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[房市情报] 北京商住房价格已暴跌40% 投资公寓的坑你跳了吗?

  


  经常有人问我,商住公寓能不能买?

  我的回答都是,如果有选择,最好不要买公寓!

  商住公寓,跟商铺,写字楼一样,都会永远跑输住宅。

  目前,北京的商住公寓价格,比今年3月的高峰期下跌了40%左右,而住宅只跌了15%左右。

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  北京通州副中心,住宅从2015年底开涨,商住从2016年6月份以后开始疯涨。

  北京一位投资客告诉樱桃大房子,他同学在东亚首航国际买了一套50平米的商住公寓,紧挨着北京国际机场,2016年6月份底买时是1.5万一平米,装修加中介费,拿到手折合成本价1.6万/平米,总价75万-80万,贷款5成。到2017年3月份时,持有不到一年时间,首航国际的成交单价涨到了3万,总价值一百多万。

  但北京“3.26”调控规定,新房只能卖给公司,旧房可以卖个人或公司,但个人买需有五年社保和纳税记录,并且只能全款购买,不能贷款,而原来商住公寓的首付只要5成,额可以贷款5成,最长能贷10年,政策之狠超出想象。

  商住公寓本来杠杆就比住宅低,现在要全款,完全没了杠杆,税费又高,还没有配备学位,地方指导价每年都在提高,如果原来的价格做低的话,那必然会有较多增值税。有买住宅的资格,谁又会去买商住公寓呢?接盘者少,流动性差。

  本人认为,这个调控一出,彻底将“商住”打入冷宫。先是成交量直接冰冻,然后是成交价出现跳水。

  调控之后到现在,东亚首航国际价格坐上了过山车,链家上的数据,今年11月份的成交价是1.8万上下,关键是现在很难卖,这价格已经跌了40%,客户还要挑选,要最好的朝向,最好的户型。

  这个投资客在北京第一次买房也缺乏经验,2011年买了商住房——旭辉奥都,单价1.8万/平米,还是全款买的,但买了没怎么涨,2012年,楼市行情下调,像素(北京最大的商住楼盘)开发商中弘地产资金链出了点问题,推出七八十套特价房,普通平层公寓降到1.1万,loft降到九千,活动价只有几天。

  “当时我朋友建议我平价卖掉旭辉奥都,三天内去买像素,他在那买了6套Loft公寓,单价九千。但要全款,我卖房也来不及买,后来我在2012年12月卖了旭辉奥都,2.4万/平米,每平米涨了五千块,总算没亏钱,之后就不想买公寓了。”

  北京像素开了地铁口后,年底房价就翻了一倍,今年最高峰时,价格最高涨到了6万。但不知道出于什么原因,链家网删除了从去年9月份到今年9月份的公寓成交记录,像素五十多平米的两房复式,今年9月、11月的成交价在3.8万左右,三房在4.3万左右,价格相比最高峰,也跌了40%左右。相比最初的新房价格,当然也涨了4倍,但毫无疑问,同期住宅的价格肯定涨的更多。

  链家在北京二手房市场的份额较大,像素9月份在链家上的成交量只有3套,10月无成交,11月份只有3套。

  再来看旭辉奥都,今年3月份,旭辉奥都的成交价还在四五万左右,而且放出来卖的也很快。

  但目前的放盘价已经降到3.5万左右,不过从今年3月份后,这盘在链家上依然无人问津。如下图,房源已发布三个月尚未成交。

  我们回头来看,旭辉奥都2012年时就卖到了2.4万,五年过去,相比现在的放盘价只涨了1万,但要真正成交去也不知道还剩多少差价。如果2012年同时期买的是住宅,哪怕是旁边1985年的老破旧——环科院,当时价格差不多,现在还能卖到六七万,同样的起点,不同的终点,住宅比公寓价格差了一倍。

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还没人说话啊,我想来说几句
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