[BC省府] 房屋翻倍賣!這房產契約BC省府頭痛
（加西網綜合）BC省政府規定只能在地塊上建造單戶住宅的第44號法案並沒有推翻土地所有權的限制性契約，也引起開發住房密度化的一些問題。
在北本拿比布倫特伍德公園（Brentwood Park）社區，南草坪大道（Southlawn Drive）沿線有幾棟 50 年代的獨立住宅正在出售。
這些獨立屋的面積均約為 2,500 平方英尺，評估價略高於 210 萬元，每棟掛牌價約為 430 萬元。掛牌上市中也“鼓勵潛在買家想象這些房產的重建潛力。新的省級立法允許多戶住宅建築最高可達八個單位。”
(谷歌地圖)
但有一個問題。
這裡每處房產的土地所有權都帶有一項 50 年代注冊的限制性契約，規定該地塊上只能建造單戶住宅。
據一個社區團體稱，該地區有超過 400 個地塊被認為有此類契約，該團體正在利用這些限制來對抗省級住房政策，這些政策旨在增加以前劃為單戶住宅的地區的密度。
這些房主打著“拯救布倫特伍德公園”的旗號，表示政府的政策“過度”，將“造成社區脫節”和“無節制的致密化”。
目前尚不清楚大溫地區和該省其他地方有多少契約。
根據《省報》的報道，退休房地產律師、BC 省公證人協會前總法律顧問 Ron Usher 表示，可能有數千塊土地所有權帶有所謂的“法定建築計劃”和限制性契約，這些契約可以追溯到 20 世紀 50 年代。“20 世紀 60 年代，建築商和開發商正在遠離市中心的地方建造住宅小區。
為了使這些社區吸引那些想要統一的買家，開發商使用契約來規定只能在這些地塊上建造特定尺寸或類型的房屋。
BC 省府表示，其新立法迫使市政府改變分區章程，允許在單戶住宅地塊上建造更多住房單元，但這並沒有推翻限制性契約，但正在調查這個問題。
專家表示，BC 省府有權制定立法或其他機制來推翻與新分區章程不一致的限制性條款。
但隨著選舉在即，這種做法可能會疏遠一些選民。
鄰裡團體依靠契約來對抗第 44 號法案
本拿比的布倫特伍德公園區靠近布倫特伍德鎮中心購物中心和空中火車站。
“拯救布倫特伍德公園”運動於去年啟動，以響應第 47 號法案，該法案要求市政當局允許在距交通樞紐 400 至 800 米范圍內的單戶地塊上建造小型公寓樓。
在該地區居住了 22 年的居民佩雷拉表示，“本拿比是一個異類，多年來一直在增加交通密度，有兩條交通線和四個市中心規劃。自 2017 年以來，位於布倫特伍德兩側的霍頓（Holden）站和吉爾摩（Gilmore）站之間已有 30 座塔樓建成，另外 70 座塔樓正在建設中。”
該組織發起了一份請願書，要求豁免以交通為導向的發展立法，並得到了本拿比市議會的支持。但遭到住房部長的拒絕。
隨後，該組織將注意力轉向了第 44 號法案。省府這項法案要求市政當局在 7 月 1 日之前修改其章程，以允許在單戶住宅和復式住宅的地塊上建造多單元建築。
佩雷拉表示，去年冬天該立法一通過，而且早在市政當局修改分區章程之前，房地產經紀人和開發商就蜂擁至該社區尋找買家和賣家。
他說：“似乎沒有人知道第 44 號法案。12 月 1 日，土地議會人員敲門告訴我們這一消息。”
佩雷拉補充道：“這個地區也成為密度目標，感覺非常沒有道理。”
該組織在整個社區的草坪上張貼了標志，以吸引人們對其網站 SaveBrentwoodPark.com 的關注，該網站為居民提供了如何搜索 BC 省的指導。土地所有權和調查網站查看財產是否存在限制性契約，並要求他們注冊詳細信息。
該組織的目標是建立一個數據庫，這樣，如果業主或開發商開始在具有限制性契約的地塊上建造多於單戶住宅的房屋，鄰居就可以采取法律行動。
這些契約是由希望推銷房屋的原始建築商或開發商注冊的，通過永久協議約束多個房主。
根據《省報》的報道，Southlawn Drive 房屋的掛牌經紀人、房地產經紀人 Zeljko Milnar 表示，這些契約“通常是在 60 至 80 年前制定的，反映了那個時代的價值觀和需求，優先考慮保持社區的統一性。”
