[買房賣房] 溫哥華搶房記:一場沒有硝煙的戰爭
加拿大溫哥華搶房記：一場沒有硝煙的戰爭
作者: 劉小禾
今年溫哥華的夏天格外炎熱，而比天氣還要熱的，就是大溫的房市。受到較低的貸款利率、國際市場買家強勁的購買需求、增長的消費者信心以及有限的房屋供給的影響，大溫獨立屋市場今年顯得異常火熱。根據大溫地產局公布的資料，6月獨立屋基准價格已經升至112萬3900元。火熱的市場不僅讓房價增高，房源也越來越少，不加價搶房很難買到心儀的房子，遇上好的房子，十幾組人爭搶是常有的事，這讓買家和地產經紀都很頭疼。搶房可以說不僅僅是價格的較量，也是一場心理戰，更重要的是，在瘋狂的市場千萬還要保持謹慎。
地產經紀搶房不易 大打親情牌“突出重圍”
地產經紀Kevin Zhang最近有點煩，做什麼都打不起精神，按說春夏是地產市場的銷售旺季，Kevin的客戶也不少，但Kevin卻開心不起來，歸根結底，都是搶房子的事情鬧的。
今年夏天大溫的獨立屋市場可以說是如火如荼，一個房子十幾個買家爭搶是常有的事，有錢也未必能搶得到房。“房子搶不到，沒辦法給客戶一個交待，心裡總有個事，還得反反復復的頂著大太陽帶客人繼續看房，不能說寢食難安吧，確實很折磨。”Kevin說道。
經歷了4、5次搶房失敗後，前幾天Kevin又帶客戶看到了一處不錯的房源，房子在本拿比，雖然有點老，但地大也特別方正，出價120萬，客戶很滿意，賣方規定房子開放日3天後統一交Offer。經歷了前幾次的失敗，Kevin這次可是牟足了勁。“看房的時候來了40幾組人，場面相當熱鬧，當時我就和自己說，這次肯定又是場硬仗，拼了!”Kevin回憶看房的情形時說道。
Kevin的客人給出的價格在135萬左右，在Kevin看來，如果沒有特別離譜的高價，這個價格是絕對有可能拿到的，但看房的人數很多，還有很多不確定因素，不能掉以輕心。從賣方經紀處Kevin了解到，賣家是一對西人老年夫婦，夫妻倆已經80幾歲了，在房子裡住了60幾年，因為年紀大了准備搬到Kelowna和女兒一起居住。Kevin心想，兩位老人在房子裡住了那麼久，感情一定很深，到時候一定得和屋主多聊聊天、贊美一下房子維護的好，從而拉近點距離。
3天以後遞交Offer的時間是晚上7點，為了不輸在起跑線上，不到7點Kevin就提前過去了，“我想著早點去起碼心理上能有點自信吧，到了一看，門外已經是一條車龍了。”房子外面各式各樣的車停了一排，其中不乏幾台名車，Kevin一看就知道來競爭Offer的經紀不在少數，更堅定了要打硬仗的准備。
屋主也在現場，Kevin找了一個機會馬上和屋主攀談了起來。和Kevin預想的一樣，屋主非常愛惜自己的房子，平時周末、假期什麼的經常自己動手維護一下花園、搞搞裝修，對於要賣房子，有點像要給自己的孩子選一個伴侶一樣，一定要找一個合適的、對她好的。Kevin馬上表示了自己的買家對房子的喜愛、想要長久居住並會盡力維護和保養的心意，另外也可以配合屋主方便的時間交房，還詢問了一些屋主對於房子的保養心得等。為了搶到這套房給客戶一個滿意的交待，Kevin可以說也是使出了渾身解數，“總之就是從方方面面吧，我能想到的點，都盡量迎合屋主的心思。”Kevin說道，“其實買家買來是不是自住我們也不知道，但當下的任務就是必須搶到那套房子。”
後來也有其他經紀和屋主前去聊天，Kevin盡量都在不遠的距離，屋主講到房子的故事的時候就也過去聽聽，讓屋主感覺自己確實是關心和喜愛這套房子的。“上交了Offer後我們在外面等了近2個小時吧，我認為這2個小時也是非常關鍵的，直到結果出來以前，我都得盡力爭取。”Kevin說道。
最後賣家經紀宣布，Kevin的買家搶到了這套房，Kevin非常開心，長久以來的付出終於有了收獲，“那時我真是有一種如釋重負的感覺，今年夏天搶到一處好房真的太不容易了。”Kevin感慨道，而其他經紀則失望回歸，又要去其他地方開始新一輪的搶房戰爭了。
後來賣方經紀告訴Kevin，他的出價和其他2個出價比較接近，但他出的一些條件，如交房日期等，以及賣家的偏愛形成了優勢，幫助他拿到了房子。看來Kevin前期的分析和預測還是正確的，感情牌確實起到了作用。“搶到這處房子非常有成就感，但其實這也是前面我那些失敗經驗的積累，都說失敗是成功之母，還真是，也不枉我前面那麼多次的失敗了。”Kevin笑著說。房子成交後，屋主也非常開心，感覺為房子又找到了好的主人，還把所有的維修工具都留給了買家，Kevin說自己終於能睡個好覺了。
加價200萬成交的房子
市場火熱“一房難求”地產經紀不喜反憂
其實現在和Kevin一樣為了搶房而憂心的地產經紀不在少數，每年春夏都是房地產市場的銷售旺季，今天這個勢頭更是有增無減，地產經紀Victor Zhou表示，“現在的地產市場可以說是沒有淡季。”
