又有城市鼓励"半购半租"卖房模式市场会买单吗?

_NEWSDATE: 2024-08-12 | News by: 新京报 | 有0人参与评论 | 专栏: 买房卖房 | _FONTSIZE: _FONT_SMALL _FONT_MEDIUM _FONT_LARGE
继芜湖之后，安徽黄山近期也出台新政，探索购买部分产权，鼓励房企探索部分产权销售方式。根据合同约定，购房人可以选择先购买房屋的部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有。购房人有权租赁使用这部分产权，并在购买剩余产权时，已支付的租金可用于抵扣购房款。

作为一种新的卖房方式，开发商出售部分产权，购房者需要“半购半租”，市场会买单吗？又存在着哪些风险呢？

开发商、购房人共持产权，后者可租赁使用

这一被称为“半购半租”的模式，与共有产权房有点相似，只不过前者是购房者与开发商共同持有房子，后者是购房者与政府共同持有房屋产权。

黄山并非首个提出这种模式的城市。今年，安徽的另一个城市芜湖，同样提出“探索购买部分产权”。6月7日，安徽省芜湖市发布《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，重磅推出13条房地产市场优化发展政策。其中指出，鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。

再往前，大理曾经发布类似政策。2022年8月1日，云南大理白族自治州人民政府发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，其中指出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

去库存大背景下，创新型的卖房方式渐起。从出发点来说，这无疑是一件好事，既能够帮助购房者降低购房门槛，又有助于房企去化库存。

58安居客研究院院长张波表示，这个思路和早几年各地政府推进的“共有产权房”类似，购房者与政府共同拥有房屋产权，购房者只需支付部分房价，政府持有剩余部分的产权。推进这政策的目的也是为了降低购房成本。

对此，有购房者告诉记者，如果没有按揭、没有利息，还是可以的。但是更多购房者表示出担忧和疑问，“影响卖房子吗？”“万一房企倒了房子会受到影响吗？”“后续如何转换全部产权？”

也有购房者指出，开发商通过收租回流现金，现金流能支撑得住吗？是否会增加资金压力？

业内：房企若出现资金问题，潜在风险大

在业内人士看来，无论是从购房者还是开发商的角度，“半购半租”模式在执行过程中都存在着难点。

中指研究院华东大区常务副总高院生指出，“购房者后续使用需支付给开发商租金，虽然最终可以用来抵押购房款，但在购买全部产权期间无形中增加了一项新的成本，而且房地产开发商与购房人共持产权存在的风险问题也不得不考虑。”

张波表示：“房企的信用等级肯定是明显低于地方政府，购房者和政府共同拥有产权本身的信任度强，但房企是独立的经营个体，这几年出现风险的情况也在不断增多，购房者是否会愿意和房企共同拥有房产是个问题。一旦房企出现资金问题，会不会影响到所共有的房屋也是购房者所关注的。即使可以将房屋的共有做切割，不影响到购房者所持有的部分，但由于产权分割也可能造成后续房屋交易层面的问题。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，此举最大的问题是，如果因为一些法律、债务纠纷，导致房企持有的这部分产权被执行，就会损害购房人的权益，这是一个很大的不确定因素。基于这种考虑，估计购房人对这种共有产权的模式并不太能接受，“而且这种模式，从目前来看，几乎没有过案例出现。”

此外，对于开发商来说，是否愿意采用这种销售模式，也是一个未知数。

张波说：“对于房企来说，由于‘半购半租’会导致现金回流变慢，虽然在一定程度上可能加快了房屋交易的速度，但由于一部分的产权并未完成交易，还需要通过租金慢慢回流，对于资金面压力大的房企来说，也未必是最佳的选择。”
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