他補充說，雖然一些房主保護社區的特色是可以理解的，但“重要的是要考慮到，允許更靈活的住房選擇可以增強社區的活力和包容性。”
佩雷拉表示，像這樣的敘述讓幾代人相互對立，雖然該街區有最初的買家，但這並不是要緊抓過去，因為還有其他買家想要住在單戶住宅區，並且能夠購買承擔未來幾年財富代代相傳的成本。
房屋銷售的潛在症結
與此同時，想要重新開發或出售房產的房主正在密切關注 8 月 6 日在 BC 省最高法院提交的請願書。
據 Postmedia News 最先報道，一對居住在本拿比政府路地區的夫婦渴望出售他們建於 1975 年的房屋，並找到了一位買家，希望將其改造成多單元建築。
但此次出售的條件是獲得司法裁決以取消限制性契約。
在 8 月初提交的一份宣誓書中，本拿比住宅的潛在買家表示，她打算將該物業重新開發成一棟擁有四到六套住宅的建築，但如果該契約仍然存在，可能無法實現。
她表示正在尋求取消該契約，“根據我對新聞稿和立法的審查，我的理解是，省政府實際上廢除了整個 BC 省的所有單戶住宅分區。”
此案正在審理中。
本拿比並不是唯一一個出現契約成為房產交易潛在症結的城市。
位於白石鎮布萊克本大道（Blackburn Avenue）的一棟五居室住宅被描述為“您的復式計劃項目的理想地塊”，其土地所有權上的 1958 年契約規定，“在任何一塊地塊或地段上，一個家庭或住戶單位不得建造超過一棟住宅。”
素裡市規劃和發展部代理總經理羅恩·吉爾（Ron Gill）在一封電子郵件中表示，“工作人員正在審查住宅地塊地契上登記的各種更常見的限制性契約類型”，一旦審查完成，將提供更多信息。
BC 省有許多不同類型的契約，但沒有一個按類型追蹤契約的中央系統。
BC 省土地產權和測量局發言人珍妮絲·弗雷澤（Janice Fraser）表示：“雖然所有的建築計劃和契約都存放在土地產權登記處，但如果不審查每一份文書，就無法確定哪些契約對土地使用的限制違反了第 44 號法案的規定。”
根據介紹，要了解每一份文件，都需要調出土地所有權證，閱讀掃描文件（這些文件都是打字機打印的，有時還包括手寫注釋），看看對建築高度、建築面積或允許飼養寵物數量的限制是否會妨礙在一塊土地上增建多處住宅。
BC 省住房部最初表示，業主應就限制性條款尋求法律建議，隨後在 8 月 26 日發給 Postmedia 的電子郵件中表示，將繼續研究這一問題。
省府有權處理這些限制性條款，就像省府對其他類型的條款進行全面修改一樣，例如種族主義條款規定某些地區（如西溫哥華和 Shaughnessy 的 British Properties）的房屋所有權只對白人買家開放。
UBC 大學財產法教授道格拉斯·哈裡斯（Douglas Harris）說，他理解該省為何采取謹慎的態度，因為契約辯論雙方的人都可以主張財產權。
“一些房主可以說他們是因為限制性公約才買下自己的房產。其他人可能會說，這是他們的土地，他們應該可以開發。”
哈裡斯教授預計很快可能還有另一個熱點將引起關注。
裸地分層（Bare land）
他指還有一種不同類型的土地使用限制，可能會在不希望在單戶地塊上建造多單元建築的業主和省府推動提高密度之間產生類似的對峙。
這種限制起源於上世紀80年代，當時出現了許多裸地分層物業。裸地分層（Bare land）開發將未開發的土地細分為分層地塊，通常用於建造獨立式住宅。
其中一些裸地分層開發項目的附則規定，每塊分層地塊上只能有一棟單戶住宅。
這些開發項目大多位於溫哥華島南部、維多利亞周邊城市、菲沙河谷（包括阿伯茲福德和奇利瓦克）以及奧肯那根地區。根據哈裡斯教授的研究，共有 2,600 多個這樣的開發項目，創造了 46,000 多塊裸地分層地塊。
他說："人們一直在關注建築計劃和限制性契約，但裸地分層物業有可能成為一個更大的問題。”
他指省府正在對這一問題進行的審查表明，變革可能即將到來。
