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房地產泡沫破滅前有什麼征兆?(圖)


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  有研究顯示,自2009年以來,德國房價上漲了50%。盡管如此,對於德國地產市場是否過熱,仍眾說紛紜。如果存在房地產泡沫的話,什麼時候會破滅?


  

  慕尼黑是德國房價最高的城市之一


  一些專家將現在的德國與房地產泡沫破滅前的西班牙作比較,發現有一個共同之處:德國住宅市場不斷升溫,而政府無動於衷。

  德意志銀行一份研究稱,自2009年,德國房價上漲50%。但該銀行的結論卻是:這不是什麼問題。然而,就在2007年,德意志銀行也曾建議投資者購買嚴重過熱的西班牙地產,結果一年後,泡沫破滅,對西班牙帶來災難性後果。

  統計:德國地產交易半數資金來自外國

  德國地產貸款銀行聯合會(Verband deutscher Pfandbriefbanken)統計,2017年,600億歐元進入德國地產交易中,其中半數投資來自外國。有趣的是,現在不少西班牙人熱衷投資柏林等德國城市。美國投資者也相當之多。咨詢公司普華永道的數據是,四分之一的投資人來自美國

  而在西班牙,20年前的房地產市場過熱,外資湧入正是一個重要因素。

  危機前的征兆

  在德國,對房地產過熱發出警訊的,除聯邦銀行之外,還有漢堡大學退休經濟學教授漢斯曼(Karl-Werner Hansmann)。他認為,無論是西班牙美國還是德國,房地產危機都有些共同點:

  房價房租漲得快


  房價高位繼續上漲

  房價上漲從中心位置向周邊蔓延

  房貸利率低於3%


  平均還款比率低於4%

  房貸比例過高

  

  過熱不過熱?在德國還是眾說紛紜

  一家之言:"德國地產泡沫還在慢速形成中"

  德國《明鏡周刊》報道說,德國地產持續升溫的三個原因是:經濟繁榮、持續極低的利率水平、移民。從2012年到2016年,德國新增近300萬移民。排除2015年的難民潮,仍有200余萬的淨增加移民,主要來自東南歐。

  聯邦銀行估算,城市住房價格被高估多達30%。這不單是在七大都市(柏林、漢堡、慕尼黑、斯圖加特、法蘭克福、科隆、杜塞爾多夫),也包括其他較小的城市。
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