重庆地产洗牌大剧越演愈烈(图)

2017-06-16 | 来源: 微信公众号 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

　　继今年初保利收购美每家华龙城、重庆万科与重庆建工地产联合收购润一江·置尚联邦项目后，近日，融创中国公告称，其间接全资附属公司重庆融创与合作方上锦建筑就联合收购重庆华城富丽房地产开发有限公司的股权及债权与相关方订立股权转让协议，重庆融创以总代价21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。

　　在这期间，还有一些尚未公开披露的并购案在重庆默默上演。并购之外，联合也成为常态。今年三月，旭辉集团与重庆华宇签订战略合作协议，计划在7个城市的11个项目上展开500亿规模的深度合作。两年前，龙湖与香港置地合作拿地开发新江与城、东原与旭辉联合拿地开发江山樾等。

　　如今，联合与并购成为常态，地产洗牌加剧，大型企业之间的优势互补合作是房地产下半场的重要生存之道。从地产开发兴起到大牌云集、联合并购成常态，重庆的房地产发展经历了漫长的过程。

　　住房消费萌芽本土开发商兴起

　　早期市场乱象丛生

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　　1995年，龙湖、华宇、长安等一大批房企在重庆诞生，标志着重庆房地产行业的兴起。1997年，重庆房地产迎来重大机遇，开发进入快车道。这一年，龙湖花园奠基揭开重庆商品房品质住区开发的序幕。紧接着“十佳住宅小区”、“房地产开发企业50强”评选应运而生，楼市品牌开始逐渐深入人心。

　　随后，重庆楼市也掀起了区域炒作的浪潮，先是“五黄大社区”联盟正式成立，随后“凤天路联盟”、“八大金刚闹金开”等联盟事件层出不穷，一块块相对冷僻区域被逐渐炒热。

　　资料显示，早期的重庆房地产市场就像野草一样，强劲生长。发展的同时，不规范问题也逐渐暴露。2001年12月，新东福虚假按揭事件爆发，开发商“一女多嫁”等不规范现象对房地产消费市场造成强烈冲击。为规范市场，2002年初，重庆市国土房管局启动“商品房买卖合同联机备案系统”。

　　这一年，重庆还在全国第一个强制施行商品房销售以“套内建筑面积”作为计价依据。同时，我国开始实行土地招投标制度，当年8月，《重庆市国有土地储备整治管理办法》出台，土地储备制开始运行，政府掌控土地储水池。

　　从兴起到2003年的一段时间里，重庆地产以本土开发商为主，成交价格不高、成交量也偏低。据重庆新中地产总经理何伟坚回忆，当时市场卖的相对好的是同创置业开发的学林雅园、金阳地产开发的骑龙山庄等。

　　外企巨头陆续进入

　　本土房企向外扩张

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　　2003年以前，重庆的外企项目几乎只有和黄开发的大都会广场和鲁能在开发的鲁能·星城。2003年，融侨吹响大盘入渝的号角，随后外地房企纷纷进入重庆，阳光100、保利、香江国际、奥林匹克、顺驰、棕榈泉等全国地产巨头开始挺进重庆，重庆楼市竞争走向激烈。这一年，也成为重庆地产开发标志性的一年。

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　　与此同时，重庆本土房企也开始走出重庆，向全国扩张。2004年11月龙湖进入成都，次年进入北京。接着，金科等房企也逐步向全国扩张。2009年11月，龙湖地产在香港上市；2011年8月金科地产借壳上市。

　　据何伟坚回忆，2007年国家发展改革委批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。一时间，重庆掀起地产开发高潮，那时也正当全国楼市热。年中楼市成交单价平均在4000元/㎡，年底时，部分楼盘就升至9000元/㎡，如喜来登国际公寓。

　　近4-5年发展最精彩

　　重庆楼市变化天翻地覆

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　　2008年，房企头牌万科进入重庆，像一颗定海神针一样，给予市场极大信心，一时间外地开发商与本土企业开启群雄逐鹿模式。随后，2014年华侨城、2016年荣盛、2017年金地，更多外地企进入重庆，全国前20强基本聚齐。实力雄厚者，稳扎稳打地进行规模化扩张，龙湖、融创成交金额纷纷进入全国前十，恒大在重庆市场强势收购，进入全国前三。

　　这些年，重庆楼市发生着天翻地覆的变化。进入、退出、变大、变弱，流转上演。查阅历届的重庆“房地产开发企业50强”，除了多年占据前三的龙湖、金科、华宇，最早一届的渝海、裕佳、新原兴等早已不见踪影，新原兴开发的海逸花园是重庆首个做会所的项目；而2015年还在榜的中渝、南方、同景，也或退出或没落，中渝开发的加州花园曾是重庆最大的品质小区。

　　

　　据克而瑞数据调查显示，重庆房地产市场从2010年开始进入平稳发展的阶段，量价保持平稳，每年主城商品房成交量基本上在2000万平方米以上。在外来投资客带动下，2016年底重庆房价开启上涨模式，2017年第一季度交易异常活跃，价格也不断攀升。住宅投资474.62亿元，同比增长7.6%。

　　此外，重庆房地产还在多方面发生着变化。“首先地理位置在变，从宁要解放碑一张床不要渝北一间房，到渝北、南岸成为居住与投资的热点。如渝北金开大道的富人区、南岸融创玖玺台及南滨路一带的楼盘，成为品质住区的代表。其次产品类型在变，早期只有高层、洋房，如今大平层、天地别墅、独栋、联排别墅等产品占据市场不少份额。再就是投资种类变化，从买住宅出租到投资商铺、写字楼。还有就开发而言，开发商并购、联合越来越多，成为一种常态。”何伟坚总结说。

　　联合并购催生标准化开发

　　行业集中度更高

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　　当房地产开发进入到优势互补的下半场，有开发企业、市场、消费者都会产生哪些影响呢？

　　重庆新中地产总经理何伟坚分析说，联合、并购是拿地最好最快的方法，一方面在拿地门槛日益抬高的情况下，联合可以增加拿地成功几率，也能分担风险和开发成本。另一方面，当开发门槛加高的时候，并购并走向相对垄断，是必然。一个成熟地区的开发商是比较少的，比如香港，实力不够的企业是抢不到土地的，即使拿下土地，也没有足够的能力支撑开发。而大型的成熟企业，可以进行工厂化开发，标准化生产，并在各地复制，成本会小一点。

　　未来一段时间，将是并购高峰期，行业集中度将进一步提高。因为只有企业规模做得够大，融资机会才会更多。同时在通货膨胀环境下，壮大非货币性资产，是每个有远见的企业的自然选择。