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在北本拿比布倫特伍德公園（Brentwood Park）社區，南草坪大道（Southlawn Drive）沿線有幾棟 50 年代的獨立住宅正在出售。
這些獨立屋的面積均約為 2,500 平方英尺，評估價略高於 210 萬元，每棟掛牌價約為 430 萬元。掛牌上市中也“鼓勵潛在買家想象這些房產的重建潛力。新的省級立法允許多戶住宅建築最高可達八個單位。”
(谷歌地圖)
但有一個問題。
這裡每處房產的土地所有權都帶有一項 50 年代注冊的限制性契約，規定該地塊上只能建造單戶住宅。
據一個社區團體稱，該地區有超過 400 個地塊被認為有此類契約，該團體正在利用這些限制來對抗省級住房政策，這些政策旨在增加以前劃為單戶住宅的地區的密度。
這些房主打著“拯救布倫特伍德公園”的旗號，表示政府的政策“過度”，將“造成社區脫節”和“無節制的致密化”。
目前尚不清楚大溫地區和該省其他地方有多少契約。
根據《省報》的報道，退休房地產律師、BC 省公證人協會前總法律顧問 Ron Usher 表示，可能有數千塊土地所有權帶有所謂的“法定建築計劃”和限制性契約，這些契約可以追溯到 20 世紀 50 年代。“20 世紀 60 年代，建築商和開發商正在遠離市中心的地方建造住宅小區。
為了使這些社區吸引那些想要統一的買家，開發商使用契約來規定只能在這些地塊上建造特定尺寸或類型的房屋。
BC 省府表示，其新立法迫使市政府改變分區章程，允許在單戶住宅地塊上建造更多住房單元，但這並沒有推翻限制性契約，但正在調查這個問題。
專家表示，BC 省府有權制定立法或其他機制來推翻與新分區章程不一致的限制性條款。
但隨著選舉在即，這種做法可能會疏遠一些選民。
鄰裡團體依靠契約來對抗第 44 號法案
本拿比的布倫特伍德公園區靠近布倫特伍德鎮中心購物中心和空中火車站。
“拯救布倫特伍德公園”運動於去年啟動，以響應第 47 號法案，該法案要求市政當局允許在距交通樞紐 400 至 800 米范圍內的單戶地塊上建造小型公寓樓。
在該地區居住了 22 年的居民佩雷拉表示，“本拿比是一個異類，多年來一直在增加交通密度，有兩條交通線和四個市中心規劃。自 2017 年以來，位於布倫特伍德兩側的霍頓（Holden）站和吉爾摩（Gilmore）站之間已有 30 座塔樓建成，另外 70 座塔樓正在建設中。”
該組織發起了一份請願書，要求豁免以交通為導向的發展立法，並得到了本拿比市議會的支持。但遭到住房部長的拒絕。
隨後，該組織將注意力轉向了第 44 號法案。省府這項法案要求市政當局在 7 月 1 日之前修改其章程，以允許在單戶住宅和復式住宅的地塊上建造多單元建築。
佩雷拉表示，去年冬天該立法一通過，而且早在市政當局修改分區章程之前，房地產經紀人和開發商就蜂擁至該社區尋找買家和賣家。
他說：“似乎沒有人知道第 44 號法案。12 月 1 日，土地議會人員敲門告訴我們這一消息。”
佩雷拉補充道：“這個地區也成為密度目標，感覺非常沒有道理。”
該組織在整個社區的草坪上張貼了標志，以吸引人們對其網站 SaveBrentwoodPark.com 的關注，該網站為居民提供了如何搜索 BC 省的指導。土地所有權和調查網站查看財產是否存在限制性契約，並要求他們注冊詳細信息。
該組織的目標是建立一個數據庫，這樣，如果業主或開發商開始在具有限制性契約的地塊上建造多於單戶住宅的房屋，鄰居就可以采取法律行動。
這些契約是由希望推銷房屋的原始建築商或開發商注冊的，通過永久協議約束多個房主。
根據《省報》的報道，Southlawn Drive 房屋的掛牌經紀人、房地產經紀人 Zeljko Milnar 表示，這些契約“通常是在 60 至 80 年前制定的，反映了那個時代的價值觀和需求，優先考慮保持社區的統一性。”