尤其在獨立屋市場，處於歷史底位的貸款利率和加元匯率，讓買家蜂擁湧向獨立屋。買房的人多了，客戶也就多了，這對地產經紀來說雖然是個好事，大家都認為經紀在這個銷售旺季撈到了很多“油水”，但另一方面，客人多了競爭也就大了，獨立屋供不應求，不可能所有客戶都能搶上房，如何在競爭異常激烈的情況下幫自己的客戶搶到房子，就成了難題，對地產經紀們來說，這個夏天真是“讓我歡喜讓我憂”。
Victor也向加西周末記者表示，最近有6-7個房子都沒有搶到，但這不只是一家之談，他熟知的多數地產經紀都面臨這個情況，尤其是在高貴林、溫西等區域，土地面積廣大，對買家的吸引力大，競爭也更加激烈。“客戶都偏愛老舊的獨立屋，地越大越好，房子越舊越好。如果是在中心區域就更好了，比如溫西、本拿比、列治文，華人還是比較偏好交通便利的地方，偏遠的地方大家都不願意去。”Victor說道。
想要搶到房子，對地產經紀有一定專業上的要求，“你要對房子所在區域非常熟悉，根據這塊土地的過往記錄來判斷它的市場價值、根據競爭環境判斷其他買家會出多少錢，但同時，每一天房子的價格都在變，你沒辦法了解時時刻刻的情況，你只能根據對於地區的了解和熟悉程度來判斷，這對地產經紀也是個考驗。”資深地產經紀張克飛這樣表示。
經歷了幾次搶房大戰的Kevin也感觸頗深，“這次搶到的房子是我失敗了3、4回才成功的。搶房子你的出價要合適，條件要合適，另外也要看緣分和運氣吧。像十幾個Offer的情況，我們能做的事情真的不是很多。”
而且，只有經紀的一己之力也是不夠的，作為購買的主體，買家和經紀是協同作戰的關系，只是經紀在前線，買家在後面。
地產經紀David Pan告訴加西周末記者，“很多時候我們都能夠第一時間拿到房源，馬上幫客戶安排看房，但有時客戶猶豫不決、拿不定注意，回過頭來，房子已經有多個Offer了，雖然占了時間優勢但還是搶不到。”作為地產經紀，只能給客戶建議，又不能過分的催促，這讓經紀也很為難。在現在的市場上，錯過了一處好房子，再遇到同等價位的好房就很困難了。
Victor表示，現在房子的銷售過程非常快，一般周三、周四一個房子掛牌被放到Listing上，周末Open House，周二左右就要向屋主遞交Offer，也就是不到一周時間內，房子就被出售掉，需要幾個時日考慮的買家，根本沒有機會。
有的客戶在買房初期不能確定自己的方向，不斷的看房不斷的改變要求，這也苦了到處跑的經紀，很多前期的聯系、准備工作都白做了。David建議客戶，一定要提前把自己的需求、預算等信息詳細告訴經紀，如果看不中就算了，如果看得中一定要第一時間做一個反映，這樣經紀才能更好的幫助客戶，否則耽誤了買房，雙雙受傷。
選房從需求出發瘋狂市場下保持謹慎
雖然地產經紀會給買家提供各種建議和參考，但是買家也會有自己的判斷、未必全盤接受，Wendy就是這樣個性獨立、有自己判斷的買家，買房的過程讓她學到不少。
Wendy年紀不大，去年開始和男友計畫買一套房子婚後居住。雖然對房市了解不多，但憑著愛鑽研和研究的態度，再加上本科是商科的背景，Wendy很快就熟悉了如何查看房源、判斷升值空間等問題。經過考慮和商量，兩個人決定在高貴林選一處獨立屋，“高貴林的房子土地面積比較大，有潛在的升值空間，未來通了天車會進一步帶動城市發展，而且也和我們目前的經濟水平相符合，如果想在溫哥華或其他中心城市購買獨立屋，需要家裡拿出一筆不小的支出。雖然地點有些偏遠，但是高貴林算是比較安靜的。
確定了目標後，兩人經朋友介紹找了一名地產經紀，並把自己的考慮告訴了經紀，經紀開始帶著Wendy二人四處看房。很快就看到一處符合他們心意的房子，要價64萬9000，“那個房子地段不錯，離未來的天車站走路10-15分鍾，走路3分鍾就有一個中學，5分鍾就有一個小學，很方便。離房子不遠處還有一個帶溪水的公園，從風水上來講也塊好地方。”Wendy說起那處房子。
在找房子以前，Wendy就做好了預算，“我的預算非常清楚，就是60-70萬之間，絕對不能超過70萬。”雖然對預算很清楚，但是因為沒有經驗，估價方面Wendy還是參考了很多華人都喜歡的BC Assessment(BC估價局)報價，當時這棟房子的估價是56萬，不過Wendy也清楚這個資料是前一年的，有些市場滯後。Wendy以這個價格為基礎，考慮了通貨膨脹率、地稅、市場期望值等因素，最後給出了61萬的價格。
對於這個價格，Wendy的地產經紀認為稍稍偏低，“當時地產經紀說有5個買家出價，我這個價格有點低。可那都是聽說的，真實性我也不清楚啊。”地產經紀給Wendy打了三次電話，希望她能再提高一些價格，畢竟這是一個不錯的房子，免得以後後悔。但Wendy對自己的分析很自信，“他越是讓我加價，我越是不想加。有很多經紀可能使用這種策略來提價。我覺得該多少錢就是多少錢，我們不應該跟風。”Wendy回絕了經紀的要求。
