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仅是要“遏制热点城市房价过快上涨”吗?


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  据报道,对于今年的政府工作报告,修改与补充的涉及房地产方面,并加上了“要遏制热点城市房价过快上涨”这一重要任务。这可能是集中了整个大会不少人的意见,估计目前整个社会对房地产快速飚升意见太大,实在是看不下去了。因为,2016年房价的疯狂上涨已经到了无可复加的地步。前几天去合肥,整个合肥的房价在2016年都在翻倍的上涨。如果一个城市的房价这样的上涨,也不采取政策来遏制,那么房地产市场炒翻了天,最后的结果摆在那里。

  当然,2016年房价疯狂上涨,仅仅是已经统计到了的20多个热点城市吗?其实根本不是这样。因为,2016年房地产市场的繁荣是创历史最高水平,仅仅几个热点城市是不可能这样兴风作浪的,而是热点城市及相关的省份都是如此。比如2016年住房销售金额增长在30%以上的省份就达14个,增长在40%以上的省份9个,天津市的增长更是达94%以上。请注意这里所讲的是省份而不是单个城市了,从这些数据可见2016年中国的房地产市场有多少疯狂。

  面对2016年中国房地产市场的疯狂,中国政府从2016年10月1日之前一直在强调不少城市的房地产泡沫巨大,强调要遏制资产泡沫,并要求一些热点城市政府对这些房地产泡沫出台政策来遏制。其实,无论是2016年的中央经济工作会议,还是相应几次的中央政治局会议及中央财经工作小组会议,不仅强调要遏制房地产泡沫,而且要求重新对房地产市场定位,让房地产市场回到居住功能。对此,市场抱着较大希望,以为中国的房地产市场会有所调整。

  但是今年没有修改过的政府工作报告不仅把这些基本的要求夹杂在推动三四线城市房地产去库存的之中,而连遏制房地产市场价格疯狂上涨表面表态都没有了。所以在今年的政府工作报告宣读之后,香港股市对房地产市场一片欢呼,各种资金涌入国内在香港上市的房地产企业股。市场预期2017年中国房地产市场的势头并不会因为少许的调控而减弱,反之预期今年的房地产市场又可能创新高。事实上,看1-2月份不少房地产企业所公布的业绩来看,其增长势头远好于2016年。也就是说,尽管一些热点城市出台房地产的调控政策,但这些政策所越到作用十分有限,反之2016年房价疯狂上涨态势已经蔓延到周边,甚至于更远。

  从已经公布的1-2月份的数据来看,1-2月份,商品房销售面积14054万平方米,同比增长25.1%,增速比去年全年提高2.6个百分点。其中,住宅销售面积增长23.7%,办公楼销售面积增长39.1%,商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额10806亿元,增长26.0%,增速回落8.8个百分点。其中,住宅销售额增长22.7%,办公楼销售额增长49.3%,商业营业用房销售额增长41.6%。也就是说,今年1-2月份国内房地产的销售,无论是从销售面积还是从销售金额来看,其增长速度仍然是十分惊人,都达到20%以上。不过,从这些信息中也透露房价上涨疯狂有一点点收敛,因为热点城市的房价有所收敛。

  同时,已经公布的数据也显示,1-2月份,东部地区商品房销售面积6595万平方米,同比增长15.9%,增速比去年全年回落6.8个百分点;销售额6645亿元,增长15.7%,增速回落23个百分点。中部地区商品房销售面积3680万平方米,增长33.0%,增速提高4.6个百分点;销售额2073亿元,增长44.1%,增速提高5.4个百分点。西部地区商品房销售面积3779万平方米,增长36.2%,增速提高20.6个百分点;销售额2088亿元,增长49.5%,增速提高31.2个百分点。这些信息意味着什么呢?一是2016年的房地产的疯狂已经开始由东部地区转移到中西部地区,特别是2016年反映较慢的西部地区已经开始动起来。而这种动起来更重要是显示出房价上涨。

  可以说,从1-2月份的数据来看,中国房地产市场繁荣可能会比2016年还要厉害。最为重要是1-2月份个人住房按揭贷款的增长已经达到惊人的程度。1月份住户部门贷款增加7521亿元,其中房贷占6293亿元(增长幅度达32%,该数据去年同期是4783亿元),比上月增加2076亿元,比去年同期增加1510亿元,同比及环比都刷新了历史纪录。2月份,住户部门贷款增加3002亿元,其中,短期贷款减少802亿元,中长期贷款增加3804亿元(而去年该数据为1820亿元,增长幅度达109%)。也就是说,通过银行信贷的过度扩张也在推动三四线城市的房价上涨,而且这种上涨的势头不会差于2016年,因为这两个月银行信贷增长速度更快。

  正因为房价还在快速上涨,房地产开发商加大投入及加快开工速度也是2017年的一种趋势。已有的数据显示,今年1-2月份,全国房地产开发投资9854亿元,同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点。其中,住宅投资6571亿元,增长9.0%,增速提高2.6个百分点。而房地产市场的去库存则越去越多,2月末,商品房待售面积70555万平方米,比去年末增加1015万平方米。2016年以房地产去库存来全面推高市场的价格,成了一个大笑话,今年的情况也不会逊色。

  可见,推高全国各地的房地产市场的价格全面上涨,估计这是政府所要看到的。因为,这是当前GDP增长的最大动力。但是以银行信贷过度扩张的方式来这样做,最后的结果只能是把地方政府的债务风险及过剩产能的风险转移到三四线城市居民手上(对三四线城市来说,居民的居住条件本来就不差)。因为,对于不少三四线城市来看,住房的投资功能并非会如投资者预期的那样好,不少投资者在三四线购买住房后,可能成为最后的接盘侠,到时候中国房地产面临的问题会更大。
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