房市情報: 這指標顯示加房產市場面臨大問題

2018-05-27 | 來源: 加國無憂 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　加拿大消費者支出和房價繼續攀升，但上升速度顯示零售銷售正在恢復其作為住宅房地產市場先期指標的角色。

　　消費者支出對經濟增長的短期變化更為敏感，因為去購物中心至少部分是自由決定的，而還貸款可不是這樣。

　　我們能夠預計，在樓市出現重大調整之前，零售銷售將顯著減弱。面臨高額負債的加拿大人將首先減少支出，以繼續支付抵押貸款。

　　以下附圖顯示，我們還沒有處於這種可怕的地步。零售額和房價的同比變化仍處於良性區間。

　　

　　加拿大統計局上周五公布了3月份國內消費數據。乍一看，結果很有希望：環比增長0.6％，輕松超過經濟學家估計的0.3％。

　　然而，仔細觀察，發現表面下存在一些問題。

　　CIBC經濟學家Avery Shenfeld寫道：“整體零售額增長0.6％，但沒有算汽車經銷商的銷售額，銷售量遠低於市場預期，下降幅度為0.2％。零售量依然沒有2017年年中高，因此我們是否跑贏了最近的消費疲軟沒有明確結論。”

　　過去，零售支出增長往往是房價的先期指標。

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　　從圖表可以看出，2010年3月金融危機達到頂峰後，零售支出增長迅速，而3個月後的2010年6月，住房價格增長開始放緩。

　　從2008年至2015年這段時間裡，零售銷售增長模式首先發生變化，然後住房價格體現出變化，趨勢大致一致。

　　事後看來，從2016年1月底至2017年6月底的17個月，國內房地產市場正處於真正的瘋狂時期。在消費增長放緩的同時，房價同比升值速度從6％上升至14.2％。

　　現在房價上漲急劇放緩，目前5.6％的增長速度與消費者支出同比增長的4.1％大致相當。

　　如果目前的模式持續下去，圖表主要能看出兩點。

　　其一，零售支出增長方向的變化通常會在幾個月內體現在房價趨勢的變化中。數據還意味著，當零售支出增長的路徑與房地產價格增長不同時，加拿大人就應該注意了。

　　其二，Shenfeld先生所警告的“我們是否跑贏了最近的消費疲軟沒有明確結論”，對於指望房價持續快速上漲的加拿大人來說，不是什麼好兆頭。

　　如果零售支出的改善為未來收益鋪平道路，那麼房主和潛在買家聽了應該會感覺更加舒服。