[地產觀點] 加拿大通脹下降，本月加息有變數？
加拿大2022年12月通脹數據將於明天（1月17日星期二）公布，從今天公布的商業前景調查報告看，總體消費者價格指數（CPI）預計將下降。雖然市場仍預測，加拿大央行將於下周1月25日宣布加息25個基點，但溫哥華房地產評論人士Steve Saretsky認為，如果明天公布的CPI遠弱於預期，本月底的加息可能有變數。
加拿大皇家銀行（RBC）經濟學家 Nathan Janzen 和 Claire Fan 預計， 12 月總體消費者價格指數增速（CPI）將從 11 月的 6.8% 放緩至 6.4%。通脹率在2022年 6 月達到 8.1% 的峰值，隨著供應鏈中斷的進一步緩解和農產品價格下跌的影響，11 月份雜貨價格同比飆升 11.4% 的增長應該會在 2023 年放緩。此外，天然氣價格在 12 月份比前一個月下降了 13%。
另外，加拿大央行首選的核心 CPI 指標已經放緩，通脹率高於央行 1% 至 3% 目標范圍的一攬子價格所占比例已從夏季的 75% 降至 60%。
如果我們考慮上周在美國看到的下降，這數據似乎很合理。美國的通貨膨脹率現已連續六個月下降。事實上，如果你去掉巨大滯後的租房成本，實際上每個月都在通貨緊縮。（下圖）
當然，人們會說CPI不能取消租房數據，它占CPI籃子的近30%，人們需要一個住的地方！當然這是真的，但我們都知道房地產市場陷入困境，價格正在下跌，租金已經見頂。這是Zillow租金指數與CPI指數的住房部分的對比。
如果多給點時間，住房通脹會像石頭一樣拋物線下降。美聯儲知道這一點，他們實際上正在研究一種新模型，以更好地實時跟蹤住房通脹。
美國勞工統計局（Bureau of Labour Statistics）和克利夫蘭聯儲（Cleveland Fed）的研究人員發布了一項名為“新租戶重復租金指數”（New Tenant Repeat Rent Index）的新數據系列，這是一種追蹤住房通脹的新方法。
截至目前，CPI（消費者物價指數）通過每六個月調查一次的大型住房單元小組跟蹤住房通脹。但由於租金周轉緩慢，CPI跟蹤所有單位的合同租金，CPI數據明顯滯後於當前的市場狀況。新租戶重復租金指數使用與官方CPI相同的微觀數據，僅選擇租金周轉率的樣本，並將價格變化分配給它們發生的時間，而不是單位被調查的時間。
因此，新租戶重復租金指數在CPI中領先官方通脹數據一年。所有租戶重復租金指數與官方CPI具有類似的方法，但將價格變化分配給發生的時間而不是調查時間，這樣領先１個季度。下圖就是結果。
所以說，住房是商業周期的領先指標，如果你的眼睛不是老盯著呆滯臃腫的指數上，它也是通貨膨脹的領先指標。
如果你在18-24個月前，與房地產行業的任何明白人交談，他們都在為猖獗的通貨膨脹而尖叫歡呼。房價飆升，承包商供不應求，木材價格翻了兩番。每個人都在發財！美聯儲經濟學家後來發現，過去兩年的房價上漲最終引發了巨大的財富效應，占全國非住房CPI總增長的39%!!!
