北京: 北京商住房价格已暴跌40% 投资公寓的坑你跳了吗？

　　经常有人问我，商住公寓能不能买？

　　我的回答都是，如果有选择，最好不要买公寓！

　　商住公寓，跟商铺，写字楼一样，都会永远跑输住宅。

　　目前，北京的商住公寓价格，比今年3月的高峰期下跌了40%左右，而住宅只跌了15%左右。

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　　北京通州副中心，住宅从2015年底开涨，商住从2016年6月份以后开始疯涨。

　　北京一位投资客告诉樱桃大房子，他同学在东亚首航国际买了一套50平米的商住公寓，紧挨着北京国际机场，2016年6月份底买时是1.5万一平米，装修加中介费，拿到手折合成本价1.6万/平米，总价75万-80万，贷款5成。到2017年3月份时，持有不到一年时间，首航国际的成交单价涨到了3万，总价值一百多万。

　　但北京“3.26”调控规定，新房只能卖给公司，旧房可以卖个人或公司，但个人买需有五年社保和纳税记录，并且只能全款购买，不能贷款，而原来商住公寓的首付只要5成，额可以贷款5成，最长能贷10年，政策之狠超出想象。

　　商住公寓本来杠杆就比住宅低，现在要全款，完全没了杠杆，税费又高，还没有配备学位，地方指导价每年都在提高，如果原来的价格做低的话，那必然会有较多增值税。有买住宅的资格，谁又会去买商住公寓呢？接盘者少，流动性差。

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　　本人认为，这个调控一出，彻底将“商住”打入冷宫。先是成交量直接冰冻，然后是成交价出现跳水。

　　调控之后到现在，东亚首航国际价格坐上了过山车，链家上的数据，今年11月份的成交价是1.8万上下，关键是现在很难卖，这价格已经跌了40%，客户还要挑选，要最好的朝向，最好的户型。

　　这个投资客在北京第一次买房也缺乏经验，2011年买了商住房——旭辉奥都，单价1.8万/平米，还是全款买的，但买了没怎么涨，2012年，楼市行情下调，像素（北京最大的商住楼盘）开发商中弘地产资金链出了点问题，推出七八十套特价房，普通平层公寓降到1.1万，loft降到九千，活动价只有几天。

　　“当时我朋友建议我平价卖掉旭辉奥都，三天内去买像素，他在那买了6套Loft公寓，单价九千。但要全款，我卖房也来不及买，后来我在2012年12月卖了旭辉奥都，2.4万/平米，每平米涨了五千块，总算没亏钱，之后就不想买公寓了。”

　　北京像素开了地铁口后，年底房价就翻了一倍，今年最高峰时，价格最高涨到了6万。但不知道出于什么原因，链家网删除了从去年9月份到今年9月份的公寓成交记录，像素五十多平米的两房复式，今年9月、11月的成交价在3.8万左右，三房在4.3万左右，价格相比最高峰，也跌了40%左右。相比最初的新房价格，当然也涨了4倍，但毫无疑问，同期住宅的价格肯定涨的更多。

　　链家在北京二手房市场的份额较大，像素9月份在链家上的成交量只有3套，10月无成交，11月份只有3套。

　　再来看旭辉奥都，今年3月份，旭辉奥都的成交价还在四五万左右，而且放出来卖的也很快。

　　但目前的放盘价已经降到3.5万左右，不过从今年3月份后，这盘在链家上依然无人问津。如下图，房源已发布三个月尚未成交。

　　我们回头来看，旭辉奥都2012年时就卖到了2.4万，五年过去，相比现在的放盘价只涨了1万，但要真正成交去也不知道还剩多少差价。如果2012年同时期买的是住宅，哪怕是旁边1985年的老破旧——环科院，当时价格差不多，现在还能卖到六七万，同样的起点，不同的终点，住宅比公寓价格差了一倍。