重磅!溫市府推新措施緩解開發壓力
緩解短期城市收入下降約 2.45 億元，加快新設施和基礎設施建設步伐
為了支持開發商的現金流並推進住房項目，在即將到來的2027-2030年資本計劃中，溫市政府將面臨一次性影響，用於資助便利設施和基礎設施建設。
雖然預計DCL收入將在接下來的幾年內趨於穩定，但溫市政府工作人員建議使用短期貸款（可在10年內償還）來彌補在此期間市政開發費用（DCL）收入減少造成的缺口，以便仍然可以建設新的便利設施和基礎設施來支持增長。
未來資本計劃期間的 DCL 收入可能會下降約 45%，即約 2.45 億元。
通過將影響分攤到10年，DCL收入的下降幅度將降至26%，即1.4億元。資本儲備和/或貸款將彌補約1.75億元。作為一項額外的臨時措施，資本計劃中的一些便利設施和基礎設施項目可能需要分階段實施、延期實施，以及/或以較小的規模實施。
采取和不采取緩解措施對 DCL 延期的影響。（溫哥華市府）
市政府工作人員強調，除了對市政府現金流造成這種暫時影響之外，另一種情況更令人擔憂：如果住房項目因財務可行性不佳而被取消，可能會完全失去DCL收入。通過降低前期成本，市政府的目標是保持項目推進，並確保未來與開發相關的收入能夠真正實現，即使這需要更長的時間來收回。
“短期內需要管理的問題是現金流，因為這會將部分流入倫敦金融城的現金轉移到後期，這肯定會對下一輪資本計劃周期產生影響。但我們可以緩解這種影響。我們可以通過過橋融資、動用現金儲備和其他方式，在合理程度上彌補資金缺口，”懷特表示。
“長期風險非常非常低，因此，如果項目失敗，我們實際上不會面臨風險，因為我們確實通過保證金等方式來確保這些付款。”
市政府工作人員建議的另一項措施是降低“公共巴士運輸工地”的車輛管理費（DCL）費率。這項措施的推進旨在直接惠及大溫運聯 TransLink，TransLink目前正在建設該地區首個電池電動公交車場，該場館位於菲沙河邊和加拿大線旁一塊占地20英畝的土地上，可容納多達300輛電池電動公交車進行充電、維護和存放。此類車輛管理費（DCL）調整將使公共交通管理局為Marpole Transit Centre公交車場項目節省700萬至900萬元的成本，該項目的總成本已大幅上漲至8.48億元。
未來，溫市政府工作人員還將考慮對市政府住房項目的付款計劃和制度進行更復雜的改革，這可能需要修改省級立法和/或《溫哥華憲章》。目前，目前提出的建議是無需修改立法即可實施的改革類型。
“雖然這些行動本身並非靈丹妙藥，但它們正在匯聚在一起，因為當你把它們疊加在一起時，它們就開始變得有意義了。但這也只是我們需要采取的行動的開始。但我們不想拖延。”懷特說。
“我們希望采取行動。這些是我們可以立即采取的行動。因此，除非可行性挑戰得到解決，否則這些項目及其相關收入將面臨無法實現的風險，開發產生的住房供應也將無法實現。”
2026年，市政府工作人員將提出建議，建立新的便利設施成本收費（ACC）制度，據省政府的立法要求，BC省所有市政府都必須采用這項政策。這還將涉及制定新的人口密度補貼（DCL）、密度獎勵和包容性住房法規。
除了改變收費政策外，市政府還將允許開發商建造面積高達 8,000 平方英尺（約 777 平方米）的大型塔樓，同時保持嚴格的塔樓間距規則，以維持宜居標准。這一上限比目前 6,500 平方英尺（約 637 平方米）的一般上限有所提高。由於建築規范的變化、能源需求和建築成本的上升，該上限現已被認為過時。這種靈活的增加將有助於提高項目的財務可行性，並提高住宅單元布局的效率和可用性。
目前還在進一步改革重新分區和開發許可流程，重點是簡化程序、提高效率和減少總體處理時間（包括流程重疊）。
REF: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cac...
