學區房驚魂48小時買家棄百萬定金

日期: 2021-08-03 | 來源: 時代周報 | 有0人參與評論 | 專欄: 學區房 | 字體: 小中大
　　學區房退燒已成定局。在北京西城區全面實施多校劃片破除了學區房信仰之後，深圳也將迎來大動作，擬立法推行大學區招生。

　　消息一出，市場迅速反應，48小時內，深圳學區房劇震。

　　8月1日，深圳市官方權威平台深圳發文表示《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（下稱《草案》）在深圳市人大常委會網站公開征求意見。針對各界關注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。

　　“我7月底看中香蜜湖的學位房並下了200萬元定金，加上稅費、中介費等各方面費用總購房成本超過2000萬元。”8月1日晚，深圳換房客張小玲（化名）對時代周報記者表示，深圳擬立法推行大學區後，她的第一反應就是應該放棄200萬元定金退房。

　　在張小玲看來，如果深圳推行大學區，原先定下的房源價值將大打折扣。相較於承受房屋跌價的損失，及時止損更理智。目前細則未明，張小玲仍在觀望，但天秤已有所傾斜。

　　

　　買家仍在觀望時，已有賣家果斷割肉，搶先降價。其中，深圳學區房“頂配”百花片區反應最為熱烈。

　　8月3日，百花片區房產經紀人黃思燕（化名）告訴時代周報記者，學區房新政消息出來後，已有多名學區房業主調價，幅度均以百萬元起步。多名業主對該中介表示，只要買家誠心想買，價格可談。

　　“長安花園去年成交在1400多萬元，現在1300多萬元就可以買到。”黃思燕表示，目前百花片區業主心態分化，在高位買進學區房的業主最焦慮，但因成本高，降價幅度小。早期買入房產且學位已用過的業主降價幅度大，只要買家決策時間短，談價空間頗大。

　　8月3日，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受時代周報記者采訪時表示，《草案》將對義務教育中長期存在的不合理現象和學區房炒作之風形成巨大沖擊，廣大市民在義務教育和住房上的壓力會得到非常大的緩解。原來買學區房後百分之百可以上名校，現在大學區制度下只有上名校的概率，而不能確保上學。因此，原有的學區房價值必將大打折扣，房價出現顯著下跌將是大概率事件。

　　

　　圖源：視覺中國

　　買賣雙方深度博弈

　　作為深圳學區房的天花板，百花片區以教育資源集中著稱。以帶有雙實驗學位（深圳實驗小學和實驗中學）的國城花園為例，該小區已有超30年房齡，但由於名校學位加持，國城花園成交單價曾超過30萬元/平方米。

　　當政策轉向時，深圳頂級學區房片區最為敏感，價格變動也最明顯。
　　8月3日上午，百花片區的長城大廈法拍房因無人報價流拍。該房源建築面積為104.7平方米，起拍價為1084萬元，單價約10.4萬元/平方米。在阿裡拍賣網上，該房源共有181人設置了拍賣提醒，引起近5000人圍觀。

　　同日，一名深圳房產從業人士告訴時代周報記者，今年受二手房指導價影響，百花片區成交量低迷，成交的房源主要通過法拍途徑。由於法拍房價格更低，買家購買後空間較大，因此投資熱度相較於普通住宅更高。但此次長城大廈的拍賣時間在《草案》發布之後，買家都在觀望政策走勢，不敢貿然買進。

　　盡管《草案》仍在征集意見階段，具體細則尚未出台，但持有學區房的業主或有意入手學區房的購房者已開始觀望。他們一面擔心學區房的價值一夜歸零，另一面又憂慮政策未來是否還會調整，市場買賣雙方進入深度博弈期。

　　林妍（化名）曾一度視為珍寶的羅湖學位房，如今變成了燙手山芋。2018年8月，林妍以總價160萬元買入羅湖學區房，單價為7.27萬元/平方米。2020年深圳樓市最火的時候，該小區同戶型的房源報價一度高達400萬元，漲幅高達150%。

　　8月2日，林妍從羅湖房產經紀人處獲悉，她所在的小區已有業主先行降價，同小區同戶型的房源掛牌價僅為270萬元，較最高點下跌超百萬元。

　　學區房仍將存在

　　如何破解當前的“擇校熱”，給學位房降溫，是義務教育階段社會最關注的問題之一。《草案》提出，深圳將推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

　　事實上，早在2015年，深圳市教育局便提出各區要積極探索學區制招生。至今，羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區均試行大學區。

　　大學區意味著家長可以不受地段限制，申請大學區內的任意一所或多所學校。一個小區對應多所學校，房產不再直接掛鉤某所學校。同一套學區房，可能分到名校，也可能分到普通學校。

　　多名業內人士認為，深圳推行大學區或改變市場格局，減少不同產品之間的價格差距。

　　8月3日，Q房網羅湖東區片區董事孟中振告訴時代周報記者，以前買家熱衷於購買學區房，導致普通住宅價值被低估。過去買家在購買學區房時都是為買學位，忽視居住價值。未來學區房降溫，買家可以有更多選擇，購買相對宜居的資產。

　　孟中振表示，此前深圳部分區域已推行大學區制，主要針對新建學校試點，但各區政策和解釋不一，沒有統一標准。未來深圳全域推行大學區制，短期內將沖擊學區房價格。但大學區制仍會以就近入學為原則，長期影響仍需待細則落地後再評判。

