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加息可能暫停，但悲劇可能剛開始

[地產觀點] 加息可能暫停，但悲劇可能剛開始

2022-12-12 | 來源: 加西網 | 轉到微信 | 有157人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

加拿大央行上周毫無意外地再次加息50個基點，這是自3月份緊縮周期開始以來，利率目前累計增加高達400個基點。根據麥格理研究公司（Macquarie Research）的數據，這是自1936年以來有記錄以來加息幅度最大的年份！你在網上看到的最常見的論調是，從歷史基礎上來看，利率仍然很低。雖然這可能是真的，但如果你考慮當前債務水平，這可能是另一個故事。

我經常聽到人們將今天的加息周期與上世紀80 年代的加息周期進行比較。加拿大央行在1981年的利率曾高達18%，所以我們還有更多的空間！但是說這樣話的人，卻不提80年代初家庭債務占GDP的比例只在50%左右，如今家庭債務占加拿大GDP的比例接近110%，遠高於美國！

資料來源：Arcron Macro (英國橡果宏觀)，Richard Dias

80年代，一個家庭可以只用一份收入購買一套獨立屋，房價大約是年薪的兩到三倍。今天，情況顯然並非如此。最近400個基點的利率變動正在摧毀高負債家庭資產負債表。讓我們看2個例子。

1. $50萬抵押貸款，25 年分期償還，1.5% 抵押貸款利率 = $2000/月

$50萬抵押貸款，25 年分期償還，5.5% 抵押貸款利率 = $3052/ 月

2. $100萬抵押貸款，25 年分期償還，1.5% 抵押貸款利率 = $3997/ 月

$100萬抵押貸款，25 年分期償還，5.5% 抵押貸款利率 = $6104/ 月

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換句話說，許多抵押貸款持有人將不得不積極削減可自由支配的支出。這就是加拿大央行所希望的需求破壞。通貨膨脹會下降，給它時間。如果你看得足夠近，這正在發生。加拿大三個月的年化通貨膨脹率目前僅為3.7%。

如果現在加拿大央行發出暫停的信號也就不足為奇了。央行表示，它“將考慮”利率是否必須提高。這與之前的每次議息會口風相比都是一個很大的變化，以前他們總是強調“利率必須走高”。

這裡值得強調的是，暫停並不意味著加息到頂該往下走了。隔夜利率如果暫停在4.25%，最優惠利率為6.45%，這對住房來說也絕不是好消息。您的典型抵押貸款將徘徊在 5.5-6% 之間，相當於購買力至少降低 30%。

資料來源：Jackson & Associates Valuation & Advisory Services

利率在這個水平上維持的時間越長，賣家降價的壓力就越大。那些希望加拿大金融監管局（OSFI）在本月的年度報告中減少抵押貸款壓力測試的人，不要報什麼希望了。盡管越來越多的降低或終止壓力測試的呼吁，就在上周，OSFI負責人Peter Routledge在一份聲明中稱，“我們認為猜測抵押貸款利率周期存在巨大風險，我們不認為最低合格利率是管理住房需求的工具。我們認為最低合格利率是一種承銷實踐，為住宅抵押貸款投資組合增加重要的安全緩沖，這是加拿大貸款人賬面上最大的風險敞口。“

我們也許已經到了這個加息周期的盡頭，但這一篇的故事還遠未結束。

本文由溫哥華地產評論人士Steve Saretsky提供

加西網地產中心編譯報道

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當前評論

當前評論

評論25	pws07	2022-12-15 08:44
希望不會有最壞的情況贊踩回復 0

評論24	pws07	2022-12-15 08:43
現在是最壞的情況。贊踩回復 0

評論23	游客 [究.五.興.通]	2022-12-14 17:34
不是像你這樣想的。房租真的是可以養房貸，利息上升對房東的影響不是那麼大，對窮人的影響才是真正的大。我想你受影響非常自大！贊 4 踩回復 0