3天後，經紀拿著Wendy的價格去屋主那裡遞交Offer，本來說好的買家有5個，現場只來了4個。屋主是名西人，對房子的保養很好，房子雖然是70年代建造的，但看起來很新，也一直在裝修。屋主希望到場的4個買家都能講一下自己的故事，他希望下一名買家不僅能付得起價錢，也能好好愛護房子。對於還沒到的一組買家，則說不予考慮。“我最討厭的就是遲到的人，如果沒有尊重那麼就不必談什麼交易了。”屋主說。其他的買家也都暗暗開心，少了一個競爭對手，就表示多了一分機會。4個買家開始分別陳述自己的情況，第2個買家還沒說完，遲到的買家姍姍來遲。他沒有表示出任何的抱歉，而是非常自信的招呼賣房經紀出來一下。Wendy的經紀隱隱感覺事情不對，果然，這名經紀表示，他的買家想要用68萬5000元的現金一次性付清，沒有貸款，也沒有驗房等條件。在強大的價格攻勢下，屋主之前說的“愛護房子”、“討厭遲到”等因素都要靠邊站，馬上成交!Wendy從地產經紀口中得知這個消息後，既驚訝又氣憤。“我覺得西人都是很有有原則的，沒想到也是這麼善變。”Wendy抱怨道。雖然在其他幾名買家中，Wendy的價格也不是最高的，但她還是有些氣不過，追問了地產經紀好幾次遞交Offer現場的情況，可事實就是，價格高者得房。
經過這次搶房，Wendy算是了解了一些搶房過程中的門道，認識到了市場的真實情況，也把對這片區域房子的估價提高到63-68萬左右，她總結說，“在非理性的市場中，理性的分析不一定行得通。”兩個人跟著經紀又開始馬不停蹄的看房，沒過多久又遇到一個還算滿意的，這處房子雖然距離天車站的距離要比上一個遠，但相比前一個要更安靜，附近的生活也要更方便，10分鍾車程能夠到達高貴林中心。讓Wendy動心的另一個原因，就是這個區域的生活氛圍，周圍鄰居多是中產階級、小家庭，素質比較高，因此兩人下定決心要搶下這套房。
房子的要價是63萬9000元，有三組人下Offer。這次Wendy沒有再猶豫，和地產經紀商量後，果斷給出了房子的要價，“其實按照我的分析，這個房子的價值要稍微低一些，但我不想再錯失良機了，要是再看下去好房子會越來越少。”Wendy向加西周末記者表示。三組買家中，一組的出價比要價低，直接沒有考慮，另一組給出的價格雖然更高，但是還沒有完全取得貸款，需要更長時間的准備，也被賣家放棄了，最終Wendy順利拿到了這套房。
Wendy買的房子Open House是星期六，星期一就成交了，過程非常之快。“買了房後很多周圍的朋友都和我說，買的太快了，應該再仔細想一想，我覺得這沒有什麼快不快可言，看准了就得下手，看新房子的時候我就有種懊悔的感覺，越等房子越少，而且越等越差，好的房子總是不等人。”。Wendy告訴加西周末記者，其實早在買房的前一年，她和男友也偶爾看過同一區域的房子，“不誇張的說，當時的房子至少比現在低5-10萬，有的甚至更多。”因為兩人看的一直是同一區域的房子，所以感受非常明顯，價格變化之快令人咋舌。
Wendy沒有搶到的房子
買賣銷售有策略加價購房不是必然
一段時間以來，很多國際金融機構和經濟學家都表示加拿大房市有崩塌的風險，但從今年上半年的資料來看，大溫地產市場還是相當紅火的。根據大溫地產局的資料，今年6月透過MLS成交的4375個單位中，獨立屋有1920個，幾乎達到一半，大溫地區獨立屋指標價格也達到112萬3900元，比去年同期增長14.8%。在賣方市場的情況下，原來不經常出現的搶房也變得非常普遍。根據加拿大蘇富比國際房地產公司(Sotheby’s International Realty Canada)的半年度報告，上半年溫哥華成交的獨立屋中，成交價高於掛牌價的比例大大增加，100萬-200萬房屋的比例是54.48%、200萬-400萬房屋的比例是34.49%、而400萬以上房屋的比例也有18.45%。可見，在400萬以下的獨立屋中，相當一部分買家都必須加價才能購得房屋。
地產經紀張克飛表示，通常來說，如果是中心區域，要價高的房子，加價也會多一點。5月初，溫西一棟獨立屋的上市房價599萬，成交價高達801萬，高出要價202萬元，令人瞠目結舌。而便宜一點的房子，加價就相對少一點，不過現在市場火熱，就連比較便宜的房子可能也要多加一些才能搶到。“兩個月前我們代理的一個60、70萬的房子，成交價也要比出價高出5%-10%。一般的房子應該都要高出10%左右吧。”張克飛說道。David也告訴記者，他曾經幫助客人在南素裡競標一個8000多尺的老房子，要價70多萬，競標Offer有11個之多，最後是高於掛票價10萬售出的。