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為了支持開發商的現金流並推進住房項目，在即將到來的2027-2030年資本計劃中，溫市政府將面臨一次性影響，用於資助便利設施和基礎設施建設。
雖然預計DCL收入將在接下來的幾年內趨於穩定，但溫市政府工作人員建議使用短期貸款（可在10年內償還）來彌補在此期間市政開發費用（DCL）收入減少造成的缺口，以便仍然可以建設新的便利設施和基礎設施來支持增長。
未來資本計劃期間的 DCL 收入可能會下降約 45%，即約 2.45 億元。
通過將影響分攤到10年，DCL收入的下降幅度將降至26%，即1.4億元。資本儲備和/或貸款將彌補約1.75億元。作為一項額外的臨時措施，資本計劃中的一些便利設施和基礎設施項目可能需要分階段實施、延期實施，以及/或以較小的規模實施。
采取和不采取緩解措施對 DCL 延期的影響。（溫哥華市府）
市政府工作人員強調，除了對市政府現金流造成這種暫時影響之外，另一種情況更令人擔憂：如果住房項目因財務可行性不佳而被取消，可能會完全失去DCL收入。通過降低前期成本，市政府的目標是保持項目推進，並確保未來與開發相關的收入能夠真正實現，即使這需要更長的時間來收回。
“短期內需要管理的問題是現金流，因為這會將部分流入倫敦金融城的現金轉移到後期，這肯定會對下一輪資本計劃周期產生影響。但我們可以緩解這種影響。我們可以通過過橋融資、動用現金儲備和其他方式，在合理程度上彌補資金缺口，”懷特表示。
“長期風險非常非常低，因此，如果項目失敗，我們實際上不會面臨風險，因為我們確實通過保證金等方式來確保這些付款。”
市政府工作人員建議的另一項措施是降低“公共巴士運輸工地”的車輛管理費（DCL）費率。這項措施的推進旨在直接惠及大溫運聯 TransLink，TransLink目前正在建設該地區首個電池電動公交車場，該場館位於菲沙河邊和加拿大線旁一塊占地20英畝的土地上，可容納多達300輛電池電動公交車進行充電、維護和存放。此類車輛管理費（DCL）調整將使公共交通管理局為Marpole Transit Centre公交車場項目節省700萬至900萬元的成本，該項目的總成本已大幅上漲至8.48億元。
未來，溫市政府工作人員還將考慮對市政府住房項目的付款計劃和制度進行更復雜的改革，這可能需要修改省級立法和/或《溫哥華憲章》。目前，目前提出的建議是無需修改立法即可實施的改革類型。
“雖然這些行動本身並非靈丹妙藥，但它們正在匯聚在一起，因為當你把它們疊加在一起時，它們就開始變得有意義了。但這也只是我們需要采取的行動的開始。但我們不想拖延。”懷特說。
“我們希望采取行動。這些是我們可以立即采取的行動。因此，除非可行性挑戰得到解決，否則這些項目及其相關收入將面臨無法實現的風險，開發產生的住房供應也將無法實現。”
2026年，市政府工作人員將提出建議，建立新的便利設施成本收費（ACC）制度，據省政府的立法要求，BC省所有市政府都必須采用這項政策。這還將涉及制定新的人口密度補貼（DCL）、密度獎勵和包容性住房法規。
除了改變收費政策外，市政府還將允許開發商建造面積高達 8,000 平方英尺（約 777 平方米）的大型塔樓，同時保持嚴格的塔樓間距規則，以維持宜居標准。這一上限比目前 6,500 平方英尺（約 637 平方米）的一般上限有所提高。由於建築規范的變化、能源需求和建築成本的上升，該上限現已被認為過時。這種靈活的增加將有助於提高項目的財務可行性，並提高住宅單元布局的效率和可用性。
目前還在進一步改革重新分區和開發許可流程，重點是簡化程序、提高效率和減少總體處理時間（包括流程重疊）。
REF: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cac...
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