[买房卖房] 坐北朝南 中国人在美买房的那些事
[摘要]除了产权差异，贷款手续，税务规则等常见的中美购房不同之外，美国各州对于房产出售公开信息的不同法律要求，也可能让初来乍到的异乡人吃上“哑巴亏”。
今年秋天，来北京参加APEC峰会的奥巴马宣布中美两国将推行新的签证安排，将对方的商务旅游签证有效期从目前的一年延长至十年，而学生有效期从一年延长至五年。签证延长对两国双边外贸往来起到多大影响尚待考察，但是跟着赴美留学生一同雀跃的肯定还有美国的房地产商们。随着美国圣诞元旦假期来临，新一批中国游客将飞往美国度假，有些冲着美国假期的打折季来购物的，有些是冲着儿女在美国读书过来旅游的。
“只要他们在美国合法入境的时间被延长，签证手续更加简便，这批人在美国买房的意愿就更强烈，最终成交的可能性也越大。”一位不愿意透露姓名的纽约房地产经纪对记者表示，虽然年末该是美国人休假的时候，但在这几年却成为经纪商的“旺季”，因为很多中国家长会趁着来和子女度寒假的时间，顺便把买房的事情给办了，今年12月份收到的看房预约比往年更多。
而纽约地区因为楼市供应量相对短缺，房价波动小，又靠近名校和金融中心成为大量中国家长心中理想的购房地。但是，除了产权差异，贷款手续，税务规则等常见的中美购房不同之外，美国各州对于房产出售公开信息的不同法律要求，也可能让初来乍到的异乡人吃上“哑巴亏”，其中对于“污点房屋”(stigmatized property)的要求不同就可能让乘兴而来的中国买家不小心遇上“糟心事”。
纽约卖方无义务告知买方房屋凶杀前史
“简单来说，该房屋内发生了凶杀，自杀或是艾滋，房产经纪不需要告知买方。纽约州的房产经纪具有豁免，而部分其他州是只需要公布三年内的负面信息。”在纽约多年从事房地产经纪的曼哈顿房产公司董事长碧珺(Joan Brothers)表示，“我知道中国人都很在意风水，但法律的确规定，不是所有信息都需要向买方公开的。”
纽约房地产界一直都偏向“买家自负(caveat emptor)”的原则，也就是说买家在做出购房决定前需要自行承担调查房产背景以及甄别房产问题的职责。而房地产经纪商没有义务向买方公布房屋缺陷。而就“污点房屋”这点来说，《纽约房产法》明确规定，“买方不能因为房产经纪没有公布凶杀，自杀以及其他死亡案例或是有艾滋等疾病嫌疑就控告地产经纪或是吊销对方执照。(《纽约地产法》§443a-1，§443a-2 (b))”
“但是，买方有权利对卖方机构就相关问题提出询问。而卖方可以选择回应或是回应。而如果屋主选择不回应，卖方经纪人不需回应。”(《纽约地产法》§443a-3)
“当然，法律是一回事，良知是另一回事。如果买家会询问的话，我觉得和盘托出是很普遍的选择，特别是对一些社会广知的凶杀案来说，房产经纪怎么可能瞒得住？” 碧珺对此很坦率，在她几十年的纽约房产经纪生涯中，国际买家近些年越来越多。而外地买家因为习惯用惯性思维，总会在美国买房时遇到不同种的“文化冲击”， “地产经纪当然希望买家花钱花得开心。否则，即便不用付法律责任，但是会影响圈内声誉。但是，外地买家也需要多学多问，以免不必要的纠纷。”而如果外来买家想要避免此类“糟心”的房子，在签署买房协议之前可以选择通过询问邻居或是上网搜索的方式进行房屋背景调查。
而除了非正常死亡之外，房地产经纪商可以选择不公布的信息还包括幽灵现象、毒品交易或卖淫行为。而美国部分州可以不用公布此前屋主可能面临的追债的处境等。
纽约不免碰到遗产房中国新一代并不介意
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今年秋天，来北京参加APEC峰会的奥巴马宣布中美两国将推行新的签证安排，将对方的商务旅游签证有效期从目前的一年延长至十年，而学生有效期从一年延长至五年。签证延长对两国双边外贸往来起到多大影响尚待考察，但是跟着赴美留学生一同雀跃的肯定还有美国的房地产商们。随着美国圣诞元旦假期来临，新一批中国游客将飞往美国度假，有些冲着美国假期的打折季来购物的，有些是冲着儿女在美国读书过来旅游的。
“只要他们在美国合法入境的时间被延长，签证手续更加简便，这批人在美国买房的意愿就更强烈，最终成交的可能性也越大。”一位不愿意透露姓名的纽约房地产经纪对记者表示，虽然年末该是美国人休假的时候，但在这几年却成为经纪商的“旺季”，因为很多中国家长会趁着来和子女度寒假的时间，顺便把买房的事情给办了，今年12月份收到的看房预约比往年更多。
而纽约地区因为楼市供应量相对短缺，房价波动小，又靠近名校和金融中心成为大量中国家长心中理想的购房地。但是，除了产权差异，贷款手续，税务规则等常见的中美购房不同之外，美国各州对于房产出售公开信息的不同法律要求，也可能让初来乍到的异乡人吃上“哑巴亏”，其中对于“污点房屋”(stigmatized property)的要求不同就可能让乘兴而来的中国买家不小心遇上“糟心事”。
纽约卖方无义务告知买方房屋凶杀前史
“简单来说，该房屋内发生了凶杀，自杀或是艾滋，房产经纪不需要告知买方。纽约州的房产经纪具有豁免，而部分其他州是只需要公布三年内的负面信息。”在纽约多年从事房地产经纪的曼哈顿房产公司董事长碧珺(Joan Brothers)表示，“我知道中国人都很在意风水，但法律的确规定，不是所有信息都需要向买方公开的。”
纽约房地产界一直都偏向“买家自负(caveat emptor)”的原则，也就是说买家在做出购房决定前需要自行承担调查房产背景以及甄别房产问题的职责。而房地产经纪商没有义务向买方公布房屋缺陷。而就“污点房屋”这点来说，《纽约房产法》明确规定，“买方不能因为房产经纪没有公布凶杀，自杀以及其他死亡案例或是有艾滋等疾病嫌疑就控告地产经纪或是吊销对方执照。(《纽约地产法》§443a-1，§443a-2 (b))”
“但是，买方有权利对卖方机构就相关问题提出询问。而卖方可以选择回应或是回应。而如果屋主选择不回应，卖方经纪人不需回应。”(《纽约地产法》§443a-3)
“当然，法律是一回事，良知是另一回事。如果买家会询问的话，我觉得和盘托出是很普遍的选择，特别是对一些社会广知的凶杀案来说，房产经纪怎么可能瞒得住？” 碧珺对此很坦率，在她几十年的纽约房产经纪生涯中，国际买家近些年越来越多。而外地买家因为习惯用惯性思维，总会在美国买房时遇到不同种的“文化冲击”， “地产经纪当然希望买家花钱花得开心。否则，即便不用付法律责任，但是会影响圈内声誉。但是，外地买家也需要多学多问，以免不必要的纠纷。”而如果外来买家想要避免此类“糟心”的房子，在签署买房协议之前可以选择通过询问邻居或是上网搜索的方式进行房屋背景调查。
而除了非正常死亡之外，房地产经纪商可以选择不公布的信息还包括幽灵现象、毒品交易或卖淫行为。而美国部分州可以不用公布此前屋主可能面临的追债的处境等。
纽约不免碰到遗产房中国新一代并不介意
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