除了加價，火熱的市場有時逼得買家不得不放棄一些條件。通常來說，待出售的房子先掛牌(Listing)，放出銷售消息，然後舉辦房屋開放日(Open House)，潛在買家可以來看房，接著接受各個買家的報價Offer(Present Offer)。買家可以在Offer中設定一些條件，也就是Subject Offer(有條件Offer)，比如可以安排驗屋、申請貸款、尋找房屋保險以及公證人等等，當然，如果在進行檢驗的過程中，買房發現一些問題，可以取消Offer。但現在的市場情況是，多數買家必須提交No Subject Offer(無條件Offer)，也就是說Offer成交後不再進行其他准備，也就是沒有了反悔的機會。張克飛告訴記者，由於競爭激烈，如果買家有一些條件，比如貸款申請、驗屋等，那麼搶到的概率非常低，幾乎為零。他最近的經手的幾次搶房都是沒有條件的現金Offer。
加價和遞交無條件Offer是現在比搶房比較普遍的情況，但還是要根據具體情況來看，不能套用在每個買房交易中。David告訴記者，賣方經紀在給房子掛牌時會使用不同的策略，有的是高開低走，有的是低開高走，還有的是平掛。有的房子掛出來後價格很低，可能會有人說“怎麼這麼便宜”，其實這就可能是一種策略，吸引更多人的注意力，從而形成競標的環境，這種情況下房子高出10萬出售，和房子正常出價高出3萬賣出，可能是等同的。有的房子明明價值在100萬左右，開價150萬，那麼大幅砍價也是必須的。一些華人買家喜歡參考BC估計局的評估價，但這個價格只能是個參考，“同樣估價的兩棟房子，一個內部裝修了一個沒有，那價值肯定是不同的。”David說道。
另外由於買賣局面多是由經紀告訴給買家的，買家並不了解其中真實的情況，也不乏有些無良的經紀虛報Offer故意刺激買家提高出價，也就是所謂的“幽靈出價”(phantom bids)。住在素裡的市民Raymond向加西周末記者表示，自己之前看中素裡的房子，還沒到下Offer決定的時間，夜裡10點地產經紀突然給自己打電話，表示有人要搶房，必須趕快下單，因為對房子還算比較滿意，所以他稍稍提了點價格迅速就下了單，很快就成交了。但後來Raymond想想，自己的消息都是來自於經紀，究竟有沒有其他競標的買家自己也不知道，好在房子住的滿意，加價也不算太多，Raymond就沒有再細究。整體來說，無良經紀的比例應該還是相當小的，Victor告訴記者，“至少在我接觸的經紀和交易中，沒有遇過這樣的情況。”不過買家多個心眼、留心這種情況，也不是壞事。
受到中西文化的影響，地產經紀在和不同文化背景屋主打交道的時候，也有不同的策略。David曾經多次和西人屋主打過交道，在他看來，和西人的溝通以及對他們的尊重非常重要，砍價也要有個度。華人賣家重視價格，開價可能很高，但西人的開價通常比較實際，有些華人買家按照中國的講價規律，一下子砍掉一大半，有些西人賣家就不回復了，他們可能認為受到了侮辱。他們重視自己對房子的維護，如果買家稱贊他們對房子的保養有多好、房子看起來很新，那麼他們會很有成就感，認為自己的工作受到了肯定，談判起來也容易許多。
市場瞬息萬變 遇到好房不能手軟
雖然轉瞬即逝的機會確實“逼著”買家快速做出選擇，但每個買家的情況也不相同，最好還是從自身需求出發。自住還是投資?維持現狀還是拆掉重建?這都會影響對房子的選擇。
Victor提醒買家，一定要根據自己的需求對房子做正確的調查。比如很多土地的規劃不同，可建築面積有所差異。西溫山上很多土地的Zoning是RS3，規定所建房子的土地覆蓋率不能高於35%，而且前後院和左右鄰居間留出的距離都有所規定。另外如北溫、穆迪港、高貴林等區域，很多房子都是老房子，地下都有油桶(Oil Tank)，在改造的時候，需要清除油桶以及殘留在土地的雜質，以免污染。這項費用少則上千，多則上萬，如條件允許的情況下，在購買合同中應注明讓賣家出示無地下油桶檢查證明(Oil Tank Certificate)或做好清除工作。
張克飛也經常提醒他的客戶，在瘋狂的市場下要保持謹慎，對於喜歡的房子可以適量加價，但如果主要不是以自住為主，那麼就需要小心一點了，“現在的市場太瘋狂，而太瘋狂的時候我們就應當謹慎一些，量力而為。”
盲目的跟風可能會造成很大的風險。別人多出了10萬，你要不要多出15萬，這要根據你的負擔能力來定。“能打得過就打，打不過就不要和人硬拼。”David總結道。有些買家可能受到看房環境的影響，產生心理變化。比如有的買家從西溫開始看起，覺得價格太高，一路看到了素裡、蘭裡，覺得價格便宜許多，多加一些價錢也沒有關系，這也是不理智的。
簡而言之，無論是否聘請地產經紀，買房前都要事先確定好自己的預算和需求，根據自己的財務情況確定預算幅度有多大，需求是自住還是投資、有沒有小孩、距離學校遠近、工作地點和住所遠近、家裡有無老人等等，事無巨細。既然無法改變火熱的市場，那麼就要在搶房大戰中“武裝”好自己，同時又要保持謹慎，掌握主動權，不讓好機會錯過!