當然，美聯儲現在的目標是通過提高利率和降低資產價格來扭轉財富效應，然而，市場是聯動的，預計央行因通脹下降而轉向，金融狀況也將跟隨松動。這是一場危險的游戲，讓我們拭目以待。
加拿大銀行業監管機構呼吁進一步收緊政策
加拿大銀行業監管機構－OSFI就是堅持滯後事物的機構之一。OSFI正在考慮采用新的貸款收入比率，並對浮動利率抵押貸款進行更嚴格的壓力測試。
監管機構正在詢問是否應該限制銀行向貸款收入比為450%或更高的借款人發放超過25%的抵押貸款。
OSFI還建議，加強對可變利率抵押貸款的負擔能力測試可能是合適的，同時制定更長的固定期限，“風險較小”，相對更容易獲得資格。
考慮到房地產市場的嚴重疲軟以及當今浮動利率抵押貸款已經以高達 8% 的壓力測試這一事實，這是大膽的策略！！在信貸緊縮中收緊貸款對房價來說當然不是好兆頭。政策制定者應該是反周期的，但歷史表明，他們通常恰恰相反。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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加拿大皇家銀行（RBC）經濟學家 Nathan Janzen 和 Claire Fan 預計， 12 月總體消費者價格指數增速（CPI）將從 11 月的 6.8% 放緩至 6.4%。通脹率在2022年 6 月達到 8.1% 的峰值，隨著供應鏈中斷的進一步緩解和農產品價格下跌的影響，11 月份雜貨價格同比飆升 11.4% 的增長應該會在 2023 年放緩。此外，天然氣價格在 12 月份比前一個月下降了 13%。
另外，加拿大央行首選的核心 CPI 指標已經放緩，通脹率高於央行 1% 至 3% 目標范圍的一攬子價格所占比例已從夏季的 75% 降至 60%。
如果我們考慮上周在美國看到的下降，這數據似乎很合理。美國的通貨膨脹率現已連續六個月下降。事實上，如果你去掉巨大滯後的租房成本，實際上每個月都在通貨緊縮。（下圖）
當然，人們會說CPI不能取消租房數據，它占CPI籃子的近30%，人們需要一個住的地方！當然這是真的，但我們都知道房地產市場陷入困境，價格正在下跌，租金已經見頂。這是Zillow租金指數與CPI指數的住房部分的對比。
如果多給點時間，住房通脹會像石頭一樣拋物線下降。美聯儲知道這一點，他們實際上正在研究一種新模型，以更好地實時跟蹤住房通脹。
美國勞工統計局（Bureau of Labour Statistics）和克利夫蘭聯儲（Cleveland Fed）的研究人員發布了一項名為“新租戶重復租金指數”（New Tenant Repeat Rent Index）的新數據系列，這是一種追蹤住房通脹的新方法。
截至目前，CPI（消費者物價指數）通過每六個月調查一次的大型住房單元小組跟蹤住房通脹。但由於租金周轉緩慢，CPI跟蹤所有單位的合同租金，CPI數據明顯滯後於當前的市場狀況。新租戶重復租金指數使用與官方CPI相同的微觀數據，僅選擇租金周轉率的樣本，並將價格變化分配給它們發生的時間，而不是單位被調查的時間。
因此，新租戶重復租金指數在CPI中領先官方通脹數據一年。所有租戶重復租金指數與官方CPI具有類似的方法，但將價格變化分配給發生的時間而不是調查時間，這樣領先１個季度。下圖就是結果。
所以說，住房是商業周期的領先指標，如果你的眼睛不是老盯著呆滯臃腫的指數上，它也是通貨膨脹的領先指標。
如果你在18-24個月前，與房地產行業的任何明白人交談，他們都在為猖獗的通貨膨脹而尖叫歡呼。房價飆升，承包商供不應求，木材價格翻了兩番。每個人都在發財！美聯儲經濟學家後來發現，過去兩年的房價上漲最終引發了巨大的財富效應，占全國非住房CPI總增長的39%!!!
當然，美聯儲現在的目標是通過提高利率和降低資產價格來扭轉財富效應，然而，市場是聯動的，預計央行因通脹下降而轉向，金融狀況也將跟隨松動。這是一場危險的游戲，讓我們拭目以待。
加拿大銀行業監管機構呼吁進一步收緊政策
加拿大銀行業監管機構－OSFI就是堅持滯後事物的機構之一。OSFI正在考慮采用新的貸款收入比率，並對浮動利率抵押貸款進行更嚴格的壓力測試。
監管機構正在詢問是否應該限制銀行向貸款收入比為450%或更高的借款人發放超過25%的抵押貸款。
OSFI還建議，加強對可變利率抵押貸款的負擔能力測試可能是合適的，同時制定更長的固定期限，“風險較小”，相對更容易獲得資格。
考慮到房地產市場的嚴重疲軟以及當今浮動利率抵押貸款已經以高達 8% 的壓力測試這一事實，這是大膽的策略！！在信貸緊縮中收緊貸款對房價來說當然不是好兆頭。政策制定者應該是反周期的，但歷史表明，他們通常恰恰相反。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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