[房屋貸款] 賣公寓買新房 加國情侶該保哪按揭
(加西網綜合)在加國房價依然高企的當下，如何在出售舊房、購買新居之間實現財務優化，成為許多家庭面臨的現實難題。
來自多倫多的Kristina和她的伴侶，正站在這一關鍵十字路口。
根據《環球郵報》的報道，Kristina擁有一套即將到期的可變利率抵押貸款公寓，而她的伴侶則持有一份固定利率、也即將期滿的按揭貸款。他們計劃賣掉現有兩套公寓，共同購置一套新居，但在抵押貸款的選擇上面臨不少疑問：究竟應該保留哪一方的貸款？是否必須中斷貸款？如何規避高額罰金？
打破貸款：先看“誰的更貴”
通常來說，在提前終止抵押貸款時，貸款人會收取罰金。而可變利率抵押貸款的罰金較為簡單——一般為三個月的利息。相比之下，固定利率貸款則復雜得多，銀行會以“利率差額補償”（IRD）計算罰金，即貸款原始利率與當前市場利率之間的差額乘以貸款余額與剩余年限。
“除非貸款期限只剩幾個月，否則在目前利率上升的大環境下，IRD往往遠高於三個月利息。”一位抵押貸款專家指出。因此，從成本角度看，Kristina的可變貸款可能是更適合提前終止的那一個。
保留貸款：固定利率更具“可移植性”
在這對情侶的案例中，保留固定利率貸款還可能帶來另一個優勢：貸款的“移植”。如果他們伴侶的貸款支持移植功能，那麼在購買新房時，原有貸款的利率可以“轉移”至新房，從而避開新貸款的高利率。
不過，這種“轉移”並不總是原樣復制。如果新房價格遠高於原房，銀行往往會將舊貸款利率與當前利率進行“混合並延展”，形成一個新的綜合利率。這一策略雖不能保留最初的低利率，但通常能減輕新貸款壓力。
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打破貸款：先看“誰的更貴”
通常來說，在提前終止抵押貸款時，貸款人會收取罰金。而可變利率抵押貸款的罰金較為簡單——一般為三個月的利息。相比之下，固定利率貸款則復雜得多，銀行會以“利率差額補償”（IRD）計算罰金，即貸款原始利率與當前市場利率之間的差額乘以貸款余額與剩余年限。
“除非貸款期限只剩幾個月，否則在目前利率上升的大環境下，IRD往往遠高於三個月利息。”一位抵押貸款專家指出。因此，從成本角度看，Kristina的可變貸款可能是更適合提前終止的那一個。
保留貸款：固定利率更具“可移植性”
在這對情侶的案例中，保留固定利率貸款還可能帶來另一個優勢：貸款的“移植”。如果他們伴侶的貸款支持移植功能，那麼在購買新房時，原有貸款的利率可以“轉移”至新房，從而避開新貸款的高利率。
不過，這種“轉移”並不總是原樣復制。如果新房價格遠高於原房，銀行往往會將舊貸款利率與當前利率進行“混合並延展”，形成一個新的綜合利率。這一策略雖不能保留最初的低利率，但通常能減輕新貸款壓力。
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