溫東60街上的一棟房子出價89.9萬，收到31個Offer
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作者: 劉小禾
今年溫哥華的夏天格外炎熱，而比天氣還要熱的，就是大溫的房市。受到較低的貸款利率、國際市場買家強勁的購買需求、增長的消費者信心以及有限的房屋供給的影響，大溫獨立屋市場今年顯得異常火熱。根據大溫地產局公布的資料，6月獨立屋基准價格已經升至112萬3900元。火熱的市場不僅讓房價增高，房源也越來越少，不加價搶房很難買到心儀的房子，遇上好的房子，十幾組人爭搶是常有的事，這讓買家和地產經紀都很頭疼。搶房可以說不僅僅是價格的較量，也是一場心理戰，更重要的是，在瘋狂的市場千萬還要保持謹慎。
地產經紀搶房不易 大打親情牌“突出重圍”
地產經紀Kevin Zhang最近有點煩，做什麼都打不起精神，按說春夏是地產市場的銷售旺季，Kevin的客戶也不少，但Kevin卻開心不起來，歸根結底，都是搶房子的事情鬧的。
今年夏天大溫的獨立屋市場可以說是如火如荼，一個房子十幾個買家爭搶是常有的事，有錢也未必能搶得到房。“房子搶不到，沒辦法給客戶一個交待，心裡總有個事，還得反反復復的頂著大太陽帶客人繼續看房，不能說寢食難安吧，確實很折磨。”Kevin說道。
經歷了4、5次搶房失敗後，前幾天Kevin又帶客戶看到了一處不錯的房源，房子在本拿比，雖然有點老，但地大也特別方正，出價120萬，客戶很滿意，賣方規定房子開放日3天後統一交Offer。經歷了前幾次的失敗，Kevin這次可是牟足了勁。“看房的時候來了40幾組人，場面相當熱鬧，當時我就和自己說，這次肯定又是場硬仗，拼了!”Kevin回憶看房的情形時說道。
Kevin的客人給出的價格在135萬左右，在Kevin看來，如果沒有特別離譜的高價，這個價格是絕對有可能拿到的，但看房的人數很多，還有很多不確定因素，不能掉以輕心。從賣方經紀處Kevin了解到，賣家是一對西人老年夫婦，夫妻倆已經80幾歲了，在房子裡住了60幾年，因為年紀大了准備搬到Kelowna和女兒一起居住。Kevin心想，兩位老人在房子裡住了那麼久，感情一定很深，到時候一定得和屋主多聊聊天、贊美一下房子維護的好，從而拉近點距離。
3天以後遞交Offer的時間是晚上7點，為了不輸在起跑線上，不到7點Kevin就提前過去了，“我想著早點去起碼心理上能有點自信吧，到了一看，門外已經是一條車龍了。”房子外面各式各樣的車停了一排，其中不乏幾台名車，Kevin一看就知道來競爭Offer的經紀不在少數，更堅定了要打硬仗的准備。
屋主也在現場，Kevin找了一個機會馬上和屋主攀談了起來。和Kevin預想的一樣，屋主非常愛惜自己的房子，平時周末、假期什麼的經常自己動手維護一下花園、搞搞裝修，對於要賣房子，有點像要給自己的孩子選一個伴侶一樣，一定要找一個合適的、對她好的。Kevin馬上表示了自己的買家對房子的喜愛、想要長久居住並會盡力維護和保養的心意，另外也可以配合屋主方便的時間交房，還詢問了一些屋主對於房子的保養心得等。為了搶到這套房給客戶一個滿意的交待，Kevin可以說也是使出了渾身解數，“總之就是從方方面面吧，我能想到的點，都盡量迎合屋主的心思。”Kevin說道，“其實買家買來是不是自住我們也不知道，但當下的任務就是必須搶到那套房子。”
後來也有其他經紀和屋主前去聊天，Kevin盡量都在不遠的距離，屋主講到房子的故事的時候就也過去聽聽，讓屋主感覺自己確實是關心和喜愛這套房子的。“上交了Offer後我們在外面等了近2個小時吧，我認為這2個小時也是非常關鍵的，直到結果出來以前，我都得盡力爭取。”Kevin說道。
最後賣家經紀宣布，Kevin的買家搶到了這套房，Kevin非常開心，長久以來的付出終於有了收獲，“那時我真是有一種如釋重負的感覺，今年夏天搶到一處好房真的太不容易了。”Kevin感慨道，而其他經紀則失望回歸，又要去其他地方開始新一輪的搶房戰爭了。
後來賣方經紀告訴Kevin，他的出價和其他2個出價比較接近，但他出的一些條件，如交房日期等，以及賣家的偏愛形成了優勢，幫助他拿到了房子。看來Kevin前期的分析和預測還是正確的，感情牌確實起到了作用。“搶到這處房子非常有成就感，但其實這也是前面我那些失敗經驗的積累，都說失敗是成功之母，還真是，也不枉我前面那麼多次的失敗了。”Kevin笑著說。房子成交後，屋主也非常開心，感覺為房子又找到了好的主人，還把所有的維修工具都留給了買家，Kevin說自己終於能睡個好覺了。
加價200萬成交的房子
市場火熱“一房難求”地產經紀不喜反憂
其實現在和Kevin一樣為了搶房而憂心的地產經紀不在少數，每年春夏都是房地產市場的銷售旺季，今天這個勢頭更是有增無減，地產經紀Victor Zhou表示，“現在的地產市場可以說是沒有淡季。”
