納奈莫房價還能漲多久？當地專家來分析

前言

夏夏的納奈莫房產年度報告，已經陪伴大家走過了6個年頭。2022年伊始，夏夏依舊先為大家總結過去一年房產市場的變化情況，隨後對未來一年的市場趨勢進行分析。

上篇：納奈莫2021年房產總結

2021年，納奈莫房地產市場的表現，可以用四大特點來概括：爆發式持續上漲、全面上漲、成交高度活躍、房源持續緊張。

1.1歷史性持續上漲

這一年納奈莫房地產市場的表現，可以稱之為歷史性的，持續性的爆發式上漲。

表1：2011-2021年納奈莫獨立屋均價

如表一所示，納奈莫2021年的歷史性上漲體現在：獨立屋均價漲幅在過去的十年中居於首位，幾乎等於公認的大牛市2016年和2017年漲幅之和，在漲幅的絕對數值上則比2016年—2019年四年漲幅數值的總和還要多4500加元，$182,248 -（$62,952+$73,038+$28,126+$13,632）=$4500。

圖1：2021年1月—2021年12月納奈莫獨立屋均價走勢圖

如圖一所示,納奈莫獨立屋均價在2021年的走勢幾乎是無回調的單邊式上漲。這樣的單邊上漲即使是在2016年與2017年這樣的大牛市中也沒有出現過。

圖2：2016年1月—2016年12月納奈莫獨立屋均價走勢圖

圖3：2017年1月—2017年12月納奈莫獨立屋均價走勢圖

如圖二和圖三所示，2016年和2017年的大牛市中，納奈莫獨立屋均價至少在年中的時候，也會出現因夏天的傳統性銷售淡季而帶來的季節性調整，並沒有出現2021年幾乎無回調的單邊上漲。

1.2各房產類型全面上漲

2021年，納奈莫房地產的暴漲是全面的，這不僅體現在獨立屋上，還體現在聯排房和公寓上面。

表2：2011-2021年納奈莫聯排房平均售價

表3：2011-2021年納奈莫公寓平均售價

如表二所示，2021年，納奈莫的聯排房均價漲幅在2011-2021年的十年中不僅居於首位，而且在漲幅的絕對數值上則幾乎等於2017與2018兩年之和（聯排房牛市比獨立屋牛市滯後一年出現，2021年聯排房漲幅值為$83,454，2017與2018兩年之和則為$85,595）。

此外，如表三所示，2021年，納奈莫的公寓均價漲幅也與聯排房類似，在2011-2021年的十年中不僅居於首位，而在漲幅的絕對數值上則比聯排房更甚一步，不僅超過了2017與2018兩年之和（聯排房牛市比獨立屋滯後一年出現），還幾乎與2017—2020四年的漲幅總值相當（2021年公寓漲幅值為$77,544，2017—2020四年之和則為$78,882）。

1.3成交高度活躍

房地產市場的成交活躍程度主要通過房產售掛比來體現，房產售掛比是當月售出房產數量和當月掛牌房產數量的比值。納奈莫獨立屋、聯排房、公寓的10年月平均售掛比均在60%左右，如果某個月獨立屋、聯排房、公寓的售掛比高於上述數字，則我們認為市場趨於活躍；反之，則認為市場較為冷清。

圖4：2021年1月—2021年12月納奈莫獨立屋售掛比

圖5：2021年1月—2021年12月納奈莫聯排房售掛比

圖6：2021年1月—2021年12月納奈莫公寓售掛比

圖4、圖5、圖6，分別是2021年納奈莫獨立屋、聯排房、公寓三種房型全年的月售掛比情況。

從圖4可以看出，納奈莫獨立屋除了2021年4月售掛比為67.04%之外，2021年的其它11個月都在70%以上，而2021年的最後兩個月，售掛比更是超過了100%（也就是售出房產數量超過了新上市房產數量）。納奈莫獨立屋市場在2021的全年都處於極端活躍之中。

從圖5可以看出，納奈莫聯排房除了2021年5月售掛比為61.76%之外，2021年的其它11個月都在70%以上，其中更有7個月，售掛比超過了100%。納奈莫聯排房市場在2021年，處於比獨立屋更加活躍的市場狀態之中。

從圖6可以看出，納奈莫公寓的售掛比全年都在70%以上，其中有6個月份，售掛比超過了100%。綜合來看納奈莫公寓市場在2021年的活躍程度，比獨立屋和聯排房更甚。

2021年，納奈莫房地產市場三大房型極度活躍，買家踴躍，整體處於賣方市場，這就造成了納奈莫房源持續緊張的局面。

1.4房源持續緊張

房源緊張程度主要由存量房源來表示，市場上可供挑選的房產數量越多，則表示買家挑選的余地越多，市場更偏向於買方市場；反之則表示買家挑選的余地更少，市場更偏向於賣方市場，在房源極端緊張時甚至會持續出現多人競價的情況。

