Metro Edge: 買房一定要知道的注意事項（上）

2016-05-19 | 来源: 91Tou | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

买房之前必须结合自己的情况对需要购买的房产做一个初步的分析。如果投资，那么就要考虑购买房屋则更要考虑房产升值的可能性和房产出租方面的情况。如果个人自住, 就要考虑房型, 坐落地点, 内部设施, 交通情况, 购物便利条件, 子女上学的校区, 家庭财政承负能力, 房屋的管理和修缮等。

温哥华购房的基本流程如下

先了解关于加拿大房产购置方面的税收政策

取得银行的贷款额度确认

房产的选择

联系房地产经纪人看房子

房产估价和房屋查验

法律文件的准备

主要的合同条款

安排房屋保险

一. 关于房产购置方面的税收政策

在加拿大购置房地产时，有二个税收方面的情况要考虑：一是房产购置税，二是商品购置消费税(GST)。房产购置税对新，旧房子均适用；商品购置消费税仅适用于新建造的房子。

房产购置税 (Property Transfer Tax)

房产购税的税率是对$200,000以下的部分征收1%, 对$200,000以上那部分征收2%。比如一个50万的房子, 所要交纳的房产购置税为$200,000 x 1% + ($500,000 - $200,000) x 2% = $8,000。该房产购置税必须一次性交齐。律师或公证人会给购房者一个费用调整单，列明该费用。

那么是不是所有买房子的人都要交纳房产购置税呢? 实际情况并非如此. 自1994年起, 加拿大政府推行了一个房产购置税的退税政策, 目的是为了鼓励第一次买房子的人购置自己的房产。从1994年到现在, 经过几次关于房产购置税退税的调整。目前的规定是如果购房者是第一次购置房产, 而且房子的成交价格在大温哥华地区不超过$325,000的情况下, 购房者可以申请返回已交的房产购置税。如果虽然房价超过$325,000但超过的部分是在$25,000以下, 即房价虽然超过$325,000但不超过$350,000的话, 则仅就超过的部分按比例付税)。在具体执行中, 如果购房者想要享受房产购置税方面优惠政策的话, 需要满足下列条件:

Ø 一般情况下申请免税者必须是加拿大公民或移民. 如果房产购置者虽然在购置房产时, 还不是公民或移民, 但在房产登记后的一年内成为公民或移民, 房产购置者必须要在登记后的18个月内提成免税申请才有效.

Ø 申请免交房产购置税的申请人, 必须要在房产注册前连续居住了一年以上, 或者在6年之内住满了2年.

Ø 房产购置税免税的申请人不得在加拿大的任何地方, 以前曾经购买过房屋或申请过免税.

Ø 购置者在银行的贷款不应少于房价的70%; 并且贷款期限要在一年以上.

Ø 房产购置者应在房产注册后的一年内迁入购置的房子.

Ø 所购置的房产(指土地面积)不应超过1.24英亩

商品购置消费税 (GST)

如果购房者买的是全新的房子, 房产购置者须缴纳一定数量的GST. GST的计算方法大概如下. 如果你购买的房子的价值是在$350,000以下, 你大概可以享受36%的免税部分。比如, 你购置的房产为$350,000, 那么基于$350,000, 你应付的GST为$15,680, 而不是$24,500. 计算方法如下:

v $350,000 X 7% = $24,500.

v $24,500 X 36% = $8,820

v $24,500 - $8,820 = $15,680

当你购置房产的价脂过$350,000而接近于$450,000的时候, 享受减免GST的百分比会下降。当您购置的房子超过$450,000的时候, 您一般不能享受减免GST.

二. 取得银行的贷款额度确认

为什么一定要事先安排银行按揭贷款呢? 原因是从某种程度上讲, 如果购房者希望有一部分的购房款项来自于银行的贷款, 那么事先取得银行的贷款保证实际上是计划买房的第一步。如果没有取得银行的贷款保证, 购房者则很难断定他应该在一个什么样的价位内看他的房子.

银行的贷款保证是根据买房者的收入状况决定的. 一般银行在确认贷款金额时, 同时也会确认贷款的利率和贷款期限。这种银行贷款保证一般为3个月有效, 即银行承诺如果买房者在规定期间内定下来自己的房子, 银行就一定要按其承诺提供贷款。所以如果买房者能在看房子前就取得一个银行的贷款保证

在加拿大, 一般购房者首付款为25%的房产成交价格, 其余的部分可向银行或其它金融机构申请贷款。贷款的额度因个人的财政状况和个人收入而定。审批的贷款的第一个考虑为用于支付房屋贷款, 地产税和水电费的总额不超过年家庭总收入的 32%; 第二个考虑为全部债务的总和一般不超过年家庭总收入的40%。例如,如果一个家庭的年收入为$40,000 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为$206,000。如果按照75%的贷款额计算, 那么这个家庭大概可以买一个价位在$280,000左右的房子, 首期付款为$69,000左右，每月供款大概$1230左右. 如果一个家庭的年收入为$60,000, 贷款利率为5%, 那么银行的贷款批准额度大概为315,000。这个家庭可以买一个价位在$420,000左右的房子, 首期付款为$105,000，每月供款大概＄1830。

对于新移民, 如果新移民在加拿大尚无固定的收入, 银行对新移民购房首期付款的要求有可能为35%左右; 65%的部分由银行贷款。由于首期付款的百分比增大, 即由购房者所承担的风险部分增大, 银行会放松许多对新移民收入方面的要求。

如果购房者的收入状况很好, 也很稳定, 只是暂时拿不出25%的首期付款, 一些银行会允许购房者只支付最低为5%的首期付款, 其余的95%由银行贷款支付。当然在这种情况下, 为了防止购房者违约, 银行会要求购房者提供一种额外的贷款保险, 以防备在购房者违约时所带来的风险。贷款保险的保费一般在总贷款额0.75%到3.75%, 取决于买房者的首期付款与房价的比例。如果由银行的贷款部分是全部房价的95%, 则额外保险额的比率为贷款额的3.25%。如果由银行的贷款部分是全部房价的75%, 则额外保险额的比率为贷款额的0.75%。

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