房地產投資的套路,就是要實施一個有計劃的房貸戰略,充分借用銀行的政策,購置多套房產。
01 早早斷送房地產投資念頭的一個致命錯誤
最成功的,使自己遠離房地產投資的一個辦法就是:使出吃奶的勁兒,把自住房貸款做到收入可負擔的極限。例如,現在貸款政策和利率條件下,最大單筆借款能力是家庭年收入的5倍,如果收入是10萬,自住房貸款大於50萬的情況下,既沒辦法貸款買投資房,也沒辦法將已有的其他房產加按。
小李一家,登陸加拿大之後馬上置業,購買了A房產,市價當時只有30萬,借了80%,貸款金額24萬,家裡人共同努力下用了15年的時間把貸款還清了,還攢了一筆存款22萬,A房的價格也漲到了80萬。小李一家打算換一個自住房,目標房產價格100萬,家庭收入16萬,於是購買了B房產,首付20萬,貸款80萬。歡歡喜喜搬進B之後,發現A房沒有貸款,將A房轉作出租用途之後,因為沒有利息支出抵扣毛租金,所以淨租金收入很高,家庭所得稅的稅率提高了。這時候小李一家才發現,所有的銀行都拒絕了他們加按A房的申請,理由都一樣:借款能力只有80萬,而自住房已經借了80萬,因此A作為投資房,不能做加按。小李一家目前的狀況就是“動不了”了,即,我們常說的“房貸植物人”狀況。
面對這種窘境,小李一家有如下選項:01. 從此開始攢錢還自住房,不再動心思做出任何改變,在哪裡跌倒就在哪裡躺下;02.搬家,搬回A住,把B出租之後,再將A房加按;03.賣掉A,獲得80萬賣房款,用其中的60萬賣房款加速償還B的貸款,將B的貸款金額降到20萬,用其余20萬做首付,購買C和D兩棟價值50萬的投資房。大家猜猜,現實生活中,面對小李一家的上述3個選項,選擇的概率區間大致是什麼樣的?我觀察到的情況是:選01的概率是95%到98%;選B的概率是0;選C的概率是2%到5%。
選擇01的家庭,主要由於路徑依賴:用還A房貸款的方式還B房貸款,不需要動腦筋,別人也是這麼做的…屬於典型的戰略上懶惰,戰術上勤奮的家庭,祝福並祈禱這樣的家庭吧。選擇02的家庭,主要是損失厭惡以及不認錯:房貸沒有計劃,搞成這個局面,一旦搬回A房住,豈不是既勞民傷財又被朋友笑話?雖然犯了硬錯,但嘴不能軟;搬回A去有成本,而且是必要開支以外其他心理賬戶的開支,容忍不了。選擇03的家庭,雖然很少,但的確有,這樣的家庭不太可能是自己覺悟的,如果能想到這一層就不會先犯下錯誤再糾正了,選擇03方案的家庭應該是身邊有良師益友,為其提出了這個解決方案。
有滿手好牌卻打壞了,原因是沒把房貸當回事兒。房地產投資的高手,就是房貸戰略高手,無他。
02 地產投資規定動作
為了避免小李一家犯下的錯誤,正確的做法,也是房地產投資的規定動作就是:保持自住房債務最小化。以前的文章裡提到過“壞債務”概念,不知道這個概念的朋友,請從公眾號2018年1月的文章開始補習。自住房,是最大的壞債務,因為自住房是最大的消費品。小李一家正確的做法是:在購買B之前,給A加按,能拿出多少錢拿出多少錢,全部作為B房的首付,形成B房的貸款低於A房貸款的局面,即,自住房債務最小化。
很多人有疑問,如果加按了A之後,再買B,那麼B還能申請到貸款嗎?答案是肯定的,能。因為在申請B的時候,銀行把A視作為出租房,用租金抵減A的債務,這樣做雖然B的貸款借不到年收入的5倍,但也不需要借得那麼多。小李一家需要做的就是找到能為自己規劃,並准確計算出A和B分別能借出多少貸款的人。從這個例子也可以看出,不需要等A房的貸款都還完了再換自住房。
如果以後還想換自住房,購買C,怎麼辦呢?同樣的道理,在下手買C之前,看看能不能加按A,如果能加就先加按A,如果不能,至少要加按B,之後再購買C。這樣,購買了C之後,名下就有了A和B 兩套投資房,C是自住房而且盡量做到自住房按揭貸款金額最低。
當C作為自住房,貸款余額僅為家庭年收入的2.5倍時,可以再次加按A 和B,取出資金購買D 作為投資房。
綜上所述,房地產投資的規定動作是:為保持自住房債務最低,需要加按所有的現有房產之後,再買自住房。多套房投資,是一個加按,搬家,再加按,再搬家的過程。直到自住房貸款余額低於年收入的2.5倍之後,就可以直接購買出租房了。