　　《草案》發布後，不少網友認為未來深圳將沒有名校概念，學區房將從此消失。

　　對此，宋丁持不同觀點。宋丁認為，大學區下教育資源的差別仍存在，有名校的大學區仍然會受到更多關注，為爭取進入名校的機率，家長仍然要在大學區裡面購買房子。在這個意義上說，有名校的大學區裡的房子仍然有學區房的血統，仍會受到更多人的關注，因此，名校大學區的房價仍然可能高於普通大學區。但是，未來不會出現過去的學區房炒作現象，房價變化會趨向合理，學區房價格將和市場上其它房源更接近。

　　延伸閱讀

　　深圳"放大招"擬推行大學區招生學區房這次徹底要涼？

　　近日，深圳針對學區房，也出了新政。

　　繼7月初北京西城區全面實施多校劃片，為“學區房熱”退燒之後，今日深圳也放大招，官宣擬推行大學區招生！

　　深圳學區房“大地震”

　　近日，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》在市人大常委會網站公開征求意見。

　　這項立法的重點是解決民生領域的“痛點”和“堵點”問題，包括教育、住房、就業、醫療。

　　深圳是一個移民(專題)城市，戶籍人口與非戶籍人口比例嚴重倒掛。根據這一城市特點，《條例（草案征求意見稿）》提出市政府應當實施科學合理、積極有效的人口政策，逐步實現常住人口基本公共服務均等化。

　　教育問題關系千家萬戶。《條例（草案征求意見稿）》提出，確保一般公共預算教育支出逐年只增不減，確保按在校生人數平均的一般公共預算教育支出逐年只增不減。
　　如何破解當前的“擇校熱”，給學位房降溫，這是義務教育階段社會最關注的問題之一。《條例（草案征求意見稿）》提出，推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

　　大學區在深圳不是新鮮事，自2015年起深圳各區陸續試點實行大學區制招生，各區采用的比較通用的做法是劃出2-4所公辦學校，共同面向同一片區招生，而且通常把強弱校搭配進行招生。此外，今年上半年龍崗區按照街道劃分大學區，11個街道劃分為10個大學區，讓住在大學區裡的學齡兒童，除了第一志願要申請對口的學校外，還可以申請大學區裡任一或者是多所學校。

　　同樣是多校劃片，深圳的大學區招生政策與北京電腦隨機派位不同，深圳采取的是入學積分制度，按志願次序和積分高低，依次錄取。

　　對於深圳的學區房影響最大的兩個內容，就是推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

　　第一，推行大學區招生，房子與對應學位脫鉤了，學區房的概念就直接沒了。

　　第二，建立義務教育學校教師交流制度，也就是讓名校的老師全深圳到處跑，沒有了名校，或者名校現象不突出，學區房現象也會自然而然消失。學區房徹底要涼，尤其是天價老破小。

　　不再保證穩上“牛校”

　　學區房迎來降溫

　　實際上，今年以來，全國針對教育改革動作非常大。深圳推行大學區制也不是第一個吃螃蟹的人。就在7月初，北京就“多校劃片”動真格的了，對今年9月份入小學的孩子來說，2020年7月31日(以下也簡稱“7·31”)後新購置的西城區房產不再對應單校登記入學，而是學區內甚至是跨學區多校劃片。

　　北京西城區教委去年4月30日發布了“7·31”入學新政。這一政策規定，2020年7月31日後新購房屋或戶籍從本市其他區遷入西城區的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

　　近日，該區結束了2021年小學多校劃片入學意向填報工作，“7·31”的靴子正式落地。一些家長發現，其房屋對應登記入學學校已無多校劃片計劃，甚至學區內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區學校。此前受到追捧的優質學區德勝、月壇、金融街等片區均出現此類情況。

　　“‘牛小’和‘直升校’都沒有多校劃片名額留給去年7月31日之後買房的家庭了，欲哭無淚”，去年底在德勝片區買了學區房的鍾先生表示，一打開志願填報的網站，登記入學學校和學區內學校都因為沒有入學計劃不能填報了，原先買學區房想讓孩子上的第二實驗小學德勝校區、三帆中學附屬小學等都去不了了，只能去相鄰學區的小學。“去年買房時已經知道有新政策了，但還是存在僥幸心理。現在覺得這套1000多萬買的學區房有些不值了。”鍾先生說。

　　近半個月來，西城頂尖學區房價出現“松動”，甚至大幅跳水，有德勝學區內的學區房降價超100萬甚至近200萬元待售。據不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，重拳整治學區房亂象。據中新經緯報道，這輪房價上漲，很大程度來自學區房。從調控角度來講，建議禁止學區房跟學校掛鉤，采取搖號入學方式，直接切斷學校和房子之間的聯系。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也提出，對一些戶型過小房屋，後續應限制獲得學位等機會，防范此類房源炒作。諸葛找房數據研究中心認為，未來可通過發布小區住宅參考價格、推進教育資源均衡化逐步淡化學區房優勢等方式，進一步整治學區房。嚴躍進談到，近期上海等地推出的“名師下鄉”，就有助於促進教育資源均衡化。

　　嚴躍進認為，未來學區房市場降溫可能性較大。今年結合二手房的指導價政策，預計後續會呈降溫趨勢，進而帶動價格下調。北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池接受采訪時指出，未來學區房是否降溫，取決於教育體制的改革情況，優質教育資源是否能夠均衡配置，並滿足社會需求。諸葛找房數據研究中心也表示，長期來看，未來學區房價格或將逐漸回歸理性階段。
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