評論22	Bless	2022-12-14 12:15
說的對大溫房價下跌那是癡人說夢！房價漲漲漲！😂 贊踩回復 0

評論21	游客 [詳.月.紀.樂]	2022-12-14 10:40
滯漲拉鋸呀，且不說有多少固定利率是24年以後才到期，有房子的人租一個房間出去就抵息了。把房子賣了以後還得租房子住，比利息省了幾個錢？沒房的人還得交租金，這是一定的，都上車了你還下車又去租房子住，那就太傻了，這不是降低消費，不交房貸就交租金，消費降低了幾個錢？實在是買大了就租出去付貸款，自己去租個小一點的房子住。移民局每年35萬移民是給人發房子住嗎？還沒算學簽工簽旅游簽，還不許人買房子，除了租還有什麼辦法？贊踩回復 0

評論20	KoolAid	2022-12-13 19:47
停滯性通膨呀贊踩回復 0

評論19

阿尼摸

2022-12-13 19:44

星期五寫道:

如果明年經濟一塌糊塗，還得大幅降息，除了房地產加拿大還有多少工業？

通脹控制住了就會將息。

贊

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評論18	星期五	2022-12-13 15:36
如果明年經濟一塌糊塗，還得大幅降息，除了房地產加拿大還有多少工業？贊 1 踩 1 回復 0

評論17	游客 [五.五.九.御]	2022-12-13 13:28
黃金還真在蹭蹭地漲! 贊 1 踩回復 0

評論16	游客 [及.父.遷.亡]	2022-12-13 10:03
人家說的是房奴，你擴大范圍到房主🤣🤣🤣 贊 1 踩回復 0

評論15	damnff	2022-12-13 09:10
低利息太久了漲息是必然的繼續加吧贊 3 踩回復 0

評論13	Bless	2022-12-12 22:39
放心吧一看形式不好立馬再降息到0 贊 1 踩回復 0

評論12	喋喋不休	2022-12-12 22:27
想當初搶offer搶破頭贊 1 踩回復 0

評論11	jojoani	2022-12-12 18:52
加息吧，經濟大衰退，趕緊持有黃金贊踩回復 1

評論10	游客 [物.癸.語.至]	2022-12-12 13:23
根據最新發布的人口普查數據，2021年三分之二的加拿大人擁有住房，低於十年前69%的峰值。 2011年至2021年期間，年輕加拿大人的住房擁有率下降幅度最大，25至29歲的人的住房擁有率從44.1下降到36.5。 30至34歲的加拿大人房屋擁有率同樣下降，但降幅較小，從59.2%下降到52.3%。誰是少數人？贊 3 踩回復 1

評論9	游客 [此.甲.讀.者]	2022-12-12 12:22
這輪加息恐怕在高位停很長時間哦！贊 8 踩 2 回復 0

評論7	游客 [後.至.老.不]	2022-12-12 11:26
加息對房地產的沖擊有個滯後期，最大沖擊將發生在明後年。說“杯具可能剛開始”，很貼切。贊 10 踩 3 回復 0

評論6	Bless	2022-12-12 11:19
政府一看苗頭不對為了不下台明年後年利息立馬降到0 放心 😂 贊 4 踩 8 回復 0

評論5	BuswellDental	2022-12-12 11:05
不會那麼快停牙贊 2 踩 3 回復 0

評論4	游客 [身.幹.國.求]	2022-12-12 11:04
供應鏈出問題，供應緊張導致物價上漲。供應方的問題解決不了就只能解決需求方的問題。提高房貸月供，減少可支配收入，正好達到這個目的，央行用心良苦啊。所以，除非供應短缺問題徹底解決，抑制需求將是長期策略，也就是高利率將長期存在。贊 8 踩 3 回復 0

評論3	游客 [木.專.梁.帷]	2022-12-12 10:37
那租金還得大漲贊 4 踩 2 回復 0

評論2	游客 [民.月.商.樂]	2022-12-12 10:00
加拿大央行如果停止加息，會犯一個嚴重的錯誤，通脹會長期存在，物價繼續攀升。是讓通脹吃掉所有人的收入，還是讓利息吃掉房奴的收入呢？答案不言自明，當然是犧牲少數人。贊 13 踩 3 回復 1

評論1	游客 [白.教.群.不]	2022-12-12 09:48
只靠調息的政府不是垃圾勝似垃圾！贊 12 踩 6 回復 0

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