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來源: 加西網 | 有0人參與評論 | 專欄: 郭曉鍾 | 字體: 小 中 大
身邊的朋友有的喜歡投資地產,有的喜歡投資股票,我發現喜歡地產的人往往不喜歡股票,喜歡股票的人又往往不喜歡地產。這應該是跟性格有關系吧,喜歡股票的可能會覺得地產上掙錢太慢,不夠刺激,還要打理房子,喜歡地產的人往往覺得股票不靠譜,不安全。我是那種慢性子的人,經不起股票的大起大落,自然很喜歡地產投資,有一段時間甚至喜歡到了走火入魔的程度,為什麼呢,今天跟大家講講我喜歡地產投資的幾個理由。
第一,地產投資最大的魅力是借力 (Leverage),也就是杠杆
最初我投資的兩個物業都是10%首付拿下來的,一年的時間,物業都有10%以上的增值,對我的投資回報就是100%。比如你用10萬做首付購買了100萬的物業,一年後增值了10萬,相對於你投資的10萬就是100%的回報了。現在貸款嚴格了,但還是可以20%-35% 首付買到房子的,房子增值10%後,你的投資回報依然可以達到50% - 30%。
當你有10萬現金買股票,通常你只能買價值10萬的股票,當股票價值上漲10%,你的投資回報也是10%。 你可能會說股票上我也可以用杠杆啊,10萬現金我可以借到40萬買50萬的股票啊。但是借錢買股票是件可怕的事情,因為股票貸款機構有自動平倉機制,一旦股票下跌到一定程度,貸款方會強制平倉保本。而借錢買的房子如果跌價了,只要你還繼續付著按揭,就不用擔心銀行會強行賣你的房,這樣想來,晚上還是能睡得安穩的。
第二,投資地產有更大的控制權(Control)
買了股票,就算我整天在電腦前盯著它看我也不能左右它的變化。但是買了房產,我卻有很多辦法讓它人為增值,比如把房子重新粉刷外牆改變外觀,進行內裝修,加建,改變土地用途,出租物業提高租金,你可以想出很多辦法提高物業價值。物業隨著市場會有自然增值,你也可以人為創造價值(Forced Appreciation)
第三,物業上的增值你不需要賣掉物業來套現
股票增值了,你基本上需要賣掉它來套現,然後再買其他股票再投資。你的物業增值了,當你需要用錢時,你可以選擇用重新貸款Re-finance 或 用物業做抵押的貸款 Secured line of Credit. 這樣你可以繼續持有此物業,繼續享受它的增值,也可以套現一部分資金用於其他再投資。作為投資人,我一直鼓勵大家多持有物業,能不賣盡量不賣。
當我購買了股票,基本上就是期望它漲價獲得增值 (Capital Gain)。而我買一個物業卻可以帶來多方收益:- 現金流 (Cash Flow): 很多商業和民用物業出租後,除去所有開支和按揭,還有正現金流收入。有些物業剛剛買入時並沒有正現金流,經過一段時間對物業的管理,逐漸實現了正現金流。
- 本金回報 (Principal): 出租物業的收入用來支付按揭,是租客在幫你還貸款,每個月還款中有一部分是本金。這也是一筆可觀的回報。比如你用20萬買了個100萬的物業用於出租,25年後貸款還清了,租客為你還清了80萬的貸款。
- 物業增值(Capital Gain) : 地產是抵御通貨膨脹最好的工具,就算它的增值是按照每年2%-3%的通貨膨脹率來增長,25-30年後也是很可觀的。這一點,你只要看看30年前的房價就知道了。物業增值有自然增值和人為增值兩方面。
- 稅務優惠 (Tax Benefit): 作為自住房,你的增值是免稅的。作為投資房,你的很多支出是可以抵稅的,因為它本身就是一個生意。
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