JasonWang谈贷款: 房屋贷款的种类，优缺点及解决方案

2007-04-17 | 来源: 北美中文网 | 转到微信 | 有1人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

银行的房屋贷款产品可以分为以下2种：

固定利息贷款 fixed-rate-mortgage

和银行谈一个X　(1,2,3,4,5,7,10,25) 年的合约，在合约期内银行承诺一个固定的利息不变，而客户也承诺再合约期内每年还款不超过Y% （20%左右）如果超过了限制范围, 罚款有可能高达3个月的利息;

浮动利息贷款 variable-rate-mortgage

利息随着政府最优惠利息(PRIME%) 改变, 银行在PRIME%的基础上给适当的折扣

浮动》开放式 (variable/open)：除了每月还款之外，可以无限制的还款，包括将贷款全部还清，可以转成任何别种贷款。没有罚款。
浮动》关闭式 (variable/close)：利息是浮动的，但是和固定利息贷款类似：和银行谈一个5年的合约，在合约期内银行承诺一个固定的利息不变，而客户也承诺再合约期内每年还款不超过Y% （20%左右）如果超过了限制范围, 罚款有可能高达3个月的利息; 由于有签订合约，这一类的贷款折扣比浮动开放式的贷款来的高；

不论您选择了那一种贷款其实它都有自己的优缺点。固定利息贷款的好处是您自己提供了保护。合约期内，利息上升并不影响您的开销。但是，如果利息下调，而您锁在利息相对比较“高”的合约里，不能享受新低利息。除非您愿意接受罚款，提早解除合约。浮动利息的贷款则相反。利息下调，您能享受新低利息。而利息上升，您则要支付较高的利息。

利息的走势其实取决于复杂的多重因素，可以说几乎无法预测。我个人认为，将您的贷款总额做适当的组合是最好的方案。其实道理很简单。同样的分散风险的理论在股票市场上早已运用了多年也被大部分的人所接受。如果某人有50万的现金投资股票，他一般来说不会把所有的资金都压在1支股票上。就算多个指数都表明这1支股票有巨大的潜力，但是由于无法预测的事件，这1支股票也许会大跌。

几年前，想要将贷款总额做适当的组合/分布是不可能的，因为银行没有这样的产品。

现在我们皇家银行的HOMELINE房屋贷款就可以满足您的需求。请看以下的例子，

Royal Bank – Homeline Plan

(条件之一：首付必须达到25%)

理财型房贷 -- 可以将您的房屋贷款像投资组合一样管理，达到降低风险的目的

例子， a先生在温哥华买了一套公寓，４０万加元，首付１０万加元，３０万加元的贷款在皇家银行已经批好．如果用传统的贷款方案，a先生必须在房屋贷款的种类中选其一：固定Ｘ年或浮动开放／关闭式，不可以都选．但是a先生认为未来利息的走势很不明朗，所以他想了很久都不能决定．现在有了皇家银行的Homeline Plan a先生就可以同时拥有５种贷款方案

Mortgage Segment 1: $60,000.00 3yr fix	a先生比较保守，$180,000 贷款都是采取固定利息，但是又不想都签Ｘ年，所以他分别选择了３，４，５年的固定利息
Mortgage Segment 2: $60,000.00 4yr fix
Mortgage Segment 3: $60,000.00 5yr fix
Mortgage Segment 4: $60,000.00 var/close	a先生认为利息还是有下调的空间，所以他也选择了$60,000.00的浮动关闭式
Mortgage Segment 5: $60,000.00 var/open	a先生在国内有一套房子马上就要卖掉了，他想将约$60,000.00所得还掉在加拿大的贷款而不受罚款
总额：３０万加元的贷款