刘毅观察: 看数据大温房产市场到底怎么了

从数据看市场到底怎么了？

文/ 大温地区著名地产营销专家刘毅(Jason Liu)

最近，经常有地产投资人给笔者打电话，问现在是什么情况？我看好一个房子，比政府估价低多少还价？有人说：“比政府估价低30%可以吗？”有人看上一个房子，问笔者到底该不该买？想出一个很低的价格，试试能不能买到。笔者的意见是：找到满意的房子很难，为什么不动手？现在市场上房源多，过去找不到的理想房子，现在出现了，正是买房的好时机。目前，温西有1010个房子在出售，挑选余地大，可以从容地谈价格，没人争抢。有些人希望房价跌一半，或者跌30%、40%，笔者告诉他们，从现在的数据看，目前基本没这样的可能性。笔者认为：“市场好不要太乐观，市场差不要太悲观。”

温西卖出均价比政府估价低了

现在大家普遍悲观，市场真相是什么呢？目前大温房地产成交低，笔者在10月16日晚上统计了10月上半月的情况。10月1日到16日，温哥华西区共卖掉了18个独立屋，去掉一个全新的房子，平均叫价比政府平均估价高3.4%，卖掉的平均价格，比政府平均估价低2%。卖掉的往往是降价的房子。

从统计中可以看出，从10月份开始，温西卖出均价已经低于政府估价了。但也有高很多或者低很多的。一个房子，政府估240多万，卖了260多万；也有政府估价180多万，卖160多万的。比政府估价高的低的都有；西温10月1到16日有15个房子卖掉。去掉两个全新的房子、一块地，再去掉一个租借地，剩下的平均叫价比政府平均估价高8.9%，卖出均价比政府平均估价高1.7%。大大高出或低于政府估价的也有：西温一个房子政府估770多万，卖价690多万。另一个房子政府估320多万，卖了400多万；烈治文此间卖出10个房子，叫价均价与估价平均都是91万，但卖价比政府估价低4.5%。卖出价比政府估价高的低的都有：一个房子估88万，卖105万。另一个房子估138万，卖112万。

不确定因素多价格还在死撑

从这些数据看，10月上半月成交量太少，量价齐跌。有一点值得注意，这么大的供应量，这么低的成交量，具备了下跌的条件，但到现在还没有大跌（相信地产局有些数据没有录入，数据太少，影响结果的准确性，但也说明了一定程度的问题）。

目前在市场上销售的独立屋，烈治文1092个，西温564个，温西1010个，从成交上看，西温相对不错。市场下行压力很大，充满担忧气氛，还在死死支撑着。像笔者上篇文章所说的，买家向东，卖家向西，大家对市场方向的判断没有达成一致。

影响市场的不确定因素太多。大家都在谈论QE3。2008年11月到2010年3月，美国推出QE1，用1.7万亿美元购买抵押贷款和国债，资金投向与地产相关的两房（房利美和房贷美），政策推出后，美国房价在09年第二季度反弹。随着2010年3月后QE1的终止，美国房价重新下滑；QE2是在2010年11月到2011年6月推出的，购买6000亿美元国债，规模偏小，购买资产与房地产无关，对美国房价没影响，房地产市场依然下跌；QE3购买抵押贷款，与QE1投向一样，而且没有终止时间，直到楼市回暖、就业改善才停止。市场

预期QE3对美国房地产是强力支撑。美国楼市也正在逐渐回暖，拉斯维加斯房价上涨20%，洛杉矶、西雅图房地产市场也出现反弹，人们开始对房地产乐观。想在美国投资房地产的可以迅速入市了，据说现在银行拍卖屋已经很难找了。

QE3对加拿大影响多大有待观察。有一点可以明确，大量印美元，一定会使流动性增加。美元的全球流动性，很快将传导到相关主要经济体。前两次量化宽松，导致欧美股市、黄金市场、大宗商品、中国楼市、加拿大房市显着上涨。第三次到底会如何，需要拭目以待。

大量印钞票，如果给加拿大带来通货膨胀，影响到民众生活时，加拿大银行在不得已的情况也会加息，这样又会抑制房地产，是否发生这样的情况很难估计。笔者不久前写《下跌可能性减少》，就是基于对QE3影响的分析。

市场低迷价格是王道

据笔者观察，市场的刚性需求是现实存在的，中国十一国庆期间，大温的Open House很热闹，人来人往。有一位西人经纪，故意开低价，并把多人约在一起，希望大家争高价钱，结果事与愿违。他是在错误的时间，使用错误的方法，得出了错误的结果。他的价格虽然低，但只是正常的市场价，很难争抢抬高。

在目前的市场上，价格是王道，如果房价降幅可观，买家自然会入场。好房子价格低，很快会卖掉。目前供应充足，成交非常少，价格还在死撑，对市场走向见仁见智。预期下跌的人越来越多，部分卖家也转向下跌的预期。

西温西人卖家多，主动降价的卖家也较多，卖得相对比较好；温西华人卖家多，价格还在撑着，降价少，卖掉也少。一定要卖掉房子的卖家需要了解的是，在目前的市场，房价下降到合理的价位，才可以卖得掉。