圖7：2021年1月—2021年12月納奈莫獨立屋存量圖

圖8：2021年1月—2021年12月納奈莫聯排房存量圖

圖9：2021年1月—2021年12月納奈莫公寓存量圖

如圖7所示：納奈莫獨立屋的存量在2021年4月達到年內高點之後，就開始逐步下降，2021年的最後3個月，納奈莫獨立屋存量甚至連創10年新低。

如圖8所示：納奈莫聯排房的存量在2021年6月達到年內高點之後，也開始逐步下降，2021年的最後2個月，納奈莫聯排房存量甚至出現了僅為個位數的創紀錄10年新低。

如圖9所示：納奈莫公寓的存量在2021年1月就是年內高點，此後開始逐步下降，2021年的最後3個月，納奈莫公寓存量則連續創出3年新低。公寓存量年初即高點，主要原因在於：由於疫情的影響，買家起初更偏向於以獨立屋和聯排房為代表的低密住宅，但隨著時間的推移，獨立屋和聯排房的價格越來越高，人們對新冠病毒的應對方法也越來越多，更多的買家將目光轉向了公寓，不斷買入，造成了存量公寓數量的持續下跌。

綜上所述：2021年，納奈莫房地產市場的暴漲是史上罕見的，全面的，且成交高度活躍、房源持續緊張。那麼，在2022年，這種上漲還能持續嗎？

下篇：2022年，納奈莫房產市場展望

2022年，納奈莫乃至整個加拿大的房價會怎麼走呢？要弄清楚這個問題，我們就要明白造成2021年納奈莫房地產暴漲的真正原因是什麼。

2.1 2021年納奈莫房價上漲的推動力

2021年初，對於加拿大2021年的房地產市場走勢，各大金融機構曾經有兩種截然不同的觀點：很多機構堅信市場即將大跌，而另一些機構認為市場將上漲，夏夏贊同後一種看法。贊同的理由，夏夏也在2020年的年末總結中做了闡述：理由一，“疫情反復帶來的最直接結果就是宅生活變得盛行，更多人開始選擇居家辦公。這將為納奈莫這樣中小型城市的房地產市場帶來長久發展的基礎。”理由二，“瘋狂的貨幣放水，迎來了夾帶著‘疫情之淚’的資產價格狂歡。全球金融大放水帶來的最直接後果就是，銀行貸款利率下降，購房成本下降，投資客踴躍入場。” “疫情帶來的居家辦公及低密自住需求，全球大放水帶來的低購房成本和投資客“，使得”2021年納奈莫房價上漲幾乎會成為定局。”

2.2 各大機構對2022年房產市場的預測

就2021年納奈莫房地產市場全年的表現來看，上面的看法得到了印證。那麼2022呢？我們還是按照夏夏年報的慣例，先來看看各大機構都是怎麼說的。

皇家銀行在12月下旬的時候宣布：2021 年是自 1977 年以來房屋開工建設情況最好的一年。
加拿大房地產協會 (CREA) 預計：2022年，加拿大全國的房地產銷售額將下降 8.6%，至 610,700 套左右，但2022 年仍可能是有記錄以來的、僅次於2021的、房屋銷售第二好的年份。該協會預計 2022 年加拿大全國平均價格將上漲 7.6%，至 739,500 美元左右。
瑞麥地產的最新住房市場展望認為2022年加拿大平均住宅銷售價格將上漲 9.2% 。
皇家地產對2022年的預測是：加拿大房產將上漲10.5%。
卑詩房地產協會（BCREA）首席經濟學家奧格蒙森（Brendon Ogmundson），接受《星島日報》記者采訪時預計2022年的房價將上漲8%至10%。
加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC）前行政總裁西多爾（Evan Siddall）更是激進的認為：有很多因素造成加拿大房市越見熾熱的現象，不認為目前市場正在累積泡沫，地產市場熾熱現象只是供求平衡問題。

2.3 如何看利率，納奈莫房地產市場的晴雨表

從上面可以看到，幾乎所有的房地產相關機構都異口同聲的樂觀認為：2022年，加拿大房價將繼續上漲。但我們仍應該清醒的認識到：2022年最有可能影響房價的一個問題就是“加息何時開始”。不論自住需求還是投資需求，可以全款買房者都是極個別的少數人，絕大多數人還是要貸款的，而加息周期開始則意味著購房成本的不斷上升和貸款能力的持續下降，此輪加拿大房產牛市有就此終結的風險，納奈莫市場也遲早會出現行情走弱的現象。

本輪納奈莫房產牛市始於2020年。2020年出現的新冠肺炎，引發了全球貨幣市場的放水。加拿大央行也在經過多次加息之後，於2020年10月28日決定：將0.25%的低基准利率政策，延續三年到2023年。由此引發了從去年底延續至今的加拿大房產大牛市。納奈莫獨立屋價格也一飛沖天，從去年最低點的60萬加元左右漲至現在的90萬之上。與此同時，納奈莫的聯排房和公寓均價也是疊創新高。

