房市場的需求方提供了一些緩解，從某種意義上說，來加拿大和BC省的人口減少，這意味著需要更少的額外房屋來適應這種增長。
但這是短期的事情。長期來看，我們的人口正在老齡化。加拿大和BC省的典型居民是50年代後期的嬰兒潮一代。移民和跨省移民的典型年齡是27歲左右，大約一半的年齡。
首先，我們有這麼多移民到加拿大的原因主要是為了支持我們的經濟。我們承認人口老齡化，我們正在努力增加勞動力。因此，去年政府為應對這種移民赤字，在接下來的三年中每年將全國移民率提高到40萬以上。我認為今年很難實現這一目標，但是他們只需將口徑放寬些，就可以實現未來兩年的目標。
因此，我們基本上將在未來兩年內引進120萬移民。我們以前從未見過這樣的事情。這是COVID的直接結果。隨著那一天的到來，我們大溫地區的房屋庫存量在哪裡？
他們是。考慮到大流行初期的市場預期，這有點具有諷刺意味了。我當時的反應類似於9/11之後，當時有種種議論，比如我們再也不會住在高層住宅裡了，我們再也不會在高層建築中工作了。顯然，我們不可能做到。
因此，在大流行初期，我的感覺是-我不想共享電梯，走廊和公共休息室，我們只是不想離別人太近，我們需要更多空間-這種心態離開公寓是暫時的。
如果您看溫哥華市中心，公寓的價值之一就是靠近室外公共區域，海灘和公園，並且可以使用那裡的所有文化娛樂，餐廳，咖啡館，酒吧和俱樂部以及購物場所。 而現在那些現在都暫時用不上，因此，如果您是買家，那裡可能就不那麼吸引人。
但是，就二手房市而言，現在公寓的庫存與去年相比下降了9％，與10年平均水平相比下降了更多。在新樓盤方面：尚未售出的新建公寓少於500套。再次，我們回到這個供應問題。當然，需求非常強勁，但目前我們還沒有看到供應來響應。
關於這一點，供應對於解決我們在大溫地區的負擔能力問題有多重要？
一切都與平衡有關。簡單地說，任何市場價格都是供需之間的交集決定的。因此，如果其中一些事情基本上保持不變或缺乏彈性，在另一事情發生變化時，那麼它將影響該產品在市場中的價值。
因此對房市來說，您不能只打開或關閉水龍頭就指望產生供應，而需求卻可以，在相對較短的時間內，由於移民增加，工作增長和收入增長或利率降低而導致需求增加。甚至借貸法規的變化，比如可能使借貸變得更容易的事情，更高的還本付息門檻，都將使更多的收入用於住房。所有這些都可以創造更多需求。反面也是正確的，其中一些事情實際上可以在一夜之間發生。
建房要花很長時間，可以這麼說，我們的勞動力市場比較疲軟。與大流行之前相比，我們的失業率有所上升。立即完成工作並非易事。如果我們回到經濟學家所謂的充分就業的狀態時，又回到了失業率約為4.5％的情況下，確實很難擴大建設規模並增加供給。
因此，從政策角度來看，這實際上是有關的，尤其是在地方一級，這是我認為市政府比省政府或聯邦政府更具影響力的地方，可以確保減少對發展和建設的障礙，更快通過規劃審批過程以及諸如此類的事情。我不是坐在這裡向任何人指指點點，這是一個很大的挑戰。
最後，最重要也是大家最關心的問題：您認為溫哥華房價在大流行之後如何發展？為什麼？
根據目前的軌跡，上億元一棟獨立式住宅可能不是不可能的。
作為經濟學家，我已經在該行業工作了17年，並且在過去5年中一直在Rennie 情報團隊工作。我從來沒有制定過價格預測，只是因為我的主要目標不是制造頭條新聞，而這就是發布價格預測產生的結果，尤其是當您是CMHC時。准確預測價格是如此困難。所以問題是，從這個意義上說，預測價格的效用是什麼？
去年5月，即CMHC流行了幾個月，這是一個非常有能力的大型組織，擁有許多我敬重的分析師；他們是我的同齡人，並且他們擁有我們所沒有的數據和模型-預測到2021年春季，加拿大的平均房屋價值將下降9％至18％。顯然，情況截然相反。
所以問題是，他們是怎麼錯的呢？現實情況是，您可以說，他們忘記了這一點，或者他們沒有考慮到那一點。只是他們誤判了眾多需求方因素和供應方因素的交集。
綜上所述，我認為我們能看到的是，今年價格將繼續上漲。很明顯，當前漲幅是不可持續的。我想我們會看到漲幅變緩。問題是，我們多快能恢復充分就業？
因此，我看失業率，看通脹，看利率，我們即將到2022年。如果通脹回升並穩定在2％左右，失業率正在下降到5％，這些將為市場帶來平衡並創造更多的穩定性。我認為，從明年開始，假設在這段時間內完成了所有這些工作，我們的房價將在每年2％到5％的年度增長范圍內趨於平穩。
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