[angelapeng]

非主流客戶融資策略安排

最近在處理不同客戶的案例中，發現有一大群客戶屬於非主流客戶，非主流客戶的定義是什麼呢？

1）

新移民

移民加拿大不到5年（有的貸款機構定義為不到3年），沒有兩年以上的固定收入證明，沒有兩年的信用記錄，沒有良好的還款記錄（大多數新移民租房的時候，由於房東不願意申報租金收入，只願意收取現金為房租，也不願意出具證明，這樣就為你申請貸款帶來麻煩）。不能出具3個月以上的首付證明（有的是父母出首付，但必須有書面證明）。

如果你符合上述條件，那麼融資貸款不是不可能，但是在你決定購房時，一定首先要與你的貸款顧問溝通，讓他/她為你策劃一個符合你現在條件的融資方案，這樣你心理就有底了。不然，你每個星期充滿熱情地去看房，一旦看中，陷入愛情，然後發現自己財務上能力不夠，只能忍痛割愛，白歡喜一場。


2．自雇人士
最近的幾個案例都是自雇人士，難度大，但是最終還是搞定了。其中的一個案例是：客戶是一個Bookkeeper，沒有成立公司，是sole propritorship，有六年的業務。她以前的貸款有29.8萬加元（包括房貸及line of credit），每月付款有1700加幣。現在重新策劃後，她能多貸款6萬加幣，並且每月付款降到1200加幣，節約了500加幣。整個過程的關鍵是，她不能提供收入證明，每年繳稅證明只有2萬多，這些收入是從傳統銀行貸不到款的。我們必須用她的自我申報收入，而且文件還得齊全，找的貸款公司必須對自雇人士沒有偏見，最後我們拿到了符合她條件的最好的利息：浮動利息減去0.7。她非常高興，因為我幫她解決了她現在銀行不可能解決的問題，雖然她與這家銀行已經有11年的業務往來了。

我想說的是：自雇人士由於沒有較高的收入證明，往往被傳統銀行排之門外。如果你是自雇人士，你就需要經常與你的貸款顧問溝通，好的貸款顧問應該了解你的業務，你的財務特點，給你出謀劃策，然後出具適合你的方案。

3．地產投資人士
我在這兒說的不是只買一套物業，而是認真想買多套投資物業的人士。銀行對投資物業和自主物業的貸款要求迥然不同，審批條件及文件准備完全不同。各個貸款機構對地產人士的政策也不同，最終的結果就是兩個。（1）能不能持續貸到款；（2）條件是什麼？（包括首付比例，利率，合同期限等等），這些最終決定了你的投資回報率。

我考慮針對上述三類非主流人士開立一個講座，主要內容：

1）	你要了解的金融機構對上述人士的政策
2）	你要准備的文件和其他事項
3）	討論你短期和長遠規劃

講座結束後，你應該大致了解自己符合購房條件嗎？大概能夠貸款多少，條件怎樣，如果未來想進入地產投資領域，現在該做什麼准備，等等。

每場講座限制8個人，預定12月11日及12月18日周六下午在溫哥華市中心中央圖書館下午1點到3點。有興趣的朋友可以電話或郵件預定。圖書館地址為：350 West Georgia Street， Vancouver, B.C. V6B 6B1，Phone: 604-331-3603

祝大家周末愉快！

Angela Qing Peng 彭青
Mortgage Expert, MBA
Cell: 604-323-3469
www.qingpeng.ca

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有興趣，報名一人

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今天認識了Angela MM，非常開心