地产观点: RBC：利率年底上扬房价2016下跌

2014-08-29 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有9人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

（加西综合）据世界日报专栏，加拿大皇家银行(RBC)警告，房贷利率可能在今年底开始走高，加拿大房价2016年恐出现「全面下跌」(outright declines)。皇银认为过去几年多伦多、温哥华与卡加利等地的房市上扬，主要得利于超低利率，但房价怎么下去就会怎么上来，反之亦然。

加拿大房贷规模最大的银行RBC在最新公布的房市预测中警告，超低利率已近尾声，房贷利率可能在今年底开始走扬，让2015年一些主要市场的房市升势趋缓，2016年甚至会出现「全面下跌」趋势。

以多伦多为例，今年夏天房市红火，主要得利于超低房贷利率，让许多买家愿意负担更高房贷。温哥华与卡加利情况也类似。但该行强调，房价怎么下去通常就会怎么上来，反之亦然。

RBC资深经济师雨果(Robert Hogue)表示，最大的考验将是2015年以后，利率在中期是否完全「正常化」(normalize)，亦即恢复利率走势的历史常轨。

他认为加国房市可能在2016年或以后出现全面下跌，因为薪资与家庭收入不可能突发大增，抵销房贷利率上扬带来的还款压力，毕竟「价格」还是市场最主要的调节机制。

惠誉评级仍坚持加拿大房价被高估20%

总部设在纽约的国际信用评级公司惠誉( Fitch)重申了其观点，加拿大的房屋价格大约被高估了20%。该评级机构在一年多前第一次在作出此声明，且该评估仍然有效。

据《环球邮报》报导，在其最新的报告中，惠誉表示，它认为过高的家庭债务水准(相对于可支配收入)使得加拿大房地产市场更容易受到失业率升高和加息的影响。它补充说，政策制定者可能会在短期内采取更多的步骤，以确保住房市场所谓的“软着陆”。

软着陆是指市场逐渐失去动力，它会“挤出”市场的一些泡沫，但不会造成市场崩盘。上周三，加拿大央行表示，房地产市场将来最可能的情况仍是软着陆，但接近创纪录的高房价和债务水准使得房市变得很危险。“近期房市的反弹最有可能只是过去数月市场弱势的回补偿，但它可能预示着房价与销售量将进一步持续上升。”央行表示。

《环球邮报》记者采访了惠誉的高级主管Vanessa Purwin，以了解该机构有关加拿大市场更多的想法。

问：您是如何得出高估20%的？

Vanessa Purwin：我们是从加拿大住房价格可持续发展模型中得到房价被高估20%的结论。我们综合了推动房价上涨的五大经济因素，即收入、就业、利率、住房供应和人口增长，以及历史上房地产市场的波动趋势，得出以上的结论。

问：报告中谈到有些主要市场出现供应不足的现象，我猜你谈论的是像多伦多这样的城市。纵观整个加拿大，地区差异很大。你是否注意到这些差异？

Vanessa Purwin：我们专注于最大的四个省份：安省、卑诗省、魁北克省和亚伯塔省。供不应求主要是在大多伦多和大温哥华地区。值得关注的是，在这些大城市边缘的郊区，房价依旧在上涨。从长远看，这里没有支撑房价上涨的动力。所以大城市郊区、小城镇，房价更容易下降。

问：加拿大房市比其他国家如何？

Vanessa Purwin：在美国，我们已经经历了房价大幅下跌。但鉴于近期价格上涨，房市场依然被高估大约10%。

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我们不是最早将加拿大和澳大利亚房产市场联系起来的机构。但是，这两个国家有许多相似之处。他们都从房价上涨中受益，甚至在整个金融危机中，房价都在上涨。所以，我们估计加拿大大约被高估了20%，不列颠哥伦比亚省和安大略省最高可能达到25%或26%。我们对澳洲市场也有类似的下跌预测，跌幅在25%至30%。与加拿大类似的是，澳大利亚也采取低利率，支撑了购房者的承受能力;再者，有的大城市如墨尔本、悉尼、珀斯的房产供应量不足，并且人口持续增长也支撑房价。

