[北京] 北京商住房價格已暴跌40% 投資公寓的坑你跳了嗎？
“我還有個朋友，175萬也買了一套公寓，單價3萬1左右，持有四五年，今年高位漲到6萬，現在報價在4萬，關鍵是賣不出去。但如果持有別的房子，可不止一倍，我通州的房子漲了四倍，現在即使調回來也有3倍了。如果從今年3月份買的，現在肯定虧一半。”上述投資客說。
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有的人說，那時候買商住是不限名額，因為北京住宅從2010年10月份開始就限購了，只能買商住。
筆者認為，這對被限購的人群來說，確實無奈，因為具備資格買的，肯定是有北京戶口的人，以及來北京比較早的，即使從2010年10月算起，最遲到2015年10月也具備資格了，中間這幾年內，北京房價漲幅算慢的，2013年還跌過20%，2015年10月份開始在北京買房也算趕上最後一班車。
但如果是2011年2012年才進入北京的人開始繳納社保，需要到2016、2017年才具備買房資格就很悲劇了，眼睜睜看著房價大漲卻不能買。但這是政策，沒辦法。錯過了的，在北京這一輪調整後，要抓住機會。北京雖然也沒有只漲不跌的神話，但也不會大跌，跌個20%左右差不多，因為一線城市的資源是最集中的，就跟藍籌股一樣，業績好，屈指可數的好股，會走出結構性的慢牛，這與靠講故事玩概念的三四線城市截然不同。
買公寓的都是什麼人呢？一類是從未上過車的剛需，沒有資格買住宅，而且商住的總價低，上車較容易。第二類就是投資客，靠收租，公寓租金回報率比住宅高。第三類還有公司大量收購，當員工宿舍，也作為長期投資。
不過現在只允許公司購買的話，個人投資需先去注冊一個公司，持有成本也會更高，一套300萬的商住公寓，光是每年的房產稅就要2.8萬元左右，而且賣出時稅費也比住宅要高。
整個北京的商住公寓總量大概是40多萬套，而住宅是760多萬套，公寓的量倒是不大。今年3月份調控以來，北京住宅跌了15%左右，公寓跌了40%，跟燕郊房價跌幅差不多。
對剛需而言，如果兩三年後能有資格買住宅的話，盡量等著買住宅，不要買公寓，一是公寓沒有學位，二是不能貸款，三是升值慢，目前的這個政策還不知道什麼時候才能放開，如果一直卡著，公寓就很難漲多少，畢竟接盤的太少了。買個兩房也得一百多萬，有這筆錢，有這個資格，肯定留著作為住宅的首付款，就因為學位的差異，公寓是永遠也不可能跑贏住宅的。
其實不止是北京，經常有其他城市的人問能不能投資公寓，我也建議不要買！除非價格比住宅便宜50%，比如那些二線城市，住宅賣2萬，公寓賣1萬，否則就沒有價值，但這是不可能的，實際上住宅和公寓的價差沒有這麼大。即使有，現在的住宅價格也是高估的，等住宅再降價30%，降到1.4萬，你的公寓就完全沒有了優勢。
一個河南三線城市的讀者告訴我，他買的公寓9年了，到現在虧本都賣不出去，因為沒人買！沒有流動性，完全屬於不良資產！
當然，對於投資者來說，如果有錢無處投，又沒辦法投資住宅，公寓再跌點，跌到50%以上時，也可以考慮買來出租，比如像素五十平米的三房，現在的總價在200萬左右，可以租到六七千，一年租金七八萬塊，扣除房產稅2萬，還有五六萬，比住宅的出租回報率高很多，而且租金長期而言還會上漲。
不錯的新聞，我要點贊
還沒人說話啊，我想來說幾句
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有的人說，那時候買商住是不限名額，因為北京住宅從2010年10月份開始就限購了，只能買商住。
筆者認為，這對被限購的人群來說，確實無奈，因為具備資格買的，肯定是有北京戶口的人，以及來北京比較早的，即使從2010年10月算起，最遲到2015年10月也具備資格了，中間這幾年內，北京房價漲幅算慢的，2013年還跌過20%，2015年10月份開始在北京買房也算趕上最後一班車。
但如果是2011年2012年才進入北京的人開始繳納社保，需要到2016、2017年才具備買房資格就很悲劇了，眼睜睜看著房價大漲卻不能買。但這是政策，沒辦法。錯過了的，在北京這一輪調整後，要抓住機會。北京雖然也沒有只漲不跌的神話，但也不會大跌，跌個20%左右差不多，因為一線城市的資源是最集中的，就跟藍籌股一樣，業績好，屈指可數的好股，會走出結構性的慢牛，這與靠講故事玩概念的三四線城市截然不同。
買公寓的都是什麼人呢？一類是從未上過車的剛需，沒有資格買住宅，而且商住的總價低，上車較容易。第二類就是投資客，靠收租，公寓租金回報率比住宅高。第三類還有公司大量收購，當員工宿舍，也作為長期投資。
不過現在只允許公司購買的話，個人投資需先去注冊一個公司，持有成本也會更高，一套300萬的商住公寓，光是每年的房產稅就要2.8萬元左右，而且賣出時稅費也比住宅要高。
整個北京的商住公寓總量大概是40多萬套，而住宅是760多萬套，公寓的量倒是不大。今年3月份調控以來，北京住宅跌了15%左右，公寓跌了40%，跟燕郊房價跌幅差不多。
對剛需而言，如果兩三年後能有資格買住宅的話，盡量等著買住宅，不要買公寓，一是公寓沒有學位，二是不能貸款，三是升值慢，目前的這個政策還不知道什麼時候才能放開，如果一直卡著，公寓就很難漲多少，畢竟接盤的太少了。買個兩房也得一百多萬，有這筆錢，有這個資格，肯定留著作為住宅的首付款，就因為學位的差異，公寓是永遠也不可能跑贏住宅的。
其實不止是北京，經常有其他城市的人問能不能投資公寓，我也建議不要買！除非價格比住宅便宜50%，比如那些二線城市，住宅賣2萬，公寓賣1萬，否則就沒有價值，但這是不可能的，實際上住宅和公寓的價差沒有這麼大。即使有，現在的住宅價格也是高估的，等住宅再降價30%，降到1.4萬，你的公寓就完全沒有了優勢。
一個河南三線城市的讀者告訴我，他買的公寓9年了，到現在虧本都賣不出去，因為沒人買！沒有流動性，完全屬於不良資產！
當然，對於投資者來說，如果有錢無處投，又沒辦法投資住宅，公寓再跌點，跌到50%以上時，也可以考慮買來出租，比如像素五十平米的三房，現在的總價在200萬左右，可以租到六七千，一年租金七八萬塊，扣除房產稅2萬，還有五六萬，比住宅的出租回報率高很多，而且租金長期而言還會上漲。
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