[小剛鋼]

房地產投資的套路，就是要實施一個有計劃的房貸戰略，充分借用銀行的政策，購置多套房產。



01 早早斷送房地產投資念頭的一個致命錯誤



最成功的，使自己遠離房地產投資的一個辦法就是：使出吃奶的勁兒，把自住房貸款做到收入可負擔的極限。例如，現在貸款政策和利率條件下，最大單筆借款能力是家庭年收入的5倍，如果收入是10萬，自住房貸款大於50萬的情況下，既沒辦法貸款買投資房，也沒辦法將已有的其他房產加按。

小李一家，登陸加拿大之後馬上置業，購買了A房產，市價當時只有30萬，借了80%，貸款金額24萬，家裡人共同努力下用了15年的時間把貸款還清了，還攢了一筆存款22萬，A房的價格也漲到了80萬。小李一家打算換一個自住房，目標房產價格100萬，家庭收入16萬，於是購買了B房產，首付20萬，貸款80萬。歡歡喜喜搬進B之後，發現A房沒有貸款，將A房轉作出租用途之後，因為沒有利息支出抵扣毛租金，所以淨租金收入很高，家庭所得稅的稅率提高了。這時候小李一家才發現，所有的銀行都拒絕了他們加按A房的申請，理由都一樣：借款能力只有80萬，而自住房已經借了80萬，因此A作為投資房，不能做加按。小李一家目前的狀況就是“動不了”了，即，我們常說的“房貸植物人”狀況。

[小剛鋼]

面對這種窘境，小李一家有如下選項：01. 從此開始攢錢還自住房，不再動心思做出任何改變，在哪裡跌倒就在哪裡躺下；02.搬家，搬回A住，把B出租之後，再將A房加按；03.賣掉A，獲得80萬賣房款，用其中的60萬賣房款加速償還B的貸款，將B的貸款金額降到20萬，用其余20萬做首付，購買C和D兩棟價值50萬的投資房。大家猜猜，現實生活中，面對小李一家的上述3個選項，選擇的概率區間大致是什麼樣的？我觀察到的情況是：選01的概率是95%到98%；選B的概率是0；選C的概率是2%到5%。

選擇01的家庭，主要由於路徑依賴：用還A房貸款的方式還B房貸款，不需要動腦筋，別人也是這麼做的…屬於典型的戰略上懶惰，戰術上勤奮的家庭，祝福並祈禱這樣的家庭吧。選擇02的家庭，主要是損失厭惡以及不認錯：房貸沒有計劃，搞成這個局面，一旦搬回A房住，豈不是既勞民傷財又被朋友笑話？雖然犯了硬錯，但嘴不能軟；搬回A去有成本，而且是必要開支以外其他心理賬戶的開支，容忍不了。選擇03的家庭，雖然很少，但的確有，這樣的家庭不太可能是自己覺悟的，如果能想到這一層就不會先犯下錯誤再糾正了，選擇03方案的家庭應該是身邊有良師益友，為其提出了這個解決方案。

有滿手好牌卻打壞了，原因是沒把房貸當回事兒。房地產投資的高手，就是房貸戰略高手，無他。

[小剛鋼]

02 地產投資規定動作



為了避免小李一家犯下的錯誤，正確的做法，也是房地產投資的規定動作就是：保持自住房債務最小化。以前的文章裡提到過“壞債務”概念，不知道這個概念的朋友，請從公眾號2018年1月的文章開始補習。自住房，是最大的壞債務，因為自住房是最大的消費品。小李一家正確的做法是：在購買B之前，給A加按，能拿出多少錢拿出多少錢，全部作為B房的首付，形成B房的貸款低於A房貸款的局面，即，自住房債務最小化。

很多人有疑問，如果加按了A之後，再買B，那麼B還能申請到貸款嗎？答案是肯定的，能。因為在申請B的時候，銀行把A視作為出租房，用租金抵減A的債務，這樣做雖然B的貸款借不到年收入的5倍，但也不需要借得那麼多。小李一家需要做的就是找到能為自己規劃，並准確計算出A和B分別能借出多少貸款的人。從這個例子也可以看出，不需要等A房的貸款都還完了再換自住房。

如果以後還想換自住房，購買C，怎麼辦呢？同樣的道理，在下手買C之前，看看能不能加按A，如果能加就先加按A，如果不能，至少要加按B，之後再購買C。這樣，購買了C之後，名下就有了A和B 兩套投資房，C是自住房而且盡量做到自住房按揭貸款金額最低。

當C作為自住房，貸款余額僅為家庭年收入的2.5倍時，可以再次加按A 和B，取出資金購買D 作為投資房。

綜上所述，房地產投資的規定動作是：為保持自住房債務最低，需要加按所有的現有房產之後，再買自住房。多套房投資，是一個加按，搬家，再加按，再搬家的過程。直到自住房貸款余額低於年收入的2.5倍之後，就可以直接購買出租房了。

