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美国房产的购买价与其他国家的情况不同,曼哈顿和迈阿密区域出售的房产均配备了全套的厨房设备,而且其费用包含在公寓的最终售价中。
地板费用
在曼哈顿,开发商所售新建房的价格中包括了地板费用,迈阿密则不包括。
过户费
如果付现金购房,则预估过户费约为购买价的3.5%,而使用贷款购房时,过户费则为购买价的5.5%。预估过户费中包括转让房产所产生的税费、贷款费用和法律事务费用。由于购买价中大约有2%为申请贷款所需的成本,因此上述两个预估过户费之间存在差异。
经营费用(现金支出)
一般费用(或维护成本)
对于共有公寓而言,一般费用通常是每月每平方英尺0.70美元至1.10美元。这些费用涵盖公共区域的供热、电力和清洁;水;基础电缆设施;安保;建筑保险;和建筑内设施的运营(健身中心、礼宾服务、休息室、游泳池、娱乐室等)。
合作公寓会向户主收取维护费,其中包括一般费用、税费(无需由业主单独支付)以及抵押贷款的利息(若有)。合作公寓公司可能需为公寓支付未偿还的抵押贷款(用于维修屋顶或其他用途),由此产生的利息将由合作公寓的股东共同分担。根据相关法律的规定,共有公寓不可负债。因此,合作公寓的维护费用往往可能高于共有公寓(即使包含在维修费中的税费已经过调整,也是如此)。
房产税
市政府将负责评估房产价值,然后基于房产估值计算房产税(或房地产税)。然后,政府将根据估值确定适用的税率。此过程比较复杂,但也有规律可循:曼哈顿区域房产每月的税率约为购买价的0.1%,而迈阿密每月税率约为购买价的0.2%。
曼哈顿针对某些建筑提出了减税方案,投资者可在10、15或20年内享受税收减免待遇。有关详细信息,请参阅房产税页面。
迈阿密为自住房的买家提供25000美元的宅地豁免,但此豁免金额相对较小。有关这方面的详细信息,请参阅房产税页面。
抵押贷款
如果业主决定申请抵押贷款,那么他或她需要每月偿还本金和利息。在最初几年中,买家的付款将主要用于偿还利息,而利息支出可用于抵扣税款,这是由抵押贷款本身的性质所决定的。而在随后几年中,买家的付款将主要用于偿还本金。
例如,如果买家申请总额为50万美元的固定利率贷款,用以购置价值100万美元的房产,贷款利率为5.5%,期限为30年,则贷款当年的年度总还款额为34067美元(或每月还款2839美元),其中27332美元为免税利息。随着时间的推移,贷款本金逐渐还清,免税利息的数额将有所下降。然而,在最初几年里,免税利息金额巨大,可用于抵销租金收入。
有关抵押贷款的详细信息,请参阅抵押贷款融资页面。
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