中國樓市殘酷的事實已經擺在眼前

2019-07-16 | 來源: 新一代經濟學人 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　對於房地產開發商來說，可能真的要以“活下去”為己任了。（圖片來源：Adobe stock）

　　對於房地產開發商來說，可能真的要以“活下去”為己任了。7月12日，繼上半年一系列“組合拳”調控樓市以來，發改委發布《關於對房地產企業發行發債申請備案登記有關有求的通知》。

　　“通知”明確列明，房地產開發商發行外債只能用於置換未來一年來到期的中長期境外債務。

　　得知此消息，不知多少房地產開發商會哭暈在廁所。房地產開發商當前面臨的情形可謂“內外交困”，“活下去”的口號開始由前期的矯情，變成嚴肅的任務了。

　　2018年“資管新規”的發布已經在政策面預示著房地產的沒落，只是暴風雨的前夜總是顯得如此的寧靜。

　　“資管新規”發布之前，商業銀行資金“出表”的方式花樣百出。商業銀行可以借助券商、信托、基金子公司甚至私募通道，資金最終投向房地產。或者，商業銀行利用同業資金、或者理財資金，以“明股實債”的形式最終使資金流入房地產行業。

　　“資管新規”發布之後，資金通道被清理，資金池業務難以為繼，商業銀行資金進入房地產的路線基本行不通。

　　對於房地產開發商融資來說，銀行資金“出表”這條路越來越行不通，房地產信托融資的作用就非常大。不幸的是，金融監管部門已經把政策延伸到房地產信托！

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　　7月4日，金融監管部門口頭警告房地產信托，為房地產融資按下暫停鍵。並且，對十家信托公司進行窗口指導，暫停地產公司並購活動。銀行融資渠道被阻，房地產信托渠道被阻，海外融資渠道被阻，讓人不禁感概，樓市，敢問路在何方？

　　我們從房地產融資路徑上來看，房地產融資渠道被大幅收窄。當然，任何事件都充滿著時滯性。正如一個飛馳的高鐵，你希望它的速度一下子降下來也是不可能的。房地產融資也是這麼一回事。

　　盡管監管層從“銷售端”與“融資端”對於房地產企業進行嚴控，但這同樣需要一個過程。金融監管部門對於房地產的一系列新規出台，房地產開發投資資金的同比增速與前十年房地產的飛速上漲無法相比，但是在2019年上半年以來，還是有小幅上升。據中國央行統計數據，一季度房地產開發貸款余額為10.85萬億，同比增長18.9%；

　　房地產開發企業本年度實際到位資金並沒有出現明顯下跌；房地產企業的各項應付款仍處於逐漸攀升的勢頭。截至2019年5月，房地產信托資產余額達到3.15萬億，同比增長15.15%。

　　上半年人民幣貸款增加9.67萬億，其中，住戶部門貸款增加3.76萬億，住戶部門貸款大部分來自購買住房。

　　看到以上數據，我們就會知道為何監管層今年上半年對於房地產的管控力度十分嚴格。目的很簡單，就是為了“穩房價、穩地價、穩預期”。

　　實際上，從今年4月份監管層各部委就在聯合控制全國各地房價，實施一城一策。4月份，住建部對於5城房價增長過快給予預警；5月份，住建部對於4城房價增長過快給予預警；4、5兩個月銀保監會對於違規向房企融資部門開罰單223張；5月底，蘇州房地產調控長效機制建立，年漲幅設置漲停板——5%；6月，部分熱點二線城市房貸利率上調；7月，房地產信托融資受到管控；7月，房地產海外融資渠道受到管控。

　　在這樣一個房屋調控高壓時期，房地產黃金時代已經過去，從增量時代進入存量時代，人們對於房產未來的走勢要有一個清醒的判斷，才不至於使自己的資產配置方向出現偏差。