尤其在獨立屋市場，處於歷史底位的貸款利率和加元匯率，讓買家蜂擁湧向獨立屋。買房的人多了，客戶也就多了，這對地產經紀來說雖然是個好事，大家都認為經紀在這個銷售旺季撈到了很多“油水”，但另一方面，客人多了競爭也就大了，獨立屋供不應求，不可能所有客戶都能搶上房，如何在競爭異常激烈的情況下幫自己的客戶搶到房子，就成了難題，對地產經紀們來說，這個夏天真是“讓我歡喜讓我憂”。
Victor也向加西周末記者表示，最近有6-7個房子都沒有搶到，但這不只是一家之談，他熟知的多數地產經紀都面臨這個情況，尤其是在高貴林、溫西等區域，土地面積廣大，對買家的吸引力大，競爭也更加激烈。“客戶都偏愛老舊的獨立屋，地越大越好，房子越舊越好。如果是在中心區域就更好了，比如溫西、本拿比、列治文，華人還是比較偏好交通便利的地方，偏遠的地方大家都不願意去。”Victor說道。
想要搶到房子，對地產經紀有一定專業上的要求，“你要對房子所在區域非常熟悉，根據這塊土地的過往記錄來判斷它的市場價值、根據競爭環境判斷其他買家會出多少錢，但同時，每一天房子的價格都在變，你沒辦法了解時時刻刻的情況，你只能根據對於地區的了解和熟悉程度來判斷，這對地產經紀也是個考驗。”資深地產經紀張克飛這樣表示。
經歷了幾次搶房大戰的Kevin也感觸頗深，“這次搶到的房子是我失敗了3、4回才成功的。搶房子你的出價要合適，條件要合適，另外也要看緣分和運氣吧。像十幾個Offer的情況，我們能做的事情真的不是很多。”
而且，只有經紀的一己之力也是不夠的，作為購買的主體，買家和經紀是協同作戰的關系，只是經紀在前線，買家在後面。
地產經紀David Pan告訴加西周末記者，“很多時候我們都能夠第一時間拿到房源，馬上幫客戶安排看房，但有時客戶猶豫不決、拿不定注意，回過頭來，房子已經有多個Offer了，雖然占了時間優勢但還是搶不到。”作為地產經紀，只能給客戶建議，又不能過分的催促，這讓經紀也很為難。在現在的市場上，錯過了一處好房子，再遇到同等價位的好房就很困難了。
Victor表示，現在房子的銷售過程非常快，一般周三、周四一個房子掛牌被放到Listing上，周末Open House，周二左右就要向屋主遞交Offer，也就是不到一周時間內，房子就被出售掉，需要幾個時日考慮的買家，根本沒有機會。
有的客戶在買房初期不能確定自己的方向，不斷的看房不斷的改變要求，這也苦了到處跑的經紀，很多前期的聯系、准備工作都白做了。David建議客戶，一定要提前把自己的需求、預算等信息詳細告訴經紀，如果看不中就算了，如果看得中一定要第一時間做一個反映，這樣經紀才能更好的幫助客戶，否則耽誤了買房，雙雙受傷。
選房從需求出發瘋狂市場下保持謹慎
雖然地產經紀會給買家提供各種建議和參考，但是買家也會有自己的判斷、未必全盤接受，Wendy就是這樣個性獨立、有自己判斷的買家，買房的過程讓她學到不少。
Wendy年紀不大，去年開始和男友計畫買一套房子婚後居住。雖然對房市了解不多，但憑著愛鑽研和研究的態度，再加上本科是商科的背景，Wendy很快就熟悉了如何查看房源、判斷升值空間等問題。經過考慮和商量，兩個人決定在高貴林選一處獨立屋，“高貴林的房子土地面積比較大，有潛在的升值空間，未來通了天車會進一步帶動城市發展，而且也和我們目前的經濟水平相符合，如果想在溫哥華或其他中心城市購買獨立屋，需要家裡拿出一筆不小的支出。雖然地點有些偏遠，但是高貴林算是比較安靜的。
確定了目標後，兩人經朋友介紹找了一名地產經紀，並把自己的考慮告訴了經紀，經紀開始帶著Wendy二人四處看房。很快就看到一處符合他們心意的房子，要價64萬9000，“那個房子地段不錯，離未來的天車站走路10-15分鍾，走路3分鍾就有一個中學，5分鍾就有一個小學，很方便。離房子不遠處還有一個帶溪水的公園，從風水上來講也塊好地方。”Wendy說起那處房子。
在找房子以前，Wendy就做好了預算，“我的預算非常清楚，就是60-70萬之間，絕對不能超過70萬。”雖然對預算很清楚，但是因為沒有經驗，估價方面Wendy還是參考了很多華人都喜歡的BC Assessment(BC估價局)報價，當時這棟房子的估價是56萬，不過Wendy也清楚這個資料是前一年的，有些市場滯後。Wendy以這個價格為基礎，考慮了通貨膨脹率、地稅、市場期望值等因素，最後給出了61萬的價格。
對於這個價格，Wendy的地產經紀認為稍稍偏低，“當時地產經紀說有5個買家出價，我這個價格有點低。可那都是聽說的，真實性我也不清楚啊。”地產經紀給Wendy打了三次電話，希望她能再提高一些價格，畢竟這是一個不錯的房子，免得以後後悔。但Wendy對自己的分析很自信，“他越是讓我加價，我越是不想加。有很多經紀可能使用這種策略來提價。我覺得該多少錢就是多少錢，我們不應該跟風。”Wendy回絕了經紀的要求。