[小剛鋼]

03 房地產投資的自選動作



觀察能力比較強的人，移民加拿大不久之後就會發現，在加拿大創造財富是一件非常難的事，每年GDP增長約1.6%，國家的增量財富非常少，而且集中在高科技和資源類行業，小打小鬧的創業，通常是血本無歸。在存量財富中分一杯才是正道，而存量財富的76%是房地產，因此，投資二手房成了明智選擇。知錯就改是聰明人，但改正投資方向上的錯誤卻知易行難，這裡給大家提供幾個聰明，且殺伐決斷能力強的投資者使用的超常規辦法。

小甲，剛來加拿大的時候利用新移民政策，落地就買了個大房子，房貸余額130萬，找到了專業收入，年薪9萬，但因自住房債務太大，無法進行地產投資。覺悟之後，毅然把自住房出租，並充分利用稅法的45（2）處理房產增值問題。手段：推遲自己的滿足感，化壞債務為好債務。

小乙，地產經紀，在2018年時將所有投資房加按，套現60萬為地產市場下行周期做過冬准備。雖然因為原貸款都沒到期，交了幾千元罰款，但換來60萬的現金儲備，值了。因為是自雇人士，2018年申請貸款時，銀行使用2017和2016年的平均收入，而這兩年是地產經紀收入最高的兩年，因此借款能力超強。手段：在借錢能力最強的時候借錢，而不是在需要借錢的時候借錢。

小丙，一直因自住房債務高而借不到更多貸款投資地產，利用一筆私人借款還清了自住房的30萬，釋放了借款能力後，加按了3套投資房，取現70萬，不僅還清了私人借款，還為繼續投資准備了40萬元首付款。手段：強制付清自住房，加按投資房，用外科手術方式急速還清自住房貸款，長痛不如短痛，從此告別貸款難。

小丁，收入較高，但沒有首付款。父親沒有收入但存有巨額RRSP，利用銀行高淨值資產項目將自住加按，取出現金給小丁做投資房首付，並定下君子協定，小丁的投資房4年之後加按，取現之後歸還家父的投資款。打虎親兄弟，投資父子兵。手段：兩代人，有錢出錢，有收入出收入，以合伙投資的形式，言傳身教財商知識。

小戊，賣掉自住房之後，獲得了70萬賣房款。他沒有立刻買下一套自住房，而是先租房住，並用40萬做首付款買了兩套投資房，出租了之後才購入自住房。手段：甩掉自住債務的時候，是買入投資房的最佳時機，出租房有了租金收入之後就可以抵減投資房的債務，再買自住房的時候對借款能力影響不大。

上述手段，並不常見，屬於地產投資的非常規做法，只有對銀行房貸政策非常了解，而且對房地產投資非常有信心的投資者才會偶爾使用。

[MyLuckIsBack]

小剛鋼 寫道:

面對這種窘境，小李一家有如下選項：01. 從此開始攢錢還自住房，不再動心思做出任何改變，在哪裡跌倒就在哪裡躺下；02.搬家，搬回A住，把B出租之後，再將A房加按；03.賣掉A，獲得80萬賣房款，用其中的60萬賣房款加速償還B的貸款，將B的貸款金額降到20萬，用其余20萬做首付，購買C和D兩棟價值50萬的投資房。大家猜猜，現實生活中，面對小李一家的上述3個選項，選擇的概率區間大致是什麼樣的？我觀察到的情況是：選01的概率是95%到98%；選B的概率是0；選C的概率是2%到5%。 選擇01的家庭，主要由於路徑依賴：用還A房貸款的方式還B房貸款，不需要動腦筋，別人也是這麼做的…屬於典型的戰略上懶惰，戰術上勤奮的家庭，祝福並祈禱這樣的家庭吧。選擇02的家庭，主要是損失厭惡以及不認錯：房貸沒有計劃，搞成這個局面，一旦搬回A房住，豈不是既勞民傷財又被朋友笑話？雖然犯了硬錯，但嘴不能軟；搬回A去有成本，而且是必要開支以外其他心理賬戶的開支，容忍不了。選擇03的家庭，雖然很少，但的確有，這樣的家庭不太可能是自己覺悟的，如果能想到這一層就不會先犯下錯誤再糾正了，選擇03方案的家庭應該是身邊有良師益友，為其提出了這個解決方案。 有滿手好牌卻打壞了，原因是沒把房貸當回事兒。房地產投資的高手，就是房貸戰略高手，無他。

建議3的是他家的地產經濟吧
搬家費用和地產買賣的費用完全不是一個級別的啊
賣一個100萬物業，經濟費要付3萬多，三個物業的律師費又好幾千，兩個物業的ptt 又是1萬。
搬個家，全部請人弄，幾千塊撐死了