截胡客戶 大溫華裔經紀要吐回獲利
(加西網綜合)大溫一名華裔房地產經紀人被BC省高院勒令“交出”他從出售自己購買的一套房屋中獲得的超過 120 萬元利潤中的一部分，因為他的一位客戶兩次提出報價都被拒。
根據BC省最高法院於上周五發布並於本周在網上發布的裁決，大溫華裔房產經紀H某在 2018 年 1 月以僅 2,098,000 元的價格購買了位於南素裡 174 街的房屋，並於 2021 年 9 月以 3,350,000 元的價格出售。
判決顯示，購買時，H某代表一位客戶Z某尋找出售其房產並購買位於 174 街的這棟房產。
根據CBC的報道，法官的裁決顯示H某代表Z某准備了兩份對該房產的報價。其中第一個報價已被接受，但由於Z某尚未完成出售房屋及融資未成交。
第二次報價被拒絕，因為賣方收到了另一位H某的一位朋友買家的報家，但兩周後，這個朋友把購房合同轉讓給H某。
最初，Z某對經紀H某買下這棟房的交易一無所知，當他發現此事後，提起訴訟。B.C省最高法院法官艾米·D·弗朗西斯最終做出了對客戶Z某有利的裁決。
出價和拉斯維加斯之旅
爭議的焦點是位於素裡 20 大道以北 174 街的一塊占地一英畝的土地，該土地上有一棟建於 1980 年的單層房屋，有三間臥室和三間浴室。
根據BC省評估局（BC Assessment）的數據，該房屋 2025 年的評估價值為 3,022,700 元，其中除了 72,700 元的建築價值之外，其余均為土地價值。
法官的決定表明，正是鄰裡關系把Z某引向了這棟房產。
法官在判決書中寫道："Z某有一位朋友通過買賣南素裡 Grandview Heights 社區的房產獲得了豐厚的利潤。因此，他也想搬到這個社區。”
根據判決書，Z某在 2017 年 11 月認識了H某，並聘請該房產經紀人為其出售位於白楊路（Poplar Drive）的房屋和購買新房提供便利。
2017 年 12 月，Z某讓經紀H某出價購買 174 街的房產。裁決書顯示，在與賣方進行了一些來回溝通後，雙方簽署了一份210萬元的買賣合同，但需滿足三個條件：融資、房屋檢查和產權調查。
滿足條件的 “移除 ”日期是 2017 年 12 月 29 日。
雖然Z某獲得了銀行的抵押貸款批准，但批准的條件是他必須有資金支付 73.5 萬元的首付款，這就要求他賣掉白楊路的房子。
裁決書寫道："隨著搬遷日期的臨近，白楊路的房產尚未售出。“Z某擔心，在沒有購買白楊路房產的要約的情況下，第一份合同上的融資標的會被取消。”
於是，Z某要求經紀H某尋求延長標的移除日期，但最終沒有延期，合同到期後也沒有完成。
而此時，H某正和妻子及另一對夫婦--T某和丈夫C某在拉斯維加斯。
根據判決書，雙方在拉斯維加斯討論的具體內容在法庭程序中存在爭議，但最終結果是T某以略低於 210 萬元的價格出價購買 174 街的房產，並被接受；而原來的潛在買家Z某則以 205 萬元的新價格出價，但被賣家拒絕。
兩周後，T某把她的購房合同轉讓給了 經紀H某，後者最終完成了交易。
房產經紀人 “故意損害 ”客戶利益
根據法官的裁決，H某衣妻子和T某夫婦都簽署了一份關於 174 街房屋的 “投資者協議”，目前這對夫婦正因該協議的條款而陷入另一個單獨的法律訴訟。
在本案中，H某告訴法庭，他只是向 T某提及了這處房產，並在她表示有興趣購買時將她介紹給了另一名房地產經紀人。
T某則作證說，H某在他們去拉斯維加斯度假期間向她推薦了這處房產，並聲稱這是一個 “很好的投資機會”，因為這塊地的面積很大，而且有重新開發的潛力。
T某當時不是加拿大永久居民，也不會說英語，她告訴法庭，是H某和另一名房地產經紀人做了所有安排，並促成了交易。
她聲稱，在拉斯維加斯之行中討論的的投資者協議--雖然直到 2018 年 3 月完成購買時才簽署，並要求夫妻雙方對半分成重新出售房產的利潤。
法官認為T某的說法更可信，並指出H某曾多次向法庭提供宣誓證據，但後來承認這些證據並不屬實。