3天後，經紀拿著Wendy的價格去屋主那裡遞交Offer，本來說好的買家有5個，現場只來了4個。屋主是名西人，對房子的保養很好，房子雖然是70年代建造的，但看起來很新，也一直在裝修。屋主希望到場的4個買家都能講一下自己的故事，他希望下一名買家不僅能付得起價錢，也能好好愛護房子。對於還沒到的一組買家，則說不予考慮。“我最討厭的就是遲到的人，如果沒有尊重那麼就不必談什麼交易了。”屋主說。其他的買家也都暗暗開心，少了一個競爭對手，就表示多了一分機會。4個買家開始分別陳述自己的情況，第2個買家還沒說完，遲到的買家姍姍來遲。他沒有表示出任何的抱歉，而是非常自信的招呼賣房經紀出來一下。Wendy的經紀隱隱感覺事情不對，果然，這名經紀表示，他的買家想要用68萬5000元的現金一次性付清，沒有貸款，也沒有驗房等條件。在強大的價格攻勢下，屋主之前說的“愛護房子”、“討厭遲到”等因素都要靠邊站，馬上成交!Wendy從地產經紀口中得知這個消息後，既驚訝又氣憤。“我覺得西人都是很有有原則的，沒想到也是這麼善變。”Wendy抱怨道。雖然在其他幾名買家中，Wendy的價格也不是最高的，但她還是有些氣不過，追問了地產經紀好幾次遞交Offer現場的情況，可事實就是，價格高者得房。
經過這次搶房，Wendy算是了解了一些搶房過程中的門道，認識到了市場的真實情況，也把對這片區域房子的估價提高到63-68萬左右，她總結說，“在非理性的市場中，理性的分析不一定行得通。”兩個人跟著經紀又開始馬不停蹄的看房，沒過多久又遇到一個還算滿意的，這處房子雖然距離天車站的距離要比上一個遠，但相比前一個要更安靜，附近的生活也要更方便，10分鍾車程能夠到達高貴林中心。讓Wendy動心的另一個原因，就是這個區域的生活氛圍，周圍鄰居多是中產階級、小家庭，素質比較高，因此兩人下定決心要搶下這套房。
房子的要價是63萬9000元，有三組人下Offer。這次Wendy沒有再猶豫，和地產經紀商量後，果斷給出了房子的要價，“其實按照我的分析，這個房子的價值要稍微低一些，但我不想再錯失良機了，要是再看下去好房子會越來越少。”Wendy向加西周末記者表示。三組買家中，一組的出價比要價低，直接沒有考慮，另一組給出的價格雖然更高，但是還沒有完全取得貸款，需要更長時間的准備，也被賣家放棄了，最終Wendy順利拿到了這套房。
Wendy買的房子Open House是星期六，星期一就成交了，過程非常之快。“買了房後很多周圍的朋友都和我說，買的太快了，應該再仔細想一想，我覺得這沒有什麼快不快可言，看准了就得下手，看新房子的時候我就有種懊悔的感覺，越等房子越少，而且越等越差，好的房子總是不等人。”。Wendy告訴加西周末記者，其實早在買房的前一年，她和男友也偶爾看過同一區域的房子，“不誇張的說，當時的房子至少比現在低5-10萬，有的甚至更多。”因為兩人看的一直是同一區域的房子，所以感受非常明顯，價格變化之快令人咋舌。
Wendy沒有搶到的房子
買賣銷售有策略加價購房不是必然
一段時間以來，很多國際金融機構和經濟學家都表示加拿大房市有崩塌的風險，但從今年上半年的資料來看，大溫地產市場還是相當紅火的。根據大溫地產局的資料，今年6月透過MLS成交的4375個單位中，獨立屋有1920個，幾乎達到一半，大溫地區獨立屋指標價格也達到112萬3900元，比去年同期增長14.8%。在賣方市場的情況下，原來不經常出現的搶房也變得非常普遍。根據加拿大蘇富比國際房地產公司(Sotheby’s International Realty Canada)的半年度報告，上半年溫哥華成交的獨立屋中，成交價高於掛牌價的比例大大增加，100萬-200萬房屋的比例是54.48%、200萬-400萬房屋的比例是34.49%、而400萬以上房屋的比例也有18.45%。可見，在400萬以下的獨立屋中，相當一部分買家都必須加價才能購得房屋。
地產經紀張克飛表示，通常來說，如果是中心區域，要價高的房子，加價也會多一點。5月初，溫西一棟獨立屋的上市房價599萬，成交價高達801萬，高出要價202萬元，令人瞠目結舌。而便宜一點的房子，加價就相對少一點，不過現在市場火熱，就連比較便宜的房子可能也要多加一些才能搶到。“兩個月前我們代理的一個60、70萬的房子，成交價也要比出價高出5%-10%。一般的房子應該都要高出10%左右吧。”張克飛說道。David也告訴記者，他曾經幫助客人在南素裡競標一個8000多尺的老房子，要價70多萬，競標Offer有11個之多，最後是高於掛票價10萬售出的。