03 房地產投資的自選動作
觀察能力比較強的人,移民加拿大不久之後就會發現,在加拿大創造財富是一件非常難的事,每年GDP增長約1.6%,國家的增量財富非常少,而且集中在高科技和資源類行業,小打小鬧的創業,通常是血本無歸。在存量財富中分一杯才是正道,而存量財富的76%是房地產,因此,投資二手房成了明智選擇。知錯就改是聰明人,但改正投資方向上的錯誤卻知易行難,這裡給大家提供幾個聰明,且殺伐決斷能力強的投資者使用的超常規辦法。
小甲,剛來加拿大的時候利用新移民政策,落地就買了個大房子,房貸余額130萬,找到了專業收入,年薪9萬,但因自住房債務太大,無法進行地產投資。覺悟之後,毅然把自住房出租,並充分利用稅法的45(2)處理房產增值問題。手段:推遲自己的滿足感,化壞債務為好債務。
小乙,地產經紀,在2018年時將所有投資房加按,套現60萬為地產市場下行周期做過冬准備。雖然因為原貸款都沒到期,交了幾千元罰款,但換來60萬的現金儲備,值了。因為是自雇人士,2018年申請貸款時,銀行使用2017和2016年的平均收入,而這兩年是地產經紀收入最高的兩年,因此借款能力超強。手段:在借錢能力最強的時候借錢,而不是在需要借錢的時候借錢。
小丙,一直因自住房債務高而借不到更多貸款投資地產,利用一筆私人借款還清了自住房的30萬,釋放了借款能力後,加按了3套投資房,取現70萬,不僅還清了私人借款,還為繼續投資准備了40萬元首付款。手段:強制付清自住房,加按投資房,用外科手術方式急速還清自住房貸款,長痛不如短痛,從此告別貸款難。
小丁,收入較高,但沒有首付款。父親沒有收入但存有巨額RRSP,利用銀行高淨值資產項目將自住加按,取出現金給小丁做投資房首付,並定下君子協定,小丁的投資房4年之後加按,取現之後歸還家父的投資款。打虎親兄弟,投資父子兵。手段:兩代人,有錢出錢,有收入出收入,以合伙投資的形式,言傳身教財商知識。
小戊,賣掉自住房之後,獲得了70萬賣房款。他沒有立刻買下一套自住房,而是先租房住,並用40萬做首付款買了兩套投資房,出租了之後才購入自住房。手段:甩掉自住債務的時候,是買入投資房的最佳時機,出租房有了租金收入之後就可以抵減投資房的債務,再買自住房的時候對借款能力影響不大。
上述手段,並不常見,屬於地產投資的非常規做法,只有對銀行房貸政策非常了解,而且對房地產投資非常有信心的投資者才會偶爾使用。
小剛鋼 寫道: |
面對這種窘境,小李一家有如下選項:01. 從此開始攢錢還自住房,不再動心思做出任何改變,在哪裡跌倒就在哪裡躺下;02.搬家,搬回A住,把B出租之後,再將A房加按;03.賣掉A,獲得80萬賣房款,用其中的60萬賣房款加速償還B的貸款,將B的貸款金額降到20萬,用其余20萬做首付,購買C和D兩棟價值50萬的投資房。大家猜猜,現實生活中,面對小李一家的上述3個選項,選擇的概率區間大致是什麼樣的?我觀察到的情況是:選01的概率是95%到98%;選B的概率是0;選C的概率是2%到5%。
選擇01的家庭,主要由於路徑依賴:用還A房貸款的方式還B房貸款,不需要動腦筋,別人也是這麼做的…屬於典型的戰略上懶惰,戰術上勤奮的家庭,祝福並祈禱這樣的家庭吧。選擇02的家庭,主要是損失厭惡以及不認錯:房貸沒有計劃,搞成這個局面,一旦搬回A房住,豈不是既勞民傷財又被朋友笑話?雖然犯了硬錯,但嘴不能軟;搬回A去有成本,而且是必要開支以外其他心理賬戶的開支,容忍不了。選擇03的家庭,雖然很少,但的確有,這樣的家庭不太可能是自己覺悟的,如果能想到這一層就不會先犯下錯誤再糾正了,選擇03方案的家庭應該是身邊有良師益友,為其提出了這個解決方案。
有滿手好牌卻打壞了,原因是沒把房貸當回事兒。房地產投資的高手,就是房貸戰略高手,無他。
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建議3的是他家的地產經濟吧
搬家費用和地產買賣的費用完全不是一個級別的啊
賣一個100萬物業,經濟費要付3萬多,三個物業的律師費又好幾千,兩個物業的ptt 又是1萬。
搬個家,全部請人弄,幾千塊撐死了