法官認為H某是一個 “不可靠的證人”，並指出他對事件的描述比T某夫婦 “更不合情理”。
判決書寫道：“我同意H某把客房Z某第一份合同失敗的情況告訴T女士，並邀請她和他一起投資（174 街）房產。他故意破壞客戶Z某購買該（房產）的競標，以便將該（房產）的權益據為己有"。
不義之財
由於Z某在交易時是H某的客戶，法官認為H某沒有履行信托義務 。
判決書寫道："至少，H某對客戶的信托責任包括保密責任、透明行事的責任以及避免利益沖突並及時披露任何利益沖突的責任。“
在辯護中，H某辯稱他違反這些義務的行為並不嚴重，因為客房Z某 一開始就沒有能力購買該房產。
該房地產經紀人聲稱，Z某在申請抵押貸款時誇大了其妻子的國外收入，而命令H某 “交出 ”其出售房產的利潤等於允許Z某從自己的錯誤行為中獲利。
但法官對這一論點不以為然，並列舉了本案中 “兩種被指控的不法行為在性質上的巨大差異”。
判決書中寫道："沒收是為了歸還不義之財。H某在（174 街）房產的買賣中獲利，直接原因是他在決定購買該（房產）時，將自己的利益置於客戶的利益之上。與此形成鮮明對比的是，Z某在申請抵押貸款時誇大了自己家庭的收入，但行為根本沒有達到錯失行為的程度，如果在本案中發出交出財產令，司法系統的公正性將受到損害"。
法官命令H某交出他從出售房產中獲得的所有利潤，由於H某和T某之間就投資者協議的訴訟仍在進行中，因此利潤總額仍未確定。
如果銷售收入由夫妻對半分成，H某需要支付的金額為 62.6 萬元，外加他將T某介紹給代表她進行交易的另一名房地產經紀人而不當收取的 19245.25 元傭金。
法官拒絕下令對地產經紀H某作出任何懲罰性賠償，理由是沒收令 “足以達到懲罰和威懾的目的”。
法官還拒絕對T某下達任何命令，她指出T某和Z某從未有過受托關系，也沒有實施任何非法行為。
REF:
https://www.ctvnews.ca/vancouver/article/bc-realtor-inten...
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根據BC省最高法院於上周五發布並於本周在網上發布的裁決，大溫華裔房產經紀H某在 2018 年 1 月以僅 2,098,000 元的價格購買了位於南素裡 174 街的房屋，並於 2021 年 9 月以 3,350,000 元的價格出售。
判決顯示，購買時，H某代表一位客戶Z某尋找出售其房產並購買位於 174 街的這棟房產。
根據CBC的報道，法官的裁決顯示H某代表Z某准備了兩份對該房產的報價。其中第一個報價已被接受，但由於Z某尚未完成出售房屋及融資未成交。
第二次報價被拒絕，因為賣方收到了另一位H某的一位朋友買家的報家，但兩周後，這個朋友把購房合同轉讓給H某。
最初，Z某對經紀H某買下這棟房的交易一無所知，當他發現此事後，提起訴訟。B.C省最高法院法官艾米·D·弗朗西斯最終做出了對客戶Z某有利的裁決。
出價和拉斯維加斯之旅
爭議的焦點是位於素裡 20 大道以北 174 街的一塊占地一英畝的土地，該土地上有一棟建於 1980 年的單層房屋，有三間臥室和三間浴室。
根據BC省評估局（BC Assessment）的數據，該房屋 2025 年的評估價值為 3,022,700 元，其中除了 72,700 元的建築價值之外，其余均為土地價值。
法官的決定表明，正是鄰裡關系把Z某引向了這棟房產。
法官在判決書中寫道："Z某有一位朋友通過買賣南素裡 Grandview Heights 社區的房產獲得了豐厚的利潤。因此，他也想搬到這個社區。”
根據判決書，Z某在 2017 年 11 月認識了H某，並聘請該房產經紀人為其出售位於白楊路（Poplar Drive）的房屋和購買新房提供便利。