除了加價，火熱的市場有時逼得買家不得不放棄一些條件。通常來說，待出售的房子先掛牌(Listing)，放出銷售消息，然後舉辦房屋開放日(Open House)，潛在買家可以來看房，接著接受各個買家的報價Offer(Present Offer)。買家可以在Offer中設定一些條件，也就是Subject Offer(有條件Offer)，比如可以安排驗屋、申請貸款、尋找房屋保險以及公證人等等，當然，如果在進行檢驗的過程中，買房發現一些問題，可以取消Offer。但現在的市場情況是，多數買家必須提交No Subject Offer(無條件Offer)，也就是說Offer成交後不再進行其他准備，也就是沒有了反悔的機會。張克飛告訴記者，由於競爭激烈，如果買家有一些條件，比如貸款申請、驗屋等，那麼搶到的概率非常低，幾乎為零。他最近的經手的幾次搶房都是沒有條件的現金Offer。
加價和遞交無條件Offer是現在比搶房比較普遍的情況，但還是要根據具體情況來看，不能套用在每個買房交易中。David告訴記者，賣方經紀在給房子掛牌時會使用不同的策略，有的是高開低走，有的是低開高走，還有的是平掛。有的房子掛出來後價格很低，可能會有人說“怎麼這麼便宜”，其實這就可能是一種策略，吸引更多人的注意力，從而形成競標的環境，這種情況下房子高出10萬出售，和房子正常出價高出3萬賣出，可能是等同的。有的房子明明價值在100萬左右，開價150萬，那麼大幅砍價也是必須的。一些華人買家喜歡參考BC估計局的評估價，但這個價格只能是個參考，“同樣估價的兩棟房子，一個內部裝修了一個沒有，那價值肯定是不同的。”David說道。
另外由於買賣局面多是由經紀告訴給買家的，買家並不了解其中真實的情況，也不乏有些無良的經紀虛報Offer故意刺激買家提高出價，也就是所謂的“幽靈出價”(phantom bids)。住在素裡的市民Raymond向加西周末記者表示，自己之前看中素裡的房子，還沒到下Offer決定的時間，夜裡10點地產經紀突然給自己打電話，表示有人要搶房，必須趕快下單，因為對房子還算比較滿意，所以他稍稍提了點價格迅速就下了單，很快就成交了。但後來Raymond想想，自己的消息都是來自於經紀，究竟有沒有其他競標的買家自己也不知道，好在房子住的滿意，加價也不算太多，Raymond就沒有再細究。整體來說，無良經紀的比例應該還是相當小的，Victor告訴記者，“至少在我接觸的經紀和交易中，沒有遇過這樣的情況。”不過買家多個心眼、留心這種情況，也不是壞事。
受到中西文化的影響，地產經紀在和不同文化背景屋主打交道的時候，也有不同的策略。David曾經多次和西人屋主打過交道，在他看來，和西人的溝通以及對他們的尊重非常重要，砍價也要有個度。華人賣家重視價格，開價可能很高，但西人的開價通常比較實際，有些華人買家按照中國的講價規律，一下子砍掉一大半，有些西人賣家就不回復了，他們可能認為受到了侮辱。他們重視自己對房子的維護，如果買家稱贊他們對房子的保養有多好、房子看起來很新，那麼他們會很有成就感，認為自己的工作受到了肯定，談判起來也容易許多。
市場瞬息萬變 遇到好房不能手軟
雖然轉瞬即逝的機會確實“逼著”買家快速做出選擇，但每個買家的情況也不相同，最好還是從自身需求出發。自住還是投資?維持現狀還是拆掉重建?這都會影響對房子的選擇。
Victor提醒買家，一定要根據自己的需求對房子做正確的調查。比如很多土地的規劃不同，可建築面積有所差異。西溫山上很多土地的Zoning是RS3，規定所建房子的土地覆蓋率不能高於35%，而且前後院和左右鄰居間留出的距離都有所規定。另外如北溫、穆迪港、高貴林等區域，很多房子都是老房子，地下都有油桶(Oil Tank)，在改造的時候，需要清除油桶以及殘留在土地的雜質，以免污染。這項費用少則上千，多則上萬，如條件允許的情況下，在購買合同中應注明讓賣家出示無地下油桶檢查證明(Oil Tank Certificate)或做好清除工作。
張克飛也經常提醒他的客戶，在瘋狂的市場下要保持謹慎，對於喜歡的房子可以適量加價，但如果主要不是以自住為主，那麼就需要小心一點了，“現在的市場太瘋狂，而太瘋狂的時候我們就應當謹慎一些，量力而為。”
盲目的跟風可能會造成很大的風險。別人多出了10萬，你要不要多出15萬，這要根據你的負擔能力來定。“能打得過就打，打不過就不要和人硬拼。”David總結道。有些買家可能受到看房環境的影響，產生心理變化。比如有的買家從西溫開始看起，覺得價格太高，一路看到了素裡、蘭裡，覺得價格便宜許多，多加一些價錢也沒有關系，這也是不理智的。
簡而言之，無論是否聘請地產經紀，買房前都要事先確定好自己的預算和需求，根據自己的財務情況確定預算幅度有多大，需求是自住還是投資、有沒有小孩、距離學校遠近、工作地點和住所遠近、家裡有無老人等等，事無巨細。既然無法改變火熱的市場，那麼就要在搶房大戰中“武裝”好自己，同時又要保持謹慎，掌握主動權，不讓好機會錯過!
溫東60街上的一棟房子出價89.9萬，收到31個Offer
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