看懂租房率让你投资公寓只赚不赔

2016-04-06 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

加拿大按揭和住房公司（CMHC）有一项任务，就是要拓宽获取住房市场信息的渠道。作为其中的工作，去年秋季，他们在温哥华大都市统计区（CMA）做了一个项目，即针对专门用于出租的公寓房和城市房（townhome），统计出其租客流动率。这是CMHC第一次对租客流动率进行研究，是加拿大此类唯一的全国性综合调查。

“租客流动率”的定义是，在过去12个月内，特定房屋住进新租客的次数（包括同楼换租不同的单元）。此次研究对每栋租屋楼算出一个流动率数字，对卧房类型或租金范围不做区别。

对房东来说，了解租客流动信息或掌握租客流动率数字，对预判年内的成本是非常有用的。对租客来说，通过这种信息可以了解，在特定区域特定时间能够租到合适住房的机会可能有多少。

虽然目前的租客流动率和经济变量间的联系并不大，但长期以后，随着数据点的日益增多，和经济指标、人口变动和就业率等就会建立更多联系，可以对走势作出精准判断，对租房市场做出指导。CMHC的秋季调查，在每个超过10000人口的主要统计中心，对出租专用住房的空置情况、可出租房屋数量、租金数字等作资料收集和整理。

房东和租客

每次租客流动，都会给房东带来费用。卑诗租屋房东协会估计，租客离去会带来1500元到2000元的整理花费。不过，在BC省，租客流出后，房东就可以不受“住房租赁法”的租金增加额度限制，可以任意提高房租。

对租客来说，可以在选择何处租房和设定期望值时做到心中有底。低空置率，可能意味着高流动率，表示会有房；低空置率和低流动率，可能表示该地区需求旺盛，找房困难。

为什么会有流动

和当地的社会经济环境或许有关，但主要是个人的原因。比如，租客方面的原因有：已买房、因上班需要换住处、对物业管理不满意、租金太贵等等。

卑诗租屋房东协会说，大温地区典型的租客流动率是10%-30%。

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流动率与空置率

“空置率”也是房东和租客常用到的一个行业指标，借以掌握市场条件和调整租金水平。

CMHC的调查显示，流动率和空置率之间的关系非常微弱。在整个大温统计区，各地的流动率介于10%左右到25%之间，和出租空置率没有关系。

哪些地区的流动率最高和最低

2014年10月到2015年10月，大温出租专用房的流动率为19.2%，即有大约20553套出租房换了租客，但空置率只有0.8%，表明流动周期很短。由于人口的增加，租客之间也有竞争，会造成流动周期短和租金要价提高。

流动率最高的地方是“UBC大学保留地（UEL）”，高达48.3%。大学生的高流动性是显而易见的。类似地，其他大专院校周边的流动率也高于平均数，如市中心的22.9%和北本拿比的22.8%。

流动率第二高的是素里，为27.4%。菲沙河谷地区较低的房租是吸引租客的主要原因。素里的平均月租比温哥华市平均月租要少359元。

其他流动率最高的地区还包括三角洲（22.4%）、北本拿比（22.8%）、温哥华市中心（22.9%）、快乐山（20.1%）、基斯兰奴和灰岬区（20%）等。

租客流动率和出租房的大小有关。房子越大则流动率越高。大房的维修费用高，转嫁给租客的部分也高，即每年的租金上涨，租客不得不流动。高房租也逼迫一部分租客买房，继续提高流动性。

流动率最低的地区有，温哥华东南部（8.2%）、西温（12.1%）、北温地区（12.1%）、东喜事定（13.7%）、北温（14.3%）、温西（14.8%）、南本拿比（15.5%）、白石（15.7%）、三城（16.8%）等。

更受追捧的小区和更低的房租，是和低流动率联系在一起的。