深圳A級寫字樓空置率26% 武漢杭州

日期: 2024-01-25 | 來源: 赤焰新聞 | 有0人參與評論 | 字體: 小中大
受新增供應影響，一線城市甲級寫字樓市場空置率持續高企。CAIC（中國房地產資管信息服務平台）數據顯示，繼上海之後，截至2023年四季度，深圳甲級寫字樓空置率也爬升至20%以上。而在二線城市中，杭州、武漢租賃復蘇緩慢，空置率持續走高，武漢甲級寫字樓空置率已達到33%。

已經到來的2024年，寫字樓市場壓力或許依然不減。

深圳甲級寫字樓2023年末空置率達到26.1%

租金下降、空置率上升已成為寫字樓市場近兩年的關鍵詞，未來不確定因素仍存，整體仍處於緩慢恢復期，未來空置率還將持續上升。

以深圳為例。戴德梁行（全球性的房地產服務和咨詢顧問公司）發布的數據顯示，2023年全年深圳甲級寫字樓新增供應量達到84.6萬平方米，接近2017年85萬平方米的歷史峰值。大量新寫字樓的入市為企業提供了更多的選擇，但多數企業對於擴張保持謹慎態度，整體市場新增需求相對疲軟，全年淨吸納量錄得39.3萬平方米。

▲ 數據來源：戴德梁行

雖然淨吸納量已高於過去十年的平均水平，但深圳甲級寫字樓空置率仍難敵大量的新增供應，2023年末空置率達到26.1%，較2022年年末增長了3.2個百分點。

需要注意的是，第一太平戴維斯（全球房地產服務提供商）數據顯示，2023年三季度深圳甲級寫字樓空置率遠高於同期北京的19.5%、上海的19.1%、廣州的20.9%，位居四大一線城市之首。

▲ 數據來源：第一太平戴維斯

此外，2023年第三季度深圳甲級寫字樓空置率為近15年來的次新高，僅次於2020年第三季度29.7%的空置率。

2024年，深圳甲級寫字樓市場將依舊迎來供應洪峰，將有超過140萬平方米的甲級寫字樓竣工入市。戴德梁行則認為，在供應放量的背景下，需求的緩慢提振難以支撐市場的平穩，2024年深圳全市租金水平將進一步回落，空置率指標預計也將繼續上行。

一線城市甲級寫字樓出租率普降

另據CAIC數據顯示，2023年辦公成交面積2280萬平方米，同比下降11.5%，成交金額3088億元，同比下降15.1%。截至2023年11月，辦公物業成交面積同比下降11.71%，相比22年同期的14.88%有所回升，但仍處於0點以下。

受新增供應影響，一線城市甲級寫字樓市場空置率持續高企。截至2023年四季度，上海、深圳甲級寫字樓空置率爬升至20%以上；二線城市中，杭州、武漢租賃復蘇緩慢，空置率持續走高，武漢甲級寫字樓空置率已達到33%。

從租金來看，2023年上海、北京、深圳、廣州、武漢甲級寫字樓租金均出現不同程度下降，一線城市中北京甲級寫字樓降幅最大，達到了7.6%。上海租金也出現下降。

二線城市中，重慶、武漢甲級寫字樓租金降幅分別達到了8.1%和2%。

市場對於辦公寫字樓的預期也正在走弱。從大宗交易數據來看，2023年重點城市大宗交易成交金額為931億元，為三年最低，同比下降近六成。與此同時，寫字樓占比從2022年的56%下降至21%。要知道，以往寫字樓在大宗交易中占比最高，2020年時這一數據一度達到了79%。

從出租率來看，一線城市甲級寫字樓出租率普降，其中廣州寫字樓出租率降幅最大，較2021年同期下降了5.9個百分點，深圳出租率也下降了5.2個百分點。

▲ 資料圖

以上海為例，截至2023年四季度，甲級寫字樓出租率為80%，較2021年四季度下降2.5個百分點。具體項目來看，CAIC重點監測的322個成熟在運營甲級寫字樓項目中，受疫情及需求收縮影響，出租率連續兩年下跌的項目占比達62%，部分項目如楊浦區的合生國際中心，兩年跌幅達7%。

值得注意的是，目前積壓的待入市項目，將在2023年和2024年陸續入市，如果未出現大規模爛尾或延遲入市的情況，四個一線城市甲級寫字樓新增供應在2024年將達到316萬平方米，未來三年新增供應達到975萬平方米。

在供應高企的背景下，需求端復蘇緩慢，預計2026年一線城市甲級寫字樓淨吸納量僅為673萬平方米。通過對四個一線城市甲級寫字樓季度租金及空置率的擬合，預計上海、深圳2026年甲級寫字樓空置率將分別達到22.1%和23.8%。
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