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日期: 2026-04-13 | 來源: 墨瓏甲說 | 有0人參與評論 | 專欄: 潘石屹小三 | 字體: 小 中 大一個朋友上周末發了條消息，說他那套房掛了半年，終於來了個看房的。結果人家繞了一圈，丟下一句＂再降十萬再說＂，轉身就走了。他在電話裡歎氣：＂180萬買的，現在掛150萬都沒人要，你說氣不氣。＂
這種事太常見了。2026年的樓市，就這副模樣。
賣房的不甘心降價，買房的不敢輕易掏錢，兩邊都在耗。曾經那個讓所有人興奮的樓市，變成了一場拼耐心的拉鋸戰。
每回聊到房價走勢，總繞不開一個人——潘石屹。
這個從甘肅天水走出來的地產商，90年代在海南炒房賺到第一桶金，後來創辦SOHO中國，北京CBD的好幾棟寫字樓都是他蓋的，巔峰時期身家數百億。但讓普通老百姓記住他的，不是他蓋了多少樓，而是他對樓市趨勢的判斷。回頭看，幾乎次次都踩准了節奏。
2013年前後，潘石屹就動手甩賣資產了，一個項目接一個項目地出手。當時樓市還在往上走，好多人笑話他膽小。結果呢？沒過幾年風向就變了。恒大、融創、碧桂園，一個接一個暴雷，高杠杆擴張的全栽了。再回頭看老潘當年的操作，服不服？
他說過一句話，後來被反復引用：＂房價跌20%，就是一條風險紅線。＂
放到今天來看，這句話依然沒過時。國家統計局的數據明擺著——從2021年高點算起，全國百城二手房均價累計跌幅，大致卡在15%到20%之間。核心城市跌得少，弱勢城市跌得多，但整體上沒有崩。每當價格往那條＂20%線＂靠近，政策就趕緊上手段了。降息、降首付、取消限購、放開落戶，一套拳打完，價格就在某個位置慢慢企穩。
為啥偏偏是20%？其實道理很直白。中國大多數家庭買房靠按揭，銀行放貸一般要求兩到三成首付。房價要是跌穿了20%，大量房子的市值就低於貸款余額了。斷供的人一多，銀行的壞賬就上來了，系統性金融風險的口子可能直接撕開。這條線，誰也不敢讓它真被打穿。
2026年政府工作報告寫得清楚——＂著力穩住樓市＂。態度很明確：底要托住，但也別指望再搞一輪大刺激把價格吹上去。
結合潘石屹這些年公開說過的那些話，再疊加眼下行業的真實走勢，業內總結了三個關鍵詞：量縮、價穩、分化。
先說量縮。
千人搖號、日光盤、排隊搶房——這些畫面已經成了歷史。人口拐點就擺在那兒，中國連續好幾年出生人口下降，2023年新生兒只有大約902萬，之後還在持續走低。買房的人越來越少了，這是最根本的邏輯。需求端在收縮，成交量自然回不到從前的水位。全民加杠杆沖進樓市的盛況，這輩子大概率見不到第二回了。
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