除了房產之外，加拿大各種商品的價格也是漲聲一片。2021年9月，加拿大消費者價格指數（CPI）與一年前上升了4.4%，達到2003年2月以來的最高水平。2021年10月，加拿大CPI略有下降為3.9%，2021年11月加拿大CPI再創新高，達到4.7%。

物價的大幅上漲提前了加拿大央行對加息時間的預期。2021年10月27日，加拿大央行利率會議上宣布結束貨幣的量化寬松政策，暗示最早2022年4月開始加息。但是到了2021年12月8日，情況有了變化，加拿大央行在其最新利率會議中決定將維持其政策利率不變，表示2022年下半年才會啟動加息。加拿大央行認為：“BC省的毀滅性洪水和新冠Omicron 變體引起的不確定性，可能會加劇供應鏈中斷並減少對某些服務的需求，從而給增長帶來壓力。理事會認為，鑒於產能持續過剩，經濟仍需大量貨幣政策支持。央行仍然致力於將政策利率維持在合理下限。”

表4：加拿大央行 2022 年利率會議時間表

會議次數	日期
第1次	1月26日
第2次	3月2日
第3次	4月13日
第4次	6月1日
第5次	7 月13日
第6次	9月7日
第7次	10月26日
第8次	12月7日

表4是加拿大央行 2022 年利率會議時間表，根據時間表和最新一次的央行加息會議，我們可以知道最有可能的第一次加息時間節點是2022年7 月 13 日，而如果通脹形勢過於嚴峻，也不排除提前開始加息的可能性。然而，如果加息周期一旦開始，我們也不必過於驚慌。

圖10：2012年1月—2021年12月十年納奈莫房價與利率對比圖

如圖10所示：在2012年1月至2021年12月的十年時間裡，納奈莫經歷了2輪加減息周期。在這兩輪加減息周期中，納奈莫房價的主要上漲幅度都是在利率低谷時期完成的，而在利率的上升和高峰時期，納奈莫的房價則以橫盤整理為主，其中的漲跌變化主要以季節變化為主，年內波動的幅度較大。

圖11：2017年6月—2018年10月納奈莫全房型綜合價格與加拿大央行利率政策對比圖

如圖11所示：從上輪加息周期的起點2017年6月到終點2018年10月，納奈莫的綜合房價雖然中間出現了較大波動（上下波動的最大幅度大約各為15%），但是在加息周期結束時的綜合房價$499,053比起點時的$472,699，甚至還上漲了$26,354 。(需注意綜合房價包括獨立屋、聯排和公寓三種房產的價格，在此階段，這三種房型的走勢仍各自有一些細膩的變化。)

綜上所述，夏夏認為：2022年上半年，納奈莫房價上漲概率較大；下半年，房價橫盤或小幅下跌的概率較大。2022年，納奈莫房地產市場的整體運行趨勢應該是穩中有升。

2.4 2022年買賣雙方的最佳行動時機

對於賣家來說，最好的房產出售窗口可能會在今年上半年之前出現。而到了今年下半年，加拿大新一輪的加息周期可能已經開始，或正在進行當中。一旦市場開始下跌，那麼最終的賣出價格往往是低於列房時的市場價的，所以，如果一旦決定售房，一定要果斷，考慮到賣房有一定周期，建議最好4月之前掛盤，鎖定此輪房產升值的利潤。

而對於買家來說，則有自住買家和投資買家的區別，如果是自住型買家，那麼不要過多考慮房價漲跌的問題，適度把握年內季節性波動即可，因為自住對於這部分買家來說是剛需。夏夏見過太多這樣的買家：下跌開始的時候，總覺得還沒有跌到底，而上漲開始的時候，又覺得是不是太高了？之前價格低的時候我都沒買，現在這時候買我是不是會吃虧？就這樣在反復蹉跎中，失去了一輪又一輪的買房機會，要知道，很多時候這一輪行情的高點可能比下一輪行情的低點還要低。房價何時是頂點，何時是底部，誰都無法精確預測。所以，對於自住買家來說，任何時候買房都是有道理的，當你需要自住房的時候，就是最佳的買房時機。如果是投資型買家，應該考慮避免在現階段投資過於高端的房產，投資標的應盡量選取租金水平相對較高的房源，例如中低價位獨立屋、聯排、公寓等。這樣，市場如若下跌，可以持有獲取租金收入，等待下一波資產增值機會；市場如若繼續走強，也避免了踏空。

對於購房資金主要來自國內的買家，還需要考慮匯率的問題，按照夏夏的經驗來看，每年的年尾和年初的時候，通常會出現比較好的購匯價格。

最後，綜合來看，2022年，只要類似於2008年和1989年那樣的極端黑天鵝事件不會出現，全球經濟政治形勢不發生重大變化，納奈莫房地產市場的基調會是穩中有升。

本文以上觀點僅供參考。如果希望就本文進行探討，或者想更進一步了解加拿大房地產政策及納奈莫、溫哥華、BC省房地產數據，歡迎和BC省持證地產經紀夏欣怡聯系。

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