加拿大住房的12张图表 看得想爆粗
因为加拿大住房市场似乎正违反了一些基本的经济原则。
但首先，现在先说说和房价最相关的房屋供应和家庭负担能力这两个因素。
加拿大从来没有建造这么多的公寓...
加拿大公寓建设已经达到了历史最高纪录，每1000人中有5.8个单位。
加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）的一份报告说，严格来说，这个级别已经进入了”高风险区“。但RBC不太担心，因为多伦多和温哥华的住房仍然短缺，也是大部分公寓建设的集中地。
...而独立屋住宅建设接近创纪录低点
独立屋住宅的建设正处于多年来的低点，这一现象主要归咎于多伦多和温哥华的土地空间不足。
RBC表示，在加拿大最大这些市场，独立屋的需求显著超过供应，这可能成为为什么独立屋住宅价格比公寓价格上涨要快得多的原因。
但是，这些城市真的有这么大的房屋需求吗？首先让我们来看看负担能力。
多伦多的家庭负担能力是25年以来最糟糕的一年...
自20世纪90年代初，多伦多爆发房地产泡沫。这个泡沫被归咎于两件事：加拿大央行大幅提高利率以打击通货膨胀，以及1989/1990年左右的家庭购买年龄人数突然下降。
今天，多伦多负担能力同样不好，但抵押贷款利率低得多。按揭利率的增加会使许多家庭陷入财务困境。但多伦多的人口增长与以往一样强大，所以需求增长也跟着增长？但也许不会。
...而温哥华的房屋可负担能力也是有史以来最糟糕的
温哥华的家庭负担能力比多伦多差，甚至超过了2016年录得的最高水平。关于外国买家推高当地房价的说法，激烈争论不休;下面的图表就表明外国人必须背这个锅。
西温房价上涨超过50％，而该市人口正出现下降
来源: Real Estate Board of Greater Vancouver, BC Statistics.
那就对了。西温这个小城市于2011年至2016年间损失了约2000名居民，减少了约5％。就在这个时候，城市的基准房价从150万元上涨到250万元左右。
按常理，失去人口的城市应该看到房价下跌或停滞不前。除非房屋的需求来自不住在那里的人 ，即外国投资者和房子。
从多伦多公寓要升级到独立屋，成本是5年前的整整五倍
最近的2011年，新建公寓的平均价格和新独立屋平均价格之间的差距小于10万元 。到2016年，差距已增加到约50万元。现在，从多伦多公寓升级到独立屋的成本要比五年前高得多。
当然这都是由实际需求所驱动的，对吧？因为每个人都想要一个院子，每个人都有很多的钱，对吧？好...
即使有更多的房源供应，房价也在迅速上涨
在2010年至2015年期间，加拿大的房屋供应量高于长期平均水平。尽管如此，根据MLS房价指数衡量，平均房价上涨了28％，远远高于通货膨胀或工资。
而抵押贷款利率 跌至历史最低点。这表明驱动价格的因素不是房屋需求，而是银行愿意放贷的数量。
相对过往，很少的人购买多伦多的独立屋
90年代多伦多遭遇长达7年多的房屋泡沫破裂的常见原因之一是由于人口变化，住房年龄人口的增长显著减少。好的，现在正在人口正在发生变化了，多伦多的成年人口增长比几年前放慢，低于平均水平。
但这种人口放缓的增长与房价的加速增长同时发生。那么多伦多的需求来自哪里？似乎不是那些真正需要购买房屋用来居住的人群。
多伦多新建独立屋在经济大衰退期间暴跌。多伦多已经走出经济大衰退，但新建独立屋还没有。
2008-09年的金融危机导致开发商放慢推行住房建设。然后，加拿大央行下调利率，提供3％的抵押贷款，多伦多的房屋销售和价格也迅速恢复。
但是为什么独立屋建设却陷入和停滞的状态。由于安大略省反扩张的规定，开发商和/或土地投机者可能会坐拥土地以待提高价格的时机
蒙特利尔与多伦多同样有住房“短缺”的问题。那么为什么蒙特利尔房价没有疯涨？
一般来说，房价由于强劲的需求和供应不足而飙升。如果这是真的，那么蒙特利尔应该也会出现和多伦多同样疯狂的房价增长 ， 因为蒙特利尔的新屋供应也出现了类似的下降。但是蒙特利尔的可负担性仍长期稳定：
多伦多的人口增长速度比蒙特利尔要快得多 ，而蒙特利尔近期是创造就业的大城市，那里的人应该更有钱。除了供给和需求之外，也有其他因素驱动多伦多的房价上涨。市场心理学？可能。
温哥华和多伦多的房价比巴黎、纽约和东京都贵
看完上述图表，可能会让人爆粗吧。这不是一个笑话。
当你考虑搬到郊区时，多伦多和温哥华都比巴黎，纽约或东京贵；另外，也比伦敦和洛杉矶更昂贵。还要注意，BC省府维多利亚的房价，人口344,000人，比纽约，迈阿密或新加坡都要高。
那么，到底是不是对房屋的需求将独立屋的房价推向如此让人晕菜的新高度？是加拿大的低利率，还是加上投机者和房产开发商？
证据表明，加拿大的房价不再和真正有住房需求或人们可负担得起的房价有太多的关系。
甚至，没有一毛钱的关系！
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