[麻辣地產點評] 點評:溫市豪華公寓和中國什麼關系
5 月份加拿大全國房價下跌，較去年下跌 2.4%。根據加拿大房地產協會的數據，經季節性調整後，全國房價指數自 2022 年 2 月達到峰值以來已下跌 14%，創下該指數自 2005 年創建以來的最大跌幅。
來源：CREA
全國性房地產市場其實並不存在，然而，過去兩年房價下跌已波及大多數主要大都市，只有卡爾加裡例外。
資料來源：CREA，史蒂夫·薩雷茨基
考慮到加拿大央行在十八個月內將利率從零提高到五倍，從各方面來看，這仍然是一次相當溫和的住房調整。甚至加拿大央行也感到意外，因此長期以來不願以任何有意義的方式降息。
然而，別誤會，這次住房調整不能簡單地歸結為全國平均水平。人們說住房是超本地化的，換句話說，你不能把薩斯喀徹溫省的農村和多倫多市中心進行比較。每個城市和產品類型的表現都不同。
例如，在溫哥華，入門級獨立屋的表現與豪華公寓市場截然不同。在溫哥華這樣的城市，獨立屋存在結構性短缺。每年，供應量都會減少，因為它們會被改造成復式公寓、聯排別墅和公寓。我們實際上並沒有增加獨立屋的淨新增供應量。與此同時，有無數的年輕家庭追逐著加拿大人夢寐以求的三居室住宅和後院。即使抵押貸款利率翻了三倍，入門級獨立住宅仍然獲得了強勁的出價，通常會收到多個競標報價。很簡單，本地真實用戶一直在努力擠進獨棟住宅市場。
相比之下，豪華公寓市場則因資本管制收緊和地方稅的猛烈沖擊而放緩，外國資金枯竭，導致豪華公寓市場陷入停滯。而聯邦對外國買家的禁令和中國房地產危機的加劇，使豪華公寓市場進一步惡化。
可以這麼說，溫哥華市中心 300 萬元價位區間的公寓本地市場慘淡，而且沒有外國競標，我們看到投資業主損失正在加劇。扣除費用後，最近完工的豪華高層公寓虧損數百萬元的情況並不罕見。
豪華公寓市場何時能夠扭轉局面，特別是如果中國房地產市場沒有出現急劇逆轉的前提下，這個話題值得討論。最近的一篇題為“誰得到了房子？（Who Gets the House?”的研究文章稱，中國房地產市場的衰退有破壞西方房地產市場穩定的風險。
畢竟，中國、美國、加拿大和澳大利亞的房地產市場在很多方面都有聯系：
• 中國房地產市場增長至前所未有的規模，創造了前所未有的紙面財富。
• 隨之而來的財富創造也見證了中國人前所未有的胃口，他們將資本轉移到中國政府管控范圍之外，投資於法治（西方）司法管轄區的房產。
• 加拿大和澳大利亞等大宗商品出口經濟體將進一步受益於中國建築業的蓬勃發展。
• 中國房地產巨頭以高價吸收大量外國庫存，迫使西方國家在其本土市場上出價與中國投資者競爭。
• 全球化背景下，全球利率處於歷史低位，推動房地產市場同步上漲。
• 全球化使得這些國家之間的資本可以自由流動。
• 中國房地產市場積累的債務越多，西方房地產市場的債務需求就越大，以便當地買家能夠與中國買家競爭。
中國房地產價格上漲得越高（價值 50 萬億美元），產生的財富就越多，這些財富可以投資於世界各地的其他房地產市場。由巨額債務推動的繁榮現在正在消退。（下圖）
如果中國財富進一步縮水，迫使中國清算外國房產所有權，結果會怎樣？全球化正在逆轉，這也是導致中國房地產市場低迷的原因之一。
值得考慮的是，在這種情況下，加拿大房地產市場的哪些部分會受到更大的影響。
我懷疑溫哥華豪華公寓受到的沖擊可能比薩斯喀徹溫省裡賈納的獨立屋要大得多。讓我們拭目以待。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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來源：CREA
全國性房地產市場其實並不存在，然而，過去兩年房價下跌已波及大多數主要大都市，只有卡爾加裡例外。
資料來源：CREA，史蒂夫·薩雷茨基
考慮到加拿大央行在十八個月內將利率從零提高到五倍，從各方面來看，這仍然是一次相當溫和的住房調整。甚至加拿大央行也感到意外，因此長期以來不願以任何有意義的方式降息。
然而，別誤會，這次住房調整不能簡單地歸結為全國平均水平。人們說住房是超本地化的，換句話說，你不能把薩斯喀徹溫省的農村和多倫多市中心進行比較。每個城市和產品類型的表現都不同。
例如，在溫哥華，入門級獨立屋的表現與豪華公寓市場截然不同。在溫哥華這樣的城市，獨立屋存在結構性短缺。每年，供應量都會減少，因為它們會被改造成復式公寓、聯排別墅和公寓。我們實際上並沒有增加獨立屋的淨新增供應量。與此同時，有無數的年輕家庭追逐著加拿大人夢寐以求的三居室住宅和後院。即使抵押貸款利率翻了三倍，入門級獨立住宅仍然獲得了強勁的出價，通常會收到多個競標報價。很簡單，本地真實用戶一直在努力擠進獨棟住宅市場。
相比之下，豪華公寓市場則因資本管制收緊和地方稅的猛烈沖擊而放緩，外國資金枯竭，導致豪華公寓市場陷入停滯。而聯邦對外國買家的禁令和中國房地產危機的加劇，使豪華公寓市場進一步惡化。
可以這麼說，溫哥華市中心 300 萬元價位區間的公寓本地市場慘淡，而且沒有外國競標，我們看到投資業主損失正在加劇。扣除費用後，最近完工的豪華高層公寓虧損數百萬元的情況並不罕見。
豪華公寓市場何時能夠扭轉局面，特別是如果中國房地產市場沒有出現急劇逆轉的前提下，這個話題值得討論。最近的一篇題為“誰得到了房子？（Who Gets the House?”的研究文章稱，中國房地產市場的衰退有破壞西方房地產市場穩定的風險。
畢竟，中國、美國、加拿大和澳大利亞的房地產市場在很多方面都有聯系：
• 中國房地產市場增長至前所未有的規模，創造了前所未有的紙面財富。
• 隨之而來的財富創造也見證了中國人前所未有的胃口，他們將資本轉移到中國政府管控范圍之外，投資於法治（西方）司法管轄區的房產。
• 加拿大和澳大利亞等大宗商品出口經濟體將進一步受益於中國建築業的蓬勃發展。
• 中國房地產巨頭以高價吸收大量外國庫存，迫使西方國家在其本土市場上出價與中國投資者競爭。
• 全球化背景下，全球利率處於歷史低位，推動房地產市場同步上漲。
• 全球化使得這些國家之間的資本可以自由流動。
• 中國房地產市場積累的債務越多，西方房地產市場的債務需求就越大，以便當地買家能夠與中國買家競爭。
中國房地產價格上漲得越高（價值 50 萬億美元），產生的財富就越多，這些財富可以投資於世界各地的其他房地產市場。由巨額債務推動的繁榮現在正在消退。（下圖）
如果中國財富進一步縮水，迫使中國清算外國房產所有權，結果會怎樣？全球化正在逆轉，這也是導致中國房地產市場低迷的原因之一。
值得考慮的是，在這種情況下，加拿大房地產市場的哪些部分會受到更大的影響。
我懷疑溫哥華豪華公寓受到的沖擊可能比薩斯喀徹溫省裡賈納的獨立屋要大得多。讓我們拭目以待。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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