北京: 環北京房價下跌樓市拐點已到來？

2017-05-27 | 來源: 百度百家 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　燕郊的房價近期出現下跌，引發了人們的關注討論，大家討論的是，究竟這種房價下跌的現象是一個地方的個別案例，還是說在將來會逐漸蔓延，成為一種普遍現象。假如房價出現下跌的地方不止是燕郊，而是普遍出現在很多地區，那麼可不可以說，中國的樓市拐點已經來到了？

　　所謂的樓市拐點是個太大的概念，全國城市這麼多，市場情況復雜，並非三言兩語可有定論。不過，如果從燕郊以及其周邊的樓市情況來看，確實能夠窺見全國大城市周邊樓市普遍面臨的問題。

　　一、不斷限購的環京樓市

　　據新聞報道，燕郊的房價在最近一個月內下跌了17%，一個月內成交均價下跌4100元。造成成交價下跌的主要原因在於，該地多套房產的持有者實際上並沒有充足的資金供樓，加上大幅提高的二手房交易稅費，造成二手房實際成交價不升反降。

　　以一個典型的多套房持有者為例：之前，業主原本打算高價變賣持有的一套房產，用這筆錢來供另外兩套樓的按揭。但事與願違，他掛出的價格過高，導致拖了很久也遲遲沒有交易，最後迫於另幾套房的按揭壓力，只能降價售房。

　　很多人原本以為在北京實行限購以後，資金會紛紛進入燕郊這樣的周邊地區買房，於是不惜高杠杆在燕郊買了多處樓盤。但殘酷的現實卻是，只要當地政府將燕郊等地區的交易稅費提高，房屋交易的量價馬上齊跌。結果，這些投機者是自己把自己套進去了。

　　我們要追問，在燕郊以外的其他類似城市，是不是也有類似現象呢？

　　5月中旬，河北省統一了限購政策，在環京地帶購買房屋，需要繳納三年所得稅或社保，非本地戶籍人士進一步限制購房，並且對於二手房同時上調了交易稅費。

　　這一政策的結果就是，環北京小城市的樓市量價齊跌。下跌的幅度比一二線城市要明顯得多。距離北京很近的廊坊，住宅交易量環比下跌40%，價格也下跌了3-8.5%不等。其余的環京地帶，基本情況差不多，只是量價下跌幅度有所不同。

　　這些三線以下地區對於樓市調控的敏感度比一線高太多，只要政策稍微一縮緊，量價馬上應聲下跌。或許有人還會反駁說，現在環京地帶的某些地區新房銷售依然火熱，價格還在增高，似乎並沒有市場蕭條的跡象。

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　　但這其實就是房價達到臨界值以前的瘋狂。只做一錘買賣的開發商在為去掉庫存做最後的努力，不斷人為制造市場繁榮的景象，吸引人去買房。等你向開發商付了款，接了房，到時候看還有人管你不？

　　二、保房價政策保得住三四線樓市嗎

　　有人又會問了，國家現在不是要保房價，那麼在保房價的政策基調下，樓市即使有下跌，也僅僅是在做周期性調整，絕對不會出現所謂的樓市拐點。事實真是如此嗎？

　　中國樓市有兩大主題：一是保房價，主要針對一二線城市而言。二是去庫存，主要針對三四線而言。顯然，保房價這件事根本就和三四線城市沒有多少關系。

　　為何保房價的主戰場是在一二線？答案很簡單，因為一二線城市是中國房價最高的地方，這些地方的地產，是人民幣資產類別當中的優質資產。

　　大量持有這類優質人民幣資產的人是誰呢？持有者主要是中資和外資企業。這些企業大部分還是非房地產企業，但是其名下的優質房地產，在過去這些年成為了企業最保值的資產類別。

　　當我們說到一國貨幣的時候，有一個基本盤是：當一國的經濟向好，貨幣升值的時候，該國貨幣資產的價格也會大幅升值。這將會吸引更多的投資者持有該國貨幣資產。具體而言，過去十多二十年來最優質的人民幣資產就是中國一二線城市的樓盤。不管你愛不愛聽，這個事實是無法改變的。

　　反過來說，當一國經濟增速走低，貨幣出現貶值的時候，持有該國貨幣資產的人就要想辦法賣掉這些資產，換成更保值的國際貨幣。

　　中國的房價，從2008年時開始走向瘋狂，該年中國GDP增速為9.7%，此後逐漸降低，到去年，GDP增速降為6.7%。與此同時，人民幣的價值，在之前經歷了大幅的升值之後，迎來了多年的貶值。

　　2008年美元對人民為6.85，之後人民幣持續升值到2013年，來到6.05。這是近年來人民幣和人民幣資產最值錢的時候，之後人民幣持續下跌，越來越不值錢，到今天又跌回了6.85，回到2008年水平。接下來的走勢，根據很多機構的預測，依然是緩慢下跌。