问：您的预测是否是对加拿大政府的警告？您认为是否需要立即采取一些措施？

Vanessa Purwin：这不是警告，确切地说，是观察结果。我认为政府已经成功地减缓房价的增长，但我们仍然看到价格在持续上涨。所以，在未来几个月，政府可能需要采取更多的行动。但是，到目前为止，他们做的很好，他们知道如何去做。

问：您的意思是将来房价要下跌20％回到一个健康的水准，还是可能会在您提到的其他5个因素推动下继续增长？

Vanessa Purwin：我们不是预测在未来的一、两年，房价要下降20%。我们是看到，相对历史的宏观基本面，房价被高估了20%。但如果居民收入开始快速增加，或者失业率大幅度降低，或人口显着增长，都将推升房价，房价下滑则不会发生。

本月中旬，加拿大地产协会(CREA)如期出台了今年7月份全国的房价数据。虽然国际机构关于“加拿大房市存在泡沫”的警告不绝于耳，但是7月份的房价仍比去年同期稳固上涨5%。稳固的房价增长率让人们对本国房市的信心大增，相当数量的人都认为房市冷却是件不着边际的事情。

但有业内专家提醒国民，不要被CREA的报告里的总数据所迷惑。如果仔细阅读报告，就会发现目前加拿大的房市增长仅限于少数的几个城市，多数地区已经大大降温。

CREA的报告显示，今年7月全国房屋平均售价为40.16万元，比去年同期增加5%，符合该机构的预期。该月的房屋销售年同比增长了7.2%，达到了2010年3月份以来的最高水平。这一数据犹如再次给了那些唱衰加拿大房市的国际机构一记响亮的耳光，十分鼓舞人心。

可是，咨询机构North Cove Advisors的房产分析师拉比杜(Ben Rabidoux)提醒国民，不要被CREA的报告里的总数据所迷惑，因为它是经过多伦多和温哥华火热的房地产市场“加温”的。如果将两个城市排除在外，7月加拿大房屋均价仅为32.8万元，年增长幅度为4%。

拉比杜表示，如果仔细阅读报告，就会发现目前加拿大各地区的地产行情存在着相当大的差异。他从业多年，还没有看到过一个国家的房产市场存在如此尖锐的地区差异。

目前，加国房市强劲的增长仅限于少数的几个城市，如大温哥华(房屋均价超过80万)、大多伦多(约55万)、卡尔加里(约46万)、安省的哈密尔顿(约40万)等等。其他很多地方可就不一样了，由于经济在下滑，住房市场也随之冷却，衰退速度之快令人惊讶，达到了20年来前所未有的程度。可是，由于温哥华和多伦多房市的兴旺，这些衰落都被掩盖了。

就各省而言，在中部的曼省和萨省，虽然销售数字很强劲，但是存货量也达到了空前的水平，这令当地的市场很疲软。在两省的省会温尼伯和里贾纳，房价继续走低，目前皆在30万上下。

安省的情况则有些复杂，虽然大多伦多地区和哈密尔顿行情火爆，房价一直处于上升阶段，但是只要过了东部边界，行情立刻走低。在该省东北部的渥太华，销售一路疲软。该市以东的魁省、新斯科舍省，销售行情同样不佳，而库存却很高。在这两省的省会，魁北克城的平均房价仅26.8万，而哈利法克斯为27.5万。在这两个地区，房价已经趋冷或完全降下来了。

不过，拉比杜也强调，加国大部分地区房市降温“并不是件坏事”。倒是那些行情持续火爆的地方，那才真的需要留意。

经济研究谘询公司Capital Economics经济学家马达尼(David Madani)也表示，虽然温哥华和多伦多在引领全国房价上升，但是并没有起到积极的作用，而似乎已成为“问题中心”。

在这两个城市，受低利率的影响，房价早已突破了人们可负担的水平。温哥华的房价大约是收入的10倍，“历史上绝无仅有”，多伦多房价是收入的7倍。低利率鼓励人们付更高价格买房，而不考虑自己的收入。当利率慢慢回升时，越来越多的问题将浮出水面。