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深圳樓市的另一面:近段時間以來..
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2021-09-02
| 來源: 證券時報 |
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深圳二手
房市
場受參考價的影響成交跌入谷底,新房打新審核從嚴,小產權、回遷指標房也被嚴管……2021年的深圳
樓市
發生了明顯變化。這時,一些無處安放的注意力似乎轉向了法拍
房市
場。最近,深圳法拍
房市
場再被熱議,背後的原因又是什麼?
“頂流”受冷遇
購房者不著急
法拍房一般是指被法院強制執行拍賣的
房屋
。大多出現在債務人即
房屋
權利人無力履行債務時,被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,法院將債務人名下
房屋
拍賣,以拍賣所得價款滿足債權。盡管多地已經將法拍房納入限購范圍,但作為
樓市
中的特別存在,熱點城市的法拍
房市
場一度火熱。
最近,深圳法拍房再次受到市場關注,最大的原因莫過於幾套優質
學區
房流拍,而且都屬於深圳
學區
房的“頂流”。
8月初,福田百花片區內的
長城
大廈一套法拍房七折出售還流拍,該房面積為104.7平方米,起拍價1084萬元,折合單價每平方米10.4萬元,遠遠低於市場價。8月20日,這套房源二次拍賣終於成交。二拍僅有5人參與,最後以1035萬元成交,折合單價每平方米9.89萬元,幾乎與該樓盤單價每平方米10萬元的參考價持平。在一些市場人士看來,法拍房因為潛在風險較大,低於市場價成交屬
於正
常現象,但持平甚至低於參考價成交就有點“不尋常”,對於購房者來說感覺還是有點像“撿漏”。
此外,一套位於福田香蜜湖港中旅花園的房源也遭遇流拍,該房源建築面積116.94平方米,評估價(起拍價)為1969.88萬元,折合單價為每平方米16.85萬元。從房子掛上網站到拍賣結束,共吸引了4635人圍觀,86人設置關注提醒,但最終因無人報名出價導致流拍。
作為深圳
樓市
“頂流”的優質
學區
房也遭冷落,記者采訪了幾位長期關注法拍房的購房者,在他們看來,法拍房雖然常被看作是可以撿便宜的地方,但也深受
樓市
調控的影響。今年以來,深圳
樓市
調控越來越嚴,特別是
學區
房政策不明朗,大
學區
制度如何執行尚未明確。此外,盡管目前一拍“流拍”的占比並不算高,但作為“頂流”的房源,一拍爆冷流拍後以降價的方式進入二拍,才有買家願意“下手”,這種現象也值得關注。
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8月30日,龍華區壹城中心花園一套法拍房在二拍時成交,最終成交總價約632萬元,折合單價約每平方米6.9萬元,起拍價為480萬元。值得關注的是,該套房源在8月5日一拍時,無人出價而遭遇了流拍。此時,該套房源的起拍價為600萬元。也就是說,在第二次掛牌時,這套房源的起拍價降價幅度達120萬元。
“最近深圳土拍也發生變化,特別是未來的銷售限價下降,但在法拍
房市
場,流拍的法拍房到二拍後降價的幅度才夠猛。”准備購置
二手房
的購房者胡先生最近特別關注深圳法拍房,“這個時候千萬不能有資金問題,萬一房子被安排變成法拍房,一套房一次性就會上百萬地掉價。”不過,對於像他這樣為了自住而關注法拍房的購房者,似乎也不敢因為降價而隨便出手,“
樓市
下行期,購房者普遍觀望情緒濃厚,受資金鏈影響的賣家也坐不住,最近二手
房市
場上越來越多業主按照參考價
賣房
,價格跟法拍房也差不多了,所以我不著急出手。”
法拍房源數量增加?
除了“頂流”遭到冷遇,最近深圳法拍房數量也在增加。
記者梳理了阿裡拍賣上的數據,7月結束拍賣的住宅房源有116套,8月結束拍賣的住宅房源就達到169套。9月,即將拍賣的住宅房源有249套,數量明顯增加。一份《2020年深圳市法拍房研究報告》顯示,2020年深圳法拍房的掛牌套數2839套,成交1710套。而在2021年上半年,掛牌套數為1750套,成交711套。
近段時間以來的法拍房數量為何增加?對此,市場的看法不一。有市場參與人士認為,禁止任何形式的經營貸流入
樓市
,一旦證實甚至立刻收回貸款,僅此一條就給玩杠杆的炒房客當頭一棒,只要有一套房的資金來源出現問題,要麼就是低價出售
房產
,資金快速回籠,要麼直接斷供,
房產
由銀行收回拍賣抵債。藍鯨法拍總經理王勝藍認為,法拍房數量增加,一個原因是由於這兩年疫情導致拍賣流程受阻案件積壓,現在線上處理流程提速後上拍標的增加。另一方面,疫情暴發後經濟下行壓力導致的借貸違約,企業經營倒閉等產生的不良資產逐漸浮出水面,經過處置會逐漸進入到法拍
房市
場,這個趨勢預計未來還會持續一段時間。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,最近深圳法拍房數量明顯增加,而且也受到關注,大背景是現在資金流入房
地產
市場受到嚴厲的監管。此外,疫情影響下很多外貿型的小企業受到很大的影響,導致上下游產業鏈都會受到一定的沖擊,如果資金鏈比較緊張的人就會出現違約,或許就要把房子拿出來拍賣,這種情況應該是占大多數。
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