市府征地 素里高球业主要做钉子户
(加西网综合)素里Riverside哥尔夫球场的东主担心，由他们家族经营接近50年的球场，可能因为市政府征地而要被逼结业。
Ken Poirier表示，素里市政府计划关闭他家族经营的高尔夫球场，用以兴建道路以及设立保护区。他指，市府已经征用16英亩土地。该幅土地上，目前有一个9洞的高尔夫球场、一个高尔夫球练习场以及一间商店。
Poirier指出，高尔夫球场所在的地点，是南素里最后一幅大型土地。
另外,他表示市政府提出的赔偿额太少。
素里市府计划使用部分收回来的土地，延长Crescent Road，将King George Boulevard同Winter Crescent连接起来。其余土地就会划为保护区。
据素里市府律师介绍，市府已经在6月完成土地征用，并拥有了土地所有权。 “如果业主不满意他们所收到的赔偿款，他们有一年的提出索赔。”
Poirier怀疑素里市政府，最终会将土地卖给关系密切的地产发展商。他已经收集了1000名市民的签名，下个月将提交市议会。
加拿大政府部门征用土地有法可依
征用土地在加拿大是指政府合法地从私人手中获得土地所有权，用于利于公共利益和使用的专案。在历史上，加拿大各级政府将土地测量规划之后，卖给私人 使用。有的土地因为城市发展需要，要再征用回来。主要是修路、扩路、修建公共管道设施、学校、交通站点设施、铁路、机场、公园等，有的则是城市范围扩大需 要新的土地等。
因此各级政府需要有征用土地的权利，《征地法》(Expropriation Act, RSC 1985)就是平衡政府、公众利益和私人利益的法律，其中详细规定了征地的步骤和方法。比如依法征地前要先进行协商，协商无果要依法征地前要通知业主，告 知政府接下来的每一个步骤，还要在当地报纸上连续登三周的征地告示。业主可以在30天内聘请律师来回应政府的征地规划。业主可以要求赔偿金、估价、召开公 听会等，以听取征地是否合理。听证官(由安省总检察长聘任)会后要写出听证报告，以此作为裁决机构裁定的依据。
一旦征地计划通过(市议会或指定机构)，征地机构会办理土地更名，向业主提交征地通知，明确政府征用土地的日期等事项。下发通知后，征地机构可能会将进入该土地进行事先的测量等工作
并起草征地计划报告，并同时转送业主。业主接受的请况下可以有两种选择，一是接受，二是接受但要求额外赔偿，或者是乾脆不服到法院仲裁。这种索赔可 以通过正式、非正式协商，或者经过安省市政委员会(Ontario Municipal Board)进行，通常协商和仲裁同时进行。以上过程一般需要9到12个月，如果不按程式征地是无效的，业主可以以此索赔。
政府不能用征用土地作为一种惩罚手段，或者其他政治因素，土地必须明确地用于公共目的。如今各级政府儘量减少征地行为，一旦征地也会小心地遵守各项 法律，尽可能公平处理。这就是为什么很少听到征地纠纷的新闻，基本上双方都能满意解决方案。赔偿是基于物业的市场价格、迁址对生意带来的破坏和损失、迁址 产生的费用、迁址带来的特殊困难等。但是计算价值的时候，不应考虑因征地后这片土地的升值潜力，或其他违法使用该地道致的升值。
加拿大有“钉子户”吗?
