多數人沒注意碧桂園萬科刷屏背後

2018-04-16 | 來源: 劉曉博公眾號 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　過去兩天，碧桂園和萬科在地產圈刷屏。

　　而普通民眾的注意力，則放在了“美國打敘利亞”、“海南獲得大利好”上，並沒有注意這兩條消息，以及背後的重大含義。

　　一、碧桂園的焦慮說明了什麼

　　4月5日至11日，碧桂園一周之內連續下發三份文件——《關於提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》等，希望進一步提高周轉速度。

　　

　　上面這個流傳甚廣的文件截圖告訴我們：碧桂園希望在拿下土地當天就開工，如果超過40天才開工，“項目總”將被撤職。文件甚至要求，設計院接到營銷戶配及設計要求後，當天內出圖。

　　？

　　此前有媒體報道過，碧桂園董事會主席楊國強曾說：“拿地三個月內必須開工，第五個月可回收資金。這樣的速度別人做不到，我楊國強能做到。”

　　很顯然，碧桂園的最新文件，希望繼續大幅提高周轉率，甚至希望拿到土地當天就開工。

　　對於碧桂園的最新文件，地產圈一片嘩然：有質疑可行性的，有擔心工程質量的。總之，這成為地產自媒體一次刷存在感和狂歡的機會。

　　下面我分析一下碧桂園文件的含義，以及普通購房者應該從中讀出什麼。

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　　碧桂園是“三四五線城市的天王”，也是這一波去庫存最大的受益者之一。三四五線城市的房地產邏輯，跟一二線完全不同。

　　在很多中小城市，尤其是四五線城市，碧桂園的到來，是全城期待的大事。不僅政府高度重視，一般民眾也感到自豪。所以，碧桂園如果要求拿到土地後，迅速辦理完成相關許可證，是有可能的；此外，中小城市樓盤預售的門檻設置比較低。這些都為碧桂園實現“高周轉”創造了條件。

　　中小城市購買力有限，尤其是四五線城市，一個大開發商進來搞個大項目，就如同麥田開進來一台高效率收割機。這種城市一旦被收割一輪，再次長出麥子需要很長時間。不像大城市，購房者如同韭菜，一茬一茬的成長得很快。

　　所以，碧桂園楊老板的第一個焦慮，來自中小城市的購買力有限。如果你慢了，有限的“麥子”就被別人收割了！

　　第二個焦慮，則是擔心政策、經濟形勢有變。

　　房地產政策是中國變化最快的政策，限購、限價、限售、三價合一、利率上浮等等，這些東西隨時出台，也隨時可能消失，你基本上無法預期。

　　現在唯一能預期是：經過一波強勁的貨幣棚改之後，三四五線樓市的“黃金時間窗口”正在逐步關閉，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。

　　中國房地產還有白銀10年，但三四五線城市還有幾年，很難說。因為省會城市都在開足馬力搶人，也許5年之後，絕大多數三四五線城市（城區）的人口將停止增長，甚至開始出現下降。

　　作為一個在中小城市擁有最多土地儲備的開發商，碧桂園當然最有理由焦慮。房地產是一個高杠杆行業，風險巨大，看起來今天你還意氣風發，但可能半年一年之後就灰頭土臉了。這樣的例子還少嗎？

　　缺少人口競爭力的中小城市，是本文想提醒大家的中國房地產的第一個危局。

　　雖然這些城市目前漲得很嗨，但他們的未來可能是非常暗淡的。地級市還好一些，縣城、縣市級就很難說了，未來長期跑輸“真實通脹”是大概率的（除非位於核心都市圈有效半徑內）。作為這些城市的“教主”、“天王”，碧桂園先知先覺提前進入了焦慮期，這是值得警惕的。