菜司令的悲歌----九月份报告有感 (发表于7年前)

本拿笔的长者 · 时间: *2016-10-04 23:39*

九月份的报告出来了，大部分城市的独立屋量（成交量）价（benchmark）齐跌，而且不少城市的月跌幅在1%以上。很多空军是欢欣鼓舞，与菜司令弹冠相庆，觉得自己梦想中的独立屋离自己更近了。可是我从报告中却得出这样一个结论：菜司令不努力赚钱，计划中的独立屋还是别人的囊中物。

-------我是分割线，下面是贴主的独家分析------

众所周知，自从歧视歪果仁的税收政策出台后，大温区域的歪国买家大幅度的减少，也就是说绝大多数没身份的中国买家都撤了。既然抢offer的时候动辄加价十几万的歪果仁少了，那么就是有大家拿身份的买家就唱主角了，所以我们现在看到的独立屋市场，加价抢offer的很少了。而对有身份的刚需来说，不管是本拿笔，还是二埠&三联，benchmark price为代表的独立屋都太贵了（最便宜的高港都要近89万了），买不起，所以benchmark price下跌。

那么benchmark price多少钱的独立屋（也就是没硬伤的独立屋），刚需们买的起，也愿意买呢？告诉你们---80万以内。

请看8月和9月份的报告，你会发现屁特草原和疯鼠岭这两个地方连续逆势飘红，特别是9月份这个让多军感觉到冬天寒意的时刻，这两个城市分别录得1%和1.2%的涨幅。而这两个城市的独立屋的benchmark price在72-80万范围。

回头再看看9月份本拿笔和搞鬼林的联排的benchmark price（都是50多万），我们惊喜的发现，涨势喜人（北本和南本超过4%）。

通过数据，梳理一下，就能发现，其实本地刚需对80万以上的独立屋接盘能力不足，实在想过把瘾的，他们选择去疯鼠岭板块。而那些不想生活在太远地方的刚需来说，50多万的联排也是他们的一个可以接受的选择。那些非瘟苦洼的公寓卖到50多万，刚需们选择用脚投票，因为同样的板块，多个几万块就能买联排了，所以9月份本拿笔阿怕门的benchmark price（50万左右）下跌明显。

---------我是分割线，下面是楼主的结论---------

如果我没记错，菜司令的目标是在本拿笔，二埠，三联区域用不超过80万的价格买没有硬伤的独立屋。但现实是，本地刚需不会给菜司令这个机会。因为刚需们愿意用80万买屁特草原的独立屋，用50多万买本拿笔和搞鬼林的联排，这就决定了菜司令目标区域的无硬伤独立屋不可能低于80万。

本那比经略 · 时间: *2016-10-04 23:41*

雪崩不是一下子崩的，开始的时候就是一点点雪的移动。。。:lol:

小米 · 时间: *2016-10-04 23:46*

销量跌了，房价也会跌，但是跌了没买房的人就更不会买了。

买涨不买跌，房市一向都是这样，本来房价一路高歌猛进，说不定咬咬牙就上了。反正不买还涨。

这一看跌了，必须等啊！等多久就很难说了。

反正利率不涨，除非离婚分家产，看不出为什么要低价求售。

菜鸟先飞 · 时间: *2016-10-04 23:53*

此贴必火，留下足迹。

让时间来给楼主答案。

本拿笔的长者 · 时间: *2016-10-04 23:54*

小米写道:

销量跌了，房价也会跌，但是跌了没买房的人就更不会买了。
买涨不买跌，房市一向都是这样，本来房价一路高歌猛进，说不定咬咬牙就上了。反正不买还涨。
这一看跌了，必须等啊！等多久就很难说了。
反正利率不涨，除非离婚分家产，看不出为什么要低价求售。

不管房价涨跌，都会有人因为这种或者那种原因买房，这就是刚需。房产下跌，无非就是投资客少点而已。为什么我说买家不说卖家呢？因为房价是由买家决定的，卖家有随便开价的权利，但成不成交，还要看买家的意愿。

如果刚需不减少（也就是人口继续增加），又有能力接盘（增加的人口不是真正低收入的群体），房价就不会大跌。

国内一线城市最近十几年尽管总体是房产大牛市，但下跌小周期也是有的，短则1年不到，长则一年半，但因为人口持续流入，经济又在发展，所以刚需的接盘力度保证了每次下跌幅度都不大，也就十几个点最多了。

不怕没柴烧 · 时间: *2016-10-05 00:13*

没有量价会跌

楼主也不用乐观的过早

本拿笔的长者 · 时间: *2016-10-05 00:27*

笑红尘写道:

没有量价会跌
楼主也不用乐观的过早

你当做股票啊，建议你看看我五楼的回复。

歪果仁跑了，购买力削弱，房价涨不动，还略微下跌，投资回报小了，导致投资客也少了，这一连串反映肯定会引起成交量的减少。

能跌多少，当然是本地刚需说了算，看看8，9月份的疯鼠岭-屁特板块的独立屋基准价和这个月本拿笔联排的基准价，这就是刚需们给出的答案。

不怕没柴烧 · 时间: *2016-10-05 00:30*

谈笑风生的长者写道:

笑红尘写道:

没有量价会跌
楼主也不用乐观的过早

你当做股票啊，建议你看看我五楼的回复。

歪果仁跑了，购买力削弱，房价涨不动，还略微下跌，投资回报小了，导致投资客也少了，这一连串反映肯定会引起成交量的减少。

能跌多少，当然是本地刚需说了算，看看8，9月份的疯鼠岭-屁特板块的独立屋基准价和这个月本拿笔联排的基准价，这就是刚需们给出的答案。

你的意思跌到刚需的价位?

greens · 时间: *2016-10-05 00:31*

贡献挨批，热帖留名

labay · 时间: *2016-10-05 06:39*

政府出手这下跌周期才刚开始哟，年底或明年春夏再看看。