星岛日报曾就加拿大是否有“钉子户”作过报道，加拿大官员表示，如果是地产开发商需要开发土地，就需要按照市场价格去买地，对方不愿卖就无法成交，这其中不会产生矛盾。唯一可能的问题是交房手续办了之后对方不搬走。但处理 这种情况也不複杂，只要告上法庭，赢了判决法庭即可以强制执行，很少有人愿意为此与执法人员做对，因此不可能变成钉子户。所以市政府征地，一般没有谈不拢的。
而卡尔加里市政府市政物业部门的工作人员也介绍，加拿大各级政府也有征地的情况，还有专门的法律，叫做《征地法》(Expropriation Act)。这个法律就是平衡政府、公众利益和私人利益的法律，其中详细规定了征地的步骤和方法。
法律规定，如果市政府要修建公用设施，首先与对方谈买地事宜，如果对方不满意给的赔偿，双方无法谈拢。征地部门就向市议会打报告申请征地, 如果议会批准了,就要通知对方接下来征地的具体步骤。如阿省就由土地赔偿委员会(land compensation board)裁定是否可以征地，该组织相当于法庭的性质。其作用有两个，其一是决定是否应该征地，其次决定市政府给的补偿是否合适，也许会提出一个不一样 的价格，但也需要市政府接受。但具体的征地是由市议会通过。也就是说，市政府征地部门要交2个报告，第一个是征地建议书，经过土地赔偿委员会审查并同意 后, 再向市议会提交第二个征地执行报告。如果土地赔偿委员会裁定市政府胜诉，那么业主方就要接受最终裁定的价钱。
然后市政府就把土地的所有权过户到市政府名下，这时候如果对方还不搬，那就属于非法侵占了，就可以由法警执行强制驱逐。 但法律按照规定，在整个过程连对方的律师费都要由市政府支付。所以市政府也儘量避免走这条路，以免花费太多招致纳税人怨言和抗议。也正是因为最后一步有律 师介入，业主最终基本上都会搬离，因此没有遇到过强行驱逐的情况。
著名案例限定公权
在安省征地史上有一个很著名的案例，成为以后征地方和双方律师的样本案例，也成为各级政府征地时需要谨慎行事的戒条。案件的起因是安省交通厅需要征 地，建设一个安省Go火车和多伦多地铁相通的转车站，当时由多伦多地区交通运营局(Toronto Area Transit Operating Authority)负责征地。
这项计划在1977年春天提出，在密西沙加建一个新的Go火车站。有两块备选地，业主都是Claimant, Dell Holdings Ltd公司。交通局用了三年的时间进行规划，完成了征地手续。在此期间Claimant公司也向密西沙加市政府提出过在这些土地的发展计画，但是政府考虑 到潜在的火车站项目而没有批准，因此对该公司的正常发展造成了一定的损失。
此案提交到安省市政委员会裁决(Ontario Municipal Board)，裁定交通局赔偿该公司50万损失，另加92.283万土地款。交通局不服判决，向安省法院提出上诉。安省法院认定Claimant公司的要 求不当，该公司则向加拿大最高法院提出上诉。结果最高法院维持安省市政委员会裁决，并以此案为例，要求征地方要全面考虑业主利益，儘量缩短征地时间。对于 那些被征地的企业非常乐于见到这个结果，而征地方也从中意识到，以后选中谁的土地，就等于给对方送来一笔横财。高等法院这个裁决，无异于增加了以后征地的 成本，而最终还是落在纳税人头上，使地方当局以后要谨慎作出类似的决定。
多伦多史上最惨征地案例
与卡尔加里相似的事情在多伦多也发生过，最著名的就是流产的Spadina Expressway。我们现在在多伦多看到最短的一条高速公路 AllenRoad，就是该工程的一部分。这条路在1950至70年代的规划和工程阶段，被称为士巴丹拿高速公路(Spadina Expressway)。
该公路本来计划北起401高速公路，与DVP高速形成一东一西两条入城高速，在市中心部分计画完全将 Spadina改建成高速公路。项目在1962年获得多伦多市议会通过，1963年开工，1966年开通了介于LawrenceAvenue和 Wilson Avenue路段。
然而，随著项目在1960年代末遇到越来越多沿线居民反对，安省政府1971年在强大的民意下，宣布撤回对该项目的支援。致使Eglinton以南 的路段工程取消，而Lawrence至Eglinton的路段则继续修建，并于1976年完工。其中 Spadina路段居民抗议最为强烈，这条路最终得以保留，这也是多伦多市政府征地史上最惨征地案例。
您的点赞是对我们的鼓励
已经有 2 人参与评论了, 我也来说几句吧| 分享: |
| 注： |
