五一回家,看到一個幾乎死去的房地產市場
一回頭，滿是哀嚎。
2021年五一節假日，江月特地回老家的市場做了一番調研，大受震撼。
那是一個滿是泡沫的市場——
一、被開發商瘋狂追高的土拍。
全年出讓5宗涉宅用地，全部溢價成交。其中，溢價率超20%的地塊有三宗，最高溢價率高達76%。
2021年初，市場喜提新地王，樓面價1.37萬/㎡。僅僅過去三個月，地王再次被刷新，樓面價約1.4萬/㎡。
由於此宗宅地地理位置優越，全市最好的初中與高中均與其為鄰，開發商為其取名為“清華園”。請記住這個名字，我們後面還會提到。
2021年，1.4萬/㎡的樓面價是什麼水平？
成都，樓面均價1.27萬/㎡。
西安，浐灞生态区楼面均价1.4萬/㎡，航天城樓面均價1.17萬/㎡，灃東秦漢等新城樓面價均不到1萬/㎡。
這個價格，碾壓了成都和西安兩座頭部二線城市。
而江月的老家，不過是一座默默無名的十八線小縣城。
二、水漲船高的新房市場。
當清華園的樓面價高達1.4萬/㎡時，新房售價又該到一個什麼水平？至少也是2萬/㎡。
但是， 2021年，政府給出的是一個新房限價：2.5萬/㎡。
請注意，這是一個人為管控限制的價格，仍未達到開發商的預期。根據江月的消息，當時清華園的放風價在2.8萬/㎡左右。
2.5萬/㎡在全國范圍內又是什麼水平？
杭州臨平的新房均價大約在2.5萬/㎡。
今年一季度，成都主城新城均價在2萬/㎡左右。
去年調研時，西安新房價格普遍不到2萬/㎡。
這個價格，在眾多二線城市中，依舊一騎絕塵。
而江月的老家，不過是一座默默無名的十八線小縣城。
三、被迫漲價的二手房東。
隨著新房價格的漲高，二手房市場流入更多購買力，價格跟著上漲。
2021年，全市品相較好的二手房普遍在2萬/㎡。
以江月賣出的房子為例，面積不足一百個平方，當時總價在230萬。折合單價超2.3萬/㎡。
再追尋更古老的歷史，2011年-2016年，全市二手房均價在8000元/㎡。2016年-2019年，均價在1.2萬/㎡。
也就是說，短短一兩年的時間，二手房漲了1萬/㎡。
2025年五一節假日，江月調出老家的市場新數據，依舊大受震撼。
土拍市場，從2024年至今，僅成交兩宗涉宅用地，均價7585元/㎡。相比之前動輒超1萬/㎡的樓面價，接近腰斬。
土拍泡沫被戳破，是因為如同一潭死水的新房市場。
你可料到， 2021年的項目，2025年還在賣？
一座清華園，2021年售價2.5萬/㎡；2022年，直降至2萬/㎡，依舊連續兩個月零成交；2025年，售價1.5萬/㎡。
新房售價，跌至樓面價。
新房泡沫被戳破，是因為同樣如同一潭死水的二手房市場。
江月翻了翻當年賣掉的那個小區——掛牌價1.6萬/㎡，降幅達34%。
與此同時，2024年下半年全市二手房成交不到700套，相當於每個月不過一百余套。
成交幾乎凍結。
這就是2025年的江月老家。
一座房地產市場失去活性的小縣城。
縣城內，當年的開發商、新房買家、二手房買家全部都埋在了同一個坑。
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