他補充說，雖然一些房主保護社區的特色是可以理解的，但“重要的是要考慮到，允許更靈活的住房選擇可以增強社區的活力和包容性。”
佩雷拉表示，像這樣的敘述讓幾代人相互對立，雖然該街區有最初的買家，但這並不是要緊抓過去，因為還有其他買家想要住在單戶住宅區，並且能夠購買承擔未來幾年財富代代相傳的成本。
房屋銷售的潛在症結
與此同時，想要重新開發或出售房產的房主正在密切關注 8 月 6 日在 BC 省最高法院提交的請願書。
據 Postmedia News 最先報道，一對居住在本拿比政府路地區的夫婦渴望出售他們建於 1975 年的房屋，並找到了一位買家，希望將其改造成多單元建築。
但此次出售的條件是獲得司法裁決以取消限制性契約。
在 8 月初提交的一份宣誓書中，本拿比住宅的潛在買家表示，她打算將該物業重新開發成一棟擁有四到六套住宅的建築，但如果該契約仍然存在，可能無法實現。
她表示正在尋求取消該契約，“根據我對新聞稿和立法的審查，我的理解是，省政府實際上廢除了整個 BC 省的所有單戶住宅分區。”
此案正在審理中。
本拿比並不是唯一一個出現契約成為房產交易潛在症結的城市。
位於白石鎮布萊克本大道（Blackburn Avenue）的一棟五居室住宅被描述為“您的復式計劃項目的理想地塊”，其土地所有權上的 1958 年契約規定，“在任何一塊地塊或地段上，一個家庭或住戶單位不得建造超過一棟住宅。”
素裡市規劃和發展部代理總經理羅恩·吉爾（Ron Gill）在一封電子郵件中表示，“工作人員正在審查住宅地塊地契上登記的各種更常見的限制性契約類型”，一旦審查完成，將提供更多信息。
BC 省有許多不同類型的契約，但沒有一個按類型追蹤契約的中央系統。
BC 省土地產權和測量局發言人珍妮絲·弗雷澤（Janice Fraser）表示：“雖然所有的建築計劃和契約都存放在土地產權登記處，但如果不審查每一份文書，就無法確定哪些契約對土地使用的限制違反了第 44 號法案的規定。”
根據介紹，要了解每一份文件，都需要調出土地所有權證，閱讀掃描文件（這些文件都是打字機打印的，有時還包括手寫注釋），看看對建築高度、建築面積或允許飼養寵物數量的限制是否會妨礙在一塊土地上增建多處住宅。
BC 省住房部最初表示，業主應就限制性條款尋求法律建議，隨後在 8 月 26 日發給 Postmedia 的電子郵件中表示，將繼續研究這一問題。
省府有權處理這些限制性條款，就像省府對其他類型的條款進行全面修改一樣，例如種族主義條款規定某些地區（如西溫哥華和 Shaughnessy 的 British Properties）的房屋所有權只對白人買家開放。
UBC 大學財產法教授道格拉斯·哈裡斯（Douglas Harris）說，他理解該省為何采取謹慎的態度，因為契約辯論雙方的人都可以主張財產權。
“一些房主可以說他們是因為限制性公約才買下自己的房產。其他人可能會說，這是他們的土地，他們應該可以開發。”
哈裡斯教授預計很快可能還有另一個熱點將引起關注。
裸地分層（Bare land）
他指還有一種不同類型的土地使用限制，可能會在不希望在單戶地塊上建造多單元建築的業主和省府推動提高密度之間產生類似的對峙。
這種限制起源於上世紀80年代，當時出現了許多裸地分層物業。裸地分層（Bare land）開發將未開發的土地細分為分層地塊，通常用於建造獨立式住宅。
其中一些裸地分層開發項目的附則規定，每塊分層地塊上只能有一棟單戶住宅。
這些開發項目大多位於溫哥華島南部、維多利亞周邊城市、菲沙河谷（包括阿伯茲福德和奇利瓦克）以及奧肯那根地區。根據哈裡斯教授的研究，共有 2,600 多個這樣的開發項目，創造了 46,000 多塊裸地分層地塊。
他說："人們一直在關注建築計劃和限制性契約，但裸地分層物業有可能成為一個更大的問題。”
他指省府正在對這一問題進行的審查表明，變革可能即將到來。
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