2017 年 12 月，Z某讓經紀H某出價購買 174 街的房產。裁決書顯示，在與賣方進行了一些來回溝通後，雙方簽署了一份210萬元的買賣合同，但需滿足三個條件：融資、房屋檢查和產權調查。
滿足條件的 “移除 ”日期是 2017 年 12 月 29 日。
雖然Z某獲得了銀行的抵押貸款批准，但批准的條件是他必須有資金支付 73.5 萬元的首付款，這就要求他賣掉白楊路的房子。
裁決書寫道："隨著搬遷日期的臨近，白楊路的房產尚未售出。“Z某擔心，在沒有購買白楊路房產的要約的情況下，第一份合同上的融資標的會被取消。”
於是，Z某要求經紀H某尋求延長標的移除日期，但最終沒有延期，合同到期後也沒有完成。
而此時，H某正和妻子及另一對夫婦--T某和丈夫C某在拉斯維加斯。
根據判決書，雙方在拉斯維加斯討論的具體內容在法庭程序中存在爭議，但最終結果是T某以略低於 210 萬元的價格出價購買 174 街的房產，並被接受；而原來的潛在買家Z某則以 205 萬元的新價格出價，但被賣家拒絕。
兩周後，T某把她的購房合同轉讓給了 經紀H某，後者最終完成了交易。
房產經紀人 “故意損害 ”客戶利益
根據法官的裁決，H某衣妻子和T某夫婦都簽署了一份關於 174 街房屋的 “投資者協議”，目前這對夫婦正因該協議的條款而陷入另一個單獨的法律訴訟。
在本案中，H某告訴法庭，他只是向 T某提及了這處房產，並在她表示有興趣購買時將她介紹給了另一名房地產經紀人。
T某則作證說，H某在他們去拉斯維加斯度假期間向她推薦了這處房產，並聲稱這是一個 “很好的投資機會”，因為這塊地的面積很大，而且有重新開發的潛力。
T某當時不是加拿大永久居民，也不會說英語，她告訴法庭，是H某和另一名房地產經紀人做了所有安排，並促成了交易。
她聲稱，在拉斯維加斯之行中討論的的投資者協議--雖然直到 2018 年 3 月完成購買時才簽署，並要求夫妻雙方對半分成重新出售房產的利潤。
法官認為T某的說法更可信，並指出H某曾多次向法庭提供宣誓證據，但後來承認這些證據並不屬實。
法官認為H某是一個 “不可靠的證人”，並指出他對事件的描述比T某夫婦 “更不合情理”。
判決書寫道：“我同意H某把客房Z某第一份合同失敗的情況告訴T女士，並邀請她和他一起投資（174 街）房產。他故意破壞客戶Z某購買該（房產）的競標，以便將該（房產）的權益據為己有"。
不義之財
由於Z某在交易時是H某的客戶，法官認為H某沒有履行信托義務 。
判決書寫道："至少，H某對客戶的信托責任包括保密責任、透明行事的責任以及避免利益沖突並及時披露任何利益沖突的責任。“
在辯護中，H某辯稱他違反這些義務的行為並不嚴重，因為客房Z某 一開始就沒有能力購買該房產。
該房地產經紀人聲稱，Z某在申請抵押貸款時誇大了其妻子的國外收入，而命令H某 “交出 ”其出售房產的利潤等於允許Z某從自己的錯誤行為中獲利。
但法官對這一論點不以為然，並列舉了本案中 “兩種被指控的不法行為在性質上的巨大差異”。
判決書中寫道："沒收是為了歸還不義之財。H某在（174 街）房產的買賣中獲利，直接原因是他在決定購買該（房產）時，將自己的利益置於客戶的利益之上。與此形成鮮明對比的是，Z某在申請抵押貸款時誇大了自己家庭的收入，但行為根本沒有達到錯失行為的程度，如果在本案中發出交出財產令，司法系統的公正性將受到損害"。
法官命令H某交出他從出售房產中獲得的所有利潤，由於H某和T某之間就投資者協議的訴訟仍在進行中，因此利潤總額仍未確定。
如果銷售收入由夫妻對半分成，H某需要支付的金額為 62.6 萬元，外加他將T某介紹給代表她進行交易的另一名房地產經紀人而不當收取的 19245.25 元傭金。
法官拒絕下令對地產經紀H某作出任何懲罰性賠償，理由是沒收令 “足以達到懲罰和威懾的目的”。
法官還拒絕對T某下達任何命令，她指出T某和Z某從未有過受托關系，也沒有實施任何非法行為。
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