非主流客戶融資策略安排
最近在處理不同客戶的案例中,發現有一大群客戶屬於非主流客戶,非主流客戶的定義是什麼呢?
移民加拿大不到5年(有的貸款機構定義為不到3年),沒有兩年以上的固定收入證明,沒有兩年的信用記錄,沒有良好的還款記錄(大多數新移民租房的時候,由於房東不願意申報租金收入,只願意收取現金為房租,也不願意出具證明,這樣就為你申請貸款帶來麻煩)。不能出具3個月以上的首付證明(有的是父母出首付,但必須有書面證明)。
如果你符合上述條件,那麼融資貸款不是不可能,但是在你決定購房時,一定首先要與你的貸款顧問溝通,讓他/她為你策劃一個符合你現在條件的融資方案,這樣你心理就有底了。不然,你每個星期充滿熱情地去看房,一旦看中,陷入愛情,然後發現自己財務上能力不夠,只能忍痛割愛,白歡喜一場。
2.自雇人士
最近的幾個案例都是自雇人士,難度大,但是最終還是搞定了。其中的一個案例是:客戶是一個Bookkeeper,沒有成立公司,是sole propritorship,有六年的業務。她以前的貸款有29.8萬加元(包括房貸及line of credit),每月付款有1700加幣。現在重新策劃後,她能多貸款6萬加幣,並且每月付款降到1200加幣,節約了500加幣。整個過程的關鍵是,她不能提供收入證明,每年繳稅證明只有2萬多,這些收入是從傳統銀行貸不到款的。我們必須用她的自我申報收入,而且文件還得齊全,找的貸款公司必須對自雇人士沒有偏見,最後我們拿到了符合她條件的最好的利息:浮動利息減去0.7。她非常高興,因為我幫她解決了她現在銀行不可能解決的問題,雖然她與這家銀行已經有11年的業務往來了。
我想說的是:自雇人士由於沒有較高的收入證明,往往被傳統銀行排之門外。如果你是自雇人士,你就需要經常與你的貸款顧問溝通,好的貸款顧問應該了解你的業務,你的財務特點,給你出謀劃策,然後出具適合你的方案。
3.地產投資人士
我在這兒說的不是只買一套物業,而是認真想買多套投資物業的人士。銀行對投資物業和自主物業的貸款要求迥然不同,審批條件及文件准備完全不同。各個貸款機構對地產人士的政策也不同,最終的結果就是兩個。(1)能不能持續貸到款;(2)條件是什麼?(包括首付比例,利率,合同期限等等),這些最終決定了你的投資回報率。
我考慮針對上述三類非主流人士開立一個講座,主要內容:
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你要了解的金融機構對上述人士的政策
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你要准備的文件和其他事項
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討論你短期和長遠規劃
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講座結束後,你應該大致了解自己符合購房條件嗎?大概能夠貸款多少,條件怎樣,如果未來想進入地產投資領域,現在該做什麼准備,等等。
每場講座限制8個人,預定12月11日及12月18日周六下午在溫哥華市中心中央圖書館下午1點到3點。有興趣的朋友可以電話或郵件預定。圖書館地址為:350 West Georgia Street, Vancouver, B.C. V6B 6B1,Phone: 604-331-3603
祝大家周末愉快!
Angela Qing Peng 彭青
Mortgage Expert, MBA
Cell: 604-323-